นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องสำคัญที่คนซื้อบ้านควรรู้ (ตอนที่ 2)

แต่รายการที่กำหนดอย่างน้อยต้องมีหัวข้อดังต่อไปนี้ได้แก่ ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, วัตถุประสงค์, ที่ตั้งสำนักงาน, ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ, การเลือกตั้ง, วาระการดำรงตำแหน่ง, การเริ่มดำรงตำแหน่งและการพ้นจากตำแหน่ง, การประชุมของคณะกรรมการซึ่งต้องจัดประชุมไม่น้อยกว่า 2 ครั้งต่อปี, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชีและการเงิน, ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ และข้อกำหนดเกี่ยวกับการเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  
“นอกจากข้อกำหนดที่กฎหมายระบุแล้วนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังมีข้อบังคับเพิ่มเติมที่จะร่างยังไงก็ได้แล้วแต่ที่ประชุมจะตกลงกัน เป็นรายละเอียดปลีกย่อยที่ผู้ซื้อบ้านต้องรู้และปฏิบัติตาม”  

ที่ผมเคยเห็น มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรบางแห่งกำหนดข้อบังคับเพิ่มเติมเรื่องอื่นอีก เช่น ทรัพย์สินส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะระบุรายการรายละเอียดไว้ว่าทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคมีอะไรบ้าง โฉนดเลขที่อะไร, รายการทรัพย์สินส่วนบุคคลและอัตราส่วนค่าใช้จ่าย โดยระบุรายละเอียดที่ดินแต่ละหลังเพื่อใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่าย ที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละหลังต้องชำระในแต่ละเดือน, การใช้ประโยชน์ภายในที่ดินส่วนบุคคล กำหนดการใช้ประโยชน์ว่าจะไม่นำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น และต้องขออนุญาตต่อเติมดัดแปลง  

กรณีใดบ้าง, ไม่สร้างความเดือดร้อนรำคาญ เป็นต้นการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ กำหนดห้ามกรณีต่างๆ ไว้ เช่น ไม่ให้วางทรัพย์สินส่วนบุคคลบนถนนหรือทางเท้า, ห้ามตกแต่งต่อเติมขยายรั้วนอกที่ดิน, ห้ามติดตั้งป้ายโฆษณา, ห้ามปล่อยสัตว์เลี้ยงให้ขับถ่ายบนถนน, ห้ามจอดรถยนต์นอกบ้านตัวเอง เป็นต้น การดูแลรักษาความปลอดภัยและการจราจรกำหนดระเบียบการเข้าออกในหมู่บ้าน, การเดินรถยนต์และรถจักรยานยนต์, การดูแลรักษาความสะอาดกำหนดการทิ้งขยะและระบบระบายน้ำสีย, การต่อเติมตกแต่ง กำหนดระเบียบการเข้าทำงานของผู้รับเหมาการวางประกันความเสียหาย, การเลี้ยงสัตว์ ไม่รบกวนเพื่อนบ้าน ไม่ปล่อยอิสระ, เงินกองทุนและค่าใช้จ่าย เรื่องนี้สำคัญนะครับ เพราะจะเป็นการกำหนดว่าจะมีเงินกองทุนกี่กอง เช่น กองทุนที่มีอยู่เดิมซึ่งเก็บมาแล้วยังใช้ไม่หมด, กองทุนที่ผู้จัดสรรที่ดินสมทบขณะโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภค, กองทุนที่จัดตั้งขึ้นใหม่, เงินเหลือจากใช้จ่ายรายเดือนแล้ว รวมถึงอำนาจของคณะกรรมการที่จะจัดการเงินในกองทุนว่าจำกัดวงเงินอย่างไร  

บทกำหนดโทษกรณีที่ไม่ชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง ตรงนี้ต้องระมัดระวัง เพราะหากชำระช้ามีเบี้ยปรับรายเดือนนะครับ ผมขอย้ำว่า “รายเดือน”ที่สำคัญคนไทยใจเย็น ยังไงเราก็ชำระอยู่แล้วเลยอ้อยอิ่งทำให้กรรมการต้องปวดหัว เพราะเมื่อมาขอยกเว้นกรรมการเองก็ยังคิดอยู่ว่าตัวเองมีสิทธิยกเว้นได้หรือไม่เพราะเป็นอัตราค่าปรับที่สูง จะไปตอบที่ประชุมใหญ่ อย่างไร  

ท่านผู้อ่านที่ต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม ก็สามารถติดต่อได้ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด นอกจากนั้นหากต้องการรายละเอียดต่างๆ เช่น ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่องต่างๆ หรือประกาศกระทรวงมหาดไทยก็สามารถติดต่อได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรมที่ดิน โทร.0-2622-3480 ผมหวังว่าบทสรุปทั้งหมดจะพอเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรบ้าง สวัสดีครับ