“ผู้ประกอบการ”ต้องส่งมอบอะไรให้ “นิติบุคคล”

ต่อมาเมื่อมีการก่อสร้างสาธารณูปโภคแล้วเสร็จผู้ประกอบการจะยื่นขอตรวจสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เมื่อผ่านการตรวจว่าดำเนินการแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการจะต้องดูแลต่อเนื่อง ต่อไปอีก 1-2 ปีตามที่ระบุไว้ในการขออนุญาต แผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรตามที่คณะกรรมการได้ อนุญาตไว้ (มาตรา 31) โดยค่าใช้จ่ายในการดูแลเป็น ของผู้ประกอบการ ยกเว้นการบริการสาธารณะ เช่น ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าไฟทางสาธารณะ  

ผู้ประกอบการสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อเป็นรายเดือนได้ สำหรับแปลงที่ว่างผู้ประกอบการจะต้อง ชำระเช่นเดียวกับผู้ซื้อรายอื่น และเมื่อผู้ประกอบการดูแลสาธารณูปโภคครบ ตามกำหนดตามที่ขออนุญาตไว้ผู้ประกอบการจะร่วมกับผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร (มาตรา 44-45) ซึ่งขั้นตอนนี้จะต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ซื้อรายย่อย ไม่น้อยกว่า 50% ของทั้งหมด ประเด็นสำคัญคือภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคล บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ประกอบการจะต้องส่งมอบทรัพย์สิน อะไรบ้างให้กับนิติบุคคลไปบริหารจัดการต่อ และดูเหมือนว่าไม่น่าจะมีปัญหาอะไร เพราะถ้าผู้ประกอบการ และคณะกรรมการนิติบุคคลตรงไปตรงมา หรือมีเหตุและผลต่อกันปัญหาก็ไม่น่าจะเกิด แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นนิติบุคคลเกือบครึ่งหนึ่ง ฟ้องร้องผู้ประกอบการดังนั้นเพื่อสร้างความเข้าใจให้ตรงกัน ผมอยากแนะนำทั้ง 2 ฝ่ายควรจะปฎิบัติต่อกันดังนี้  

เงินกองทุน ผู้ประกอบการต้องมอบให้นิติบุคคลครบเต็มจำนวนที่จัดเก็บจากผู้ซื้อที่ได้จัดเก็บไปในครั้งแรก เช่น 3,000 บาท/แปลง จำนวน 400 แปลงเงินกองทุนรวมเท่ากับ 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร  

ค่าส่วนกลาง ผู้ประกอบการจัดเก็บและนำมาใช้จ่ายในการบริหารจัดการ เงินคงเหลือต้องมอบให้นิติบุคคล และที่สำคัญค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ซื้อชำระล่วงหน้า 6-12 เดือน (ตามที่เรียกเก็บ) จะต้องเหลือตามระยะเวลาที่ผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ เช่น จ่ายล่วงหน้าไป 12 เดือนแต่โอนกรรมสิทธิ์ได้ 6 เดือน เมื่อจัดตั้งนิติบุคคล ค่าส่วนกลางล่วงหน้าของผู้ซื้อรายนั้นยังคงเหลืออีก 6 เดือน  

ระบบสำธำรณูปโภค/บริการสาธารณะ จะต้องใช้งานได้ตามปกติไม่ต้องจัดสร้างใหม่ เพราะว่ามีการใช้งานจึงเก่าไปตามสภาพแต่ถ้ากรณีที่ชำรุดเสียหายเช่น ถนนแตกร้าว ฝาบ่อพักแตกหัก ผู้ประกอบการจะต้องซ่อมแซมให้ใช้งานได้ตามปกติ ปัญหานี้เกิดขึ้นเป็นประจำ เพราะผู้ประกอบการไม่ยอมซ่อมแซมส่วนที่เสียหายในขณะที่นิติบุคคลต้องการให้จัดทำขึ้นใหม่อุปกรณ์สำนักงาน จะต้องทำทะเบียนวัสดุอุปกรณ์ต่างๆว่าอุปกรณ์ใดที่ผู้ประกอบการ จัดซื้อและอุปกรณ์ใดที่ใช้เงินนิติบุคคลซื้อมาเอง เพื่อจะได้เก็บเป็นทะเบียนทรัพย์สินของนิติบุคคลต่อไป  โฉนดที่ดินของทรัพย์ส่วนกลาง ต้องตรวจสอบว่าที่ดินทุกแปลงถูกต้องตามที่ได้เสนอขออนุมัติต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สินของนิติบุคคล เอกสารและระบบคอมพิวเตอร์ ที่ใช้งานเกี่ยวกับบัญชีการเงินด้านธุรการและประวัติของผู้ซื้อ รวมทั้งเอกสารสำเนาใบเสร็จรับเงินของผู้ซื้อ เพื่อจะใช้เป็นหลักฐานในการยืนยันความถูกต้องกรณีผู้ซื้อต้องการตรวจสอบย้อนหลังใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารนิติบุคคล ขออนุญาตติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า ประปาโทรศัพท์ และอื่นๆ ที่ต้องใช้ติดต่อกับทางราชการในคราวต่อไป  

ดังนั้นเมื่อเกิดความชัดเจนและถูกต้องทั้งผู้ประกอบกำรและนิติบุคคลแล้ว ปัญหาที่จะเกิดขึ้นถึงขั้นฟ้องร้องกันก็จะลดลง ข้อสำคัญนอกจากความเข้าใจแล้วต้องคำนึงถึงเหตุและผลกันอย่ำงตรงไปตรงมาแล้วทุกฝ่ายจะเข้ากันได้ด้วยดี