ช็อกซ้ำซาก! ผังเมืองใหม่ ทุบตึกสูง เอกชนโวยไม่รู้เรื่อง-หมกเม็ดข้อบังคับสิ่งแวดล้อม

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ ในฐานะ ผู้จัดการโครงการวางแผนและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับ
ปรับปรุงครั้งที่ 3 (ผังเมืองรวม กทม.) เปิดเผยในงานเสวนาหัวข้อ "แกะรอยผังเมือง กทม.ใหม่และวิธีการรับมือ"
จัดโดยธนาคารเกียรตินาคินเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่า การจัดทำร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่อยู่ระหว่างปิด
ประกาศเพื่อรับฟังคำร้องจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นเวลา 90 วัน นับจากวันที่ 24 พฤษภาคมที่ผ่านมา-21 สิงหาคม
2555

ทั้งนี้ นอกจากเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่ดิน 38 บริเวณ เช่น การกำหนดขนาดความกว้างของ
ถนนกับการพัฒนาอาคารพักอาศัยรวม, การปรับเปลี่ยน FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อ
ที่ดิน ฯลฯ แล้ว ร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ยังได้ให้ความสำคัญกับเรื่องพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ โดยเพิ่ม
ข้อกำหนดการแบ่งพื้นที่ 50% จากจำนวนพื้นที่เปิดโล่ง (OSR) ทั้งหมดตามที่ผังเมืองระบุ ให้จัดทำเป็น "พื้นที่สี
เขียว" (ปลูกต้นไม้) ที่ให้น้ำซึมผ่านได้ แตกต่างจากผังเมืองรวม กทม.ฉบับที่ใช้อยู่ปัจจุบัน ซึ่งไม่ได้กำหนดเรื่องนี้
ไว้ในพื้นที่เปิดโล่งแต่อย่างใด

รศ.ดร.บัณฑิต จุลาสัย อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า การ
กำหนดให้ต้องจัดทำพื้นที่เปิดโล่ง (OSR) จำนวน 50% จากทั้งหมด ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวที่น้ำสามารถซึมผ่านได้
ถือเป็นแนวคิดที่ดี

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่ามีความเป็นไปได้ที่จะถูกผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมร้องเรียนในประเด็นนี้
เพราะการพัฒนาคอนโดฯส่วนใหญ่จะจัดทำพื้นที่จอดรถรอบอาคารเป็นถนนเทคอนกรีตกว้าง 6 เมตร และนำ
ถนนมาคิดเป็นพื้นที่เปิดโล่ง แต่ถ้ายึดตามข้อกำหนดร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่เท่ากับการนำพื้นที่จอดรถ
รอบอาคารหรือถนนมาคิดเป็นพื้นที่เปิดโล่ง จะนำมาคำนวณได้เพียงครึ่งเดียว

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การที่ร่างผังเมืองรวม
กทม.ใหม่เพิ่มข้อกำหนดเรื่องพื้นที่เปิดโล่ง 50% ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวน้ำซึมผ่านถือเป็นเรื่องใหม่ที่ไม่ทราบมาก่อน
เข้าใจว่าเป็นข้อกำหนดเชิงรายละเอียดจึงไม่ได้เผยแพร่ในประกาศร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3

ดังนั้นจากข้อกำหนดเรื่องนี้เชื่อว่าจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนต์ในอนาคต
เพราะจะต้องกันพื้นที่เปิดโล่งครึ่งหนึ่ง (50%) จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่าน เท่ากับว่าโครงการจะต้องเตรียม
พื้นที่ไว้สำหรับปลูกต้นไม้เพิ่มขึ้น เพราะไม่สามารถนำพื้นที่จอดรถรอบอาคารหรือทางรถวิ่งรอบอาคารมา
คำนวณเป็นพื้นที่เปิดโล่งได้ทั้งหมด

ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากจะก่อสร้างคอนโดฯ 10,000 ตารางเมตร และผังเมืองกำหนดให้ที่ดินบริเวณ
ดังกล่าวต้องมีพื้นที่เปิดโล่ง 10% หรือ 1,000 ตารางเมตร เท่ากับว่าในจำนวนนี้ต้องมีพื้นที่เปิดโล่งที่เป็นพื้นที่สี
เขียวให้น้ำซึมผ่านได้ 500 ตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 5% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด ก็ถือว่าไม่น้อย

ทางออกจึงน่าจะมี 2 แนวทาง คือ 1.ผู้ประกอบการต้องซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเพื่อไว้จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียว หรือ 2.
ผู้ประกอบการอาจจำเป็นต้องลดจำนวนห้องชุดลง ซึ่งจะมีผลให้จำนวนที่จอดรถรอบอาคารลดลงด้วย เพื่อนำไป
ทำเป็นพื้นที่สีเขียว

"ผมไม่ทราบจริง ๆ จึงยังไม่สามารถประเมินได้ว่าจะมีผลให้ต้นทุนพัฒนาโครงการหรือราคาขายห้องชุด
เพิ่มขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากร่างผังเมืองฯใหม่กำหนดพื้นที่เปิดโล่งแต่ละบริเวณไม่เท่ากัน" นายธำรงกล่าว

เช่นเดียวกับนายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การกำหนดให้
ต้องกันพื้นที่เปิดโล่งครึ่งหนึ่งหรือ 50% จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวที่น้ำซึมผ่านได้ ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯไม่
เคยทราบเรื่องนี้มาก่อน เพราะตอนที่ประกาศร่างผังเมืองฯออกมาและเปิดให้ทำประชาพิจารณ์ ทางผู้จัดทำผังเมือง
ไม่ได้แจ้งเรื่องนี้ให้ทราบ

"หากประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม.ใหม่แล้วมีข้อบังคับเรื่องนี้ออกมา เข้าข่ายเป็นการสอดไส้รายละเอียด
เพิ่มเติมในภายหลัง ก็อยากรู้ว่าทำไมจึงไม่เผยแพร่เรื่องนี้ให้ทราบตั้งแต่แรก ส่วนผลกระทบยังไม่สามารถประเมิน
ได้เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ที่ยังไม่ทราบมาก่อน" นายอธิปกล่าว

นายวิเชียร แพทยานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ "ซีเอ็ม
ซี" ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯและบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ข้อบังคับเรื่องการกันพื้นที่ 50% ของพื้นที่เปิดโล่ง
ทั้งหมดจัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่านได้ ประเมินว่าน่าจะมีผล กระทบกับการพัฒนาคอนโดฯที่ออกแบบ
พื้นที่จอดรถไว้รอบอาคารทั้งหมด หรือคอนโดฯที่พัฒนาบนที่ดินขนาดไม่เกิน 1-1 ไร่เศษ เพราะทั้ง 2 กรณีมี
แนวโน้มว่าจะ ติดข้อจำกัดที่จะต้องกันพื้นที่เปิดโล่ง 50% จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่านได้ จึงอาจจะต้องลด
จำนวนยูนิตลงหรือซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเพื่อจัดทำเป็นพื้นที่สีเขียว