สโมสรในหมู่บ้านควรเป็นกรรมสิทธิ์ใคร

ความรู้สึกนึกคิดนี้สะท้อนให้เห็นได้จากการที่เราผู้ซื้อไม่ได้คำนึงถึง หรือสอบถามว่าในอนาคตสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่โครงการสร้างไว้ให้นั้น จะมีอะไรบ้างที่มอบให้เป็นสมบัติส่วนกลางของหมู่บ้านให้ทุกคนใช้หรืออยู่ในการบริหารจัดการของนิติบุคคลต่อไป และที่เข้าใจผิดจนเกิดข้อพิพาทในความเป็นเจ้าของที่แท้จริงของสโมสร-สระว่ายน้ำที่สร้างไว้ว่าเป็นของนิติบุคคลหรือเจ้าของโครงการกันแน่ ทั้งๆ ที่เรื่องเหล่านี้มีความสำคัญมาก เพราะเมื่อซื้อแล้วท่านต้องอยู่อาศัยกันไปเป็นสิบๆ ปีนะครับ

ตามกฎหมายจัดสรรของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (ปว.286) และ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543ได้กำหนดระบบสาธารณูปโภคที่สำคัญกับการอยู่อาศัยเป็นมาตรฐานเดียวกัน คือถนน ท่อ และบ่อพักระบายน้ำ สวนสาธารณะ 5% ของพื้นที่ขาย ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่กว่า 500 แปลงหรือมากกว่า 100 ไร่ ก็จะต้องมีพื้นที่ที่กันไว้สำหรับจัดทำโรงเรียนอนุบาล และถ้าผู้ประกอบการไม่ดำเนินการก็สามารถจัดเป็นสวนสาธารณะก็ได้

สำหรับปัญหาที่ถกเถียงกันจนเกิดกรณีฟ้องร้อง โดยเฉพาะในเรื่องของสโมสรซึ่งหลายหมู่บ้านจัดสร้างไว้อย่างหรูหรา มีอาคารอเนกประสงค์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ห้องซาวน่า และอื่น ที่ผู้ประกอบการได้จัดเตรียมไว้ให้ทุกคนได้ใช้ แต่เมื่อถึงเวลาจัดตั้งนิติบุคคลแล้วไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน

ประเด็นนี้อยากให้ทุกคนทำความเข้าใจก่อนว่า การขออนุญาตจัดสรรที่ดินนั้นสามารถทำได้ 2 ลักษณะ อย่างแรกคือการขออนุญาตให้สโมสรเป็นพื้นที่ส่วนหนึ่งของพื้นที่ส่วนกลาง และมีวัตถุประสงค์ที่จะยกให้หมู่บ้านเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ต้องไม่เสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน

อีกลักษณะหนึ่งที่เป็นตัวปัญหา คือบริษัทผู้ประกอบการจะขออนุญาตเป็นแปลงที่ดินจำหน่าย แต่สร้างเป็นสโมสร สระว่ายน้ำตามที่โฆษณาไว้ โฉนดที่ดินก็เป็นชื่อของบริษัทซึ่งหากโอนกรรมสิทธิ์ให้กับหมู่บ้านหรือนิติบุคคลต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งเป็นเงินมากพอสมควร ผู้ประกอบการและนิติบุคคลไม่มีใครต้องการเสียเงินเสียทองเพื่อโอนกรรมสิทธิ์

ในเรื่องนี้ผมขอเรียนตามตรงว่าที่ผ่านมาสโมสรเป็นทุกขลาภ เพราะมากกว่า 80% ไม่ประสบผลสำเร็จในเชิงธุรกิจ ดีหน่อยก็แค่ประคับประคองให้เสมอตัวและอยู่ได้ตลอดไปก็ดีแล้ว เพราะลูกค้าจะมาใช้บริการมากแค่ช่วงปิดเทอมหรือวันหยุด เพราะในแต่ละวันเรากลับบ้านก็ต้องการพักผ่อน เหนื่อยมาทั้งวันจะให้มาออกกำลังกายอีกคงจะยาก ยกเว้นคนที่ชอบจริงๆ ซึ่งก็มีน้อยมาก

เมื่อพิจารณาข้อขัดแย้งกันเรื่องกรรมสิทธิ์ของสโมสร สระว่ายน้ำ และมองลงไปลึกๆ แล้ว นิติบุคคลรับมาบริหารจัดการเองอาจจะได้ไม่คุ้มเสีย หลายแห่งต้องเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มเพื่อเป็นค่าใช่จ่าย ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าซ่อมฃบำรุงเสียด้วยซ้ำ ซึ่งลูกค้าอย่างเราขอแค่เปิดให้เราสามารถใช้บริการได้อย่างต่อเนื่องก็เพียงพอแล้ว

สำหรับหมู่บ้านใดต้องการโอนกรรมสิทธิ์กันจริงๆ ก็สามารถทำได้ โดยให้ผู้ประกอบการยื่นขอแก้ไขผังจัดสรรให้สโมสรเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลาง จะได้โอนกรรมสิทธิ์ให้หมู่บ้านโดยไม่เสียภาษีและค่าธรรมเนียม อันนี้ก็ต้องว่ากันไประหว่างผู้ประกอบการกับผู้ซื้อ หาทางจบกันด้วยดีจะดีกว่าต้องมาเป็นคดีความฟ้องร้องกันให้เสียเวลาเปล่าครับ