กลยุทธ์การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมกระทำกันในปัจจุบัน มีทั้งแบบประเภทโปร่งใส ขาวสะอาด ไล่ไปจนถึงกลยุทธ์สีเทาๆ ใกล้จะเป็นสีดำเลย กลยุทธ์ที่นิยมนำมาใช้กัน ตั้งแต่ยุคอดีตมาจนถึงปัจจุบัน ประกอบไปด้วยกลยุทธ์ต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.กลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้ (Buy and Hold) ถือเป็นกลยุทธ์เก็งกำไรที่ดิน เก่าแก่คลาสสิกอันหนึ่งของเมืองไทย และปัจจุบันก็ยังคงได้รับความนิยมอย่างกว้างขวางไม่เสื่อมคลาย เนื่องจากทำได้ง่าย และให้ประสิทธิผลค่อนข้างสูง หลักการของกลยุทธ์นี้ก็คือเลือกซื้อหาที่ดินเก็บไว้และถือรอไปเรื่อยๆ จนกว่าจะมีคนมาซื้อในราคาสูงขึ้นนั่นเอง กลยุทธ์ลักษณะนี้มักประสบความสำเร็จเสมอ เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไป ราคาที่ดินก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ได้เองโดยอัตโนมัติอยู่แล้ว ตามการขยายตัวของประชากร ยิ่งถ้าหากที่ดินแปลงนั้นมีทำเลอยู่ในทิศทางที่ความเจริญกำลังมาถึง ก็จะไม่ต่างอะไรกับการถูกโชค 2 ชั้น เพราะจะยิ่งทำให้ราคาที่ดินขยับตัวสูงขึ้นอีกมาก สำหรับที่ดินที่เหมาะกับการเก็งกำไรภายใต้กลยุทธ์นี้ จะได้แก่ที่ดินในบริเวณที่ใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยของประชากรเป็นสำคัญ ซึ่งในทางปฏิบัติ มักนิยมเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่มีระยะเวลาเดินทางจากศูนย์กลางเมือง ไปถึงได้ภายในเวลา ไม่เกิน 1 - 2 ชั่วโมง เพราะถือกันว่าเป็นทำเลที่ความเจริญมีโอกาสจะเข้าถึงได้ง่าย
2.กลยุทธ์แบ่งเพื่อทำกำไร (Divide and Profit) เป็นกลยุทธ์อีกลักษณะหนึ่งที่ได้รับความนิยมไม่แพ้กลยุทธ์ซื้อแล้วถือเก็บไว้ หลักการของกลยุทธ์นี้ก็คือซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ แล้วเอามาแบ่งออกเป็นแปลงย่อยๆ ขายให้กับลูกค้าเพื่อทำกำไร ตามแนวคิดทางการตลาดง่ายๆ คือ ซื้อของทีละมากๆ จากพ่อค้าขายส่ง แล้วนำมาขายปลีกให้กับลูกค้ารายย่อยทั่วไป กลยุทธ์นี้จะเป็นการทำให้ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ซึ่งขายได้ยาก เนื่องจากอิงกับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และมีอยู่ไม่มาก เปลี่ยนให้กลายมาเป็นที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย เพื่อจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อค่อนข้างน้อย ที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งจะมีผลทำให้ขายง่ายขึ้น และยังสามารถบวกกำไรได้เพิ่มขึ้นด้วย ทั้งนี้ในช่วงการแบ่งที่ดินเพื่อขายออก อาจมีการพัฒนาที่ดินเล็กๆน้อย ตามความจำเป็น เช่นการแบ่งแยกที่ดิน ทำผังที่ดิน และการทำถนนให้รถเข้าไปถึงที่ได้เพื่อช่วยให้ที่ดินขายได้ง่ายขึ้นอีกทาง
3. กลยุทธ์การนำอสังหาริมทรัพย์มาปรับปรุง ซ่อมแซมแล้วขายออกไป กลยุทธ์ลักษณะนี้ นิยมใช้กันมากกับบ้านมือสอง หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก่า หลักการก็คือจะเป็นการปรับปรุงเพื่อทำให้ขายง่ายและได้ราคาขึ้นเท่านั้น เช่นทำความสะอาด ทาสี และจัดบ้านให้น่าอยู่ แนวคิดของกลยุทธ์นี้ ไม่ต่างอะไรกับแนวคิดการขายรถยนต์มือสอง ที่หลังจากรับซื้อรถยนต์จากผู้ใช้มาแล้ว ต้องทำการตกแต่งซ่อมแซม ก่อนนำออกขายอย่างใดอย่างนั้น ต่างกันตรงที่รถยนต์เก่า ถ้าใช้มานานแล้ว การตกแต่งและซ่อมแซมให้รับรู้ว่าเป็นของใหม่ ทำได้ยาก กว่าบ้านมาก เพราะคนมักดูออก แต่สำหรับบ้านแล้วการซ่อมแซมทำความสะอาด และทาสี สามารถทำให้บ้านเก่า กลายเป็นบ้านใหม่ในความรู้สึกของคนได้ง่ายและดีกว่ากันมาก
4. กลยุทธ์การใช้ความไวหาประโยชน์ วิธีนี้นิยมใช้กันมากในหมู่นักเก็งกำไร ที่เป็นคนกว้างขวาง รู้ข่าวสารการตลาดเป็นอย่างดี โดยเฉพาะเมื่อสืบทราบข่าวกรองที่ค่อนข้างเชื่อถือได้ ก็จะรีบซื้อที่ดินที่กำลังเป็นที่ต้องการของตลาด เพื่อนำมาขายต่ออีกทอดหนึ่ง หรือบางทีอาจไม่ซื้อทั้งแปลงเลยก็ได้ แต่จะซื้อเฉพาะที่ดินส่วนสำคัญเพียงส่วนเดียวเท่านั้น เช่นที่ดินบริเวณที่ใช้เป็นทางเข้าออก หรือที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งถ้าขาดที่ดินแปลงนั้นแล้วจะขาดความต่อเนื่อง ความสวยงาม และไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ จากนั้นจึงค่อยโก่งราคาที่ดินแปลงนั้นเพื่อขายให้ได้ราคาสูงสุด
5. กลยุทธ์การซื้อถูกขายแพง วิธีนี้จัดเป็นยุทธวิธีที่แยบยลวิธีหนึ่งของการเก็งกำไร โดยนักเก็งกำไรจะทำการกว้านซื้อที่ดินรอบๆ แปลงที่กำลังมีคนสนใจอย่างเงียบๆ จนกระทั่งสามารถซื้อที่ดินบริเวณรอบๆ ที่ดินแปลงนั้นได้ทั้งหมด ก็จะทำให้ที่ดินบริเวณนั้นกลายเป็นที่ดิน “ไข่แดง” หรือที่ดิน “ไม่มีทางเข้าออก” จากนั้นจึงค่อยหาวิธีบีบให้เจ้าของที่ดิน “ไข่แดง” แปลงนั้นขายที่ดินแก่ตนทีหลัง ซึ่งวิธีนี้นักกำไรสามารถต่อรองซื้อที่ดินได้ในราคาต่ำอย่างแทบไม่น่าเชื่อ แล้วจึงค่อยทำการขายต่อไป
6. กลยุทธ์การสร้างสถานการณ์ วิธีนี้เป็นการสร้างสถานการณ์ความคึกคักขึ้นในบริเวณที่ดินที่ตนเองไปซื้อเก็บไว้ โดยอาศัยนายหน้าหลายๆ ราย เข้าไปสร้างตลาดเทียมขึ้นในบริเวณที่ดินติดๆ กัน ซึ่งจะยังผลให้ที่ดินบริเวณนั้นทั้งแถบมีราคาขยับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ในลักษณะปากต่อปาก เมื่อมีการซื้อขายเกิดขึ้นเป็นลูกโซ่ต่อเนื่อง ก็จะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ
7. กลยุทธ์การปล่อยข่าว วิธีนี้จัดเป็นรูปแบบของการปั่นราคาที่ดินอย่างค่อนข้างเด่นชัด เรียกว่าการเก็งกำไรชั้นสูงเลยทีเดียว เพราะต้องอาศัยความมีชื่อเสียงของนักเก็งกำไรเองและใช้สื่อสารมวลชนเข้าช่วย ซึ่งโดยทั่วไปนักเก็งกำไรกลุ่มนี้มักเป็นกลุ่มเดียวกับนักลงทุนทำผู้จัดทำโครงการขนาดใหญ่ที่มีทุนค่อนข้างมาก วิธีนี้มักจะเริ่มต้นด้วยการซื้อที่ดินบริเวณใดบริเวณหนึ่ง ที่ตั้งใจเก็งกำไรไว้อย่างเงียบๆ จากนั้นจะเริ่มปล่อยข่าวเกี่ยวกับที่ดินบริเวณนั้นเป็นระยะๆ เช่นข่าวสารที่ว่าทางราชการกำลังมีการพัฒนาสาธารณูปโภค ข่าวคราวการซื้อขายที่ดินบริเวณนั้น(มักเป็นการซื้อขายกันเองเป็นส่วนใหญ่) โดยให้ราคาเสนอซื้อขายสูงขึ้นเรื่อยๆ หรือการทำธุรกิจ หรือคิดโครงการขึ้นมาแล้ว ปล่อยข่าวออกไป
8. แชร์ที่ดิน เป็นวิธีการเก็งกำไรที่ดินแบบหนึ่ง ซึ่งเคยได้รับความนิยมมากในอดีต โดยเฉพาะในหมู่นักเก็งกำไรที่คร่ำหวอด วิธีการจะเริ่มต้นด้วยการรวมกลุ่มกันนำเงินไปวางมัดจำที่ดินไว้ โดยแบ่งสัดส่วนการจ่ายเงินค่ามัดจำออกเป็นส่วนๆ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วเงินค่ามัดจำมักจะอยู่ในระหว่างร้อยละ 10-30 ของมูลค่าที่ดิน และกำหนดระยะเวลาโอนไว้ ซึ่งอาจเป็น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี แล้วแต่จะตกลงกัน จากนั้นบรรดาหุ้นส่วนทุกคนจะช่วยกันวิ่งขายที่ดินแปลงนี้ให้ได้ในราคาที่สูงที่สุด เมื่อหาลูกค้าได้ ก็จะขายใบสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป โดยผู้ซื้อกลุ่มแรกมีเทคนิคการสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อกลุ่มใหม่ ด้วยการยังคงถือหุ้นส่วนในเงินมัดจำจำนวนนั้นอยู่ส่วนหนึ่งด้วย ซึ่งในขั้นตอนการขายไปครั้งที่หนึ่งนี้จะทำให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกได้เงินที่วางมัดจำตอนแรกคืนจนหมด สำหรับส่วนที่ถือหุ้นครั้งที่สองนี้เท่ากับได้มาเปล่า หลังจากนั้นผู้ซื้อกลุ่มใหม่ ก็จะดำเนินการวิ่งขายที่ดินให้ได้ราคาสูงขึ้นในลักษณะเช่นนี้ เป็น วัฏจักรต่อเนื่องกันไป ยังผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นไปเรื่อยๆ
บางส่วนจาก Property Flipping
ซื้อมาขายไป กลยุทธทำกำไรอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว
โดย..อนุชา กุลวิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
