ยกสุดท้าย “ผังเมือง กทม.” ปรับสี 5 ทำเล ตระกูลดังยิ้มรับอานิสงส์

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" ติดตามความเคลื่อนไหวล่าสุด เจาะลึกจากที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ผังเมือง
30 พฤศจิกายนที่ผ่านมา วาระประชุมมีการพิจารณาคำร้องผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 3) ซึ่ง
สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) ปิดประกาศ 90 วัน ตั้งแต่ 24 พฤษภาคม-21 สิงหาคมที่ผ่านมา เพื่อให้ผู้มี
ส่วนได้เสียยื่นคำร้อง ปรากฏว่า สถิติมีประชาชนมายื่นคำร้องทั้งหมด 2,140 ฉบับ จำนวน 2,650 ราย 239 เรื่อง
รายละเอียดคำร้องจะมี 4 หมวด โดยหมวดที่มีคำร้องสูงสุดคือ 1.ยื่นขอแก้ไขการใช้ประโยชน์ที่ดิน 814 ฉบับ
จำนวน 1,145 ราย 206 เรื่อง 2. ขอแก้ผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง 1,307 ฉบับ 1,486 ราย 19 เรื่อง 3. ขอ
แก้ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 5 ฉบับ 5 ราย 5 เรื่อง และ 4. ขอแก้ผังแสดงที่โล่ง จำนวน 6 ฉบับ 6 ราย 4
เรื่อง

ที่ดิน เสี่ยเจริญ รับอานิสงส์หลายแปลง

แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมืองระบุว่า จากคำร้องทั้งหมด มีทั้งบอร์ดผังเมืองอนุมัติให้ตามคำร้อง
แต่ก็มีบางส่วนที่ "ให้แบบมีเงื่อนไข" สาระสำคัญที่สุดน่าจะเป็นประเด็นที่บอร์ดได้อนุมัติให้ปรับสีผังเมืองใหม่ 5
บริเวณด้วยกัน

1.บริเวณถนนเกษตร-นวมินทร์ (ใกล้นวมินทร์ อเวนิว) ซึ่งมีบางส่วนเป็นที่ดินของ "เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒน
ภักดี" จากเดิมเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) พ.1-11 ปรับเป็น "พ.3" สร้างอาคารพาณิชยกรรมและ
อาคารอยู่อาศัยรวมได้มากขึ้น หรือสร้างได้เกิน 10,000 ตารางเมตร ในเขตทางถนนกว้าง 30 เมตร

2.บริเวณถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา) ขยายพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม พ.1-13
ย่านโครงการศูนย์การค้า "ซีดีซี-คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์" ของกลุ่มเค.อี.แลนด์เพิ่มขึ้น

3.บริเวณศรีนครินทร์ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) ย.4-34 ย่านคลองกลันตัน ปรับใหม่เป็นสีส้ม ที่อยู่
อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 สร้างที่อยู่อาศัยรวมพื้นที่ไม่เกิน 5,000-10,000 ตารางเมตร หรือต้องอยู่บนถนนกว้าง
30 เมตร

4.ขยายเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมสีแดง พ.3 บริเวณสนามกอล์ฟนอร์ธปาร์ค ถนนวิภาวดี-รังสิต ซึ่งเป็นที่ดิน
ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ปัจจุบันพัฒนาเป็นสนามกอล์ฟ สำนักงานให้เช่า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่อยู่
อาศัย

ไฟเขียวผุดคอมเพล็กซ์ หมอชิตเก่า

5.บริเวณหมอชิตเก่า (บีทีเอส) ที่ดินของกรมธนารักษ์ ปรับสีผังเมืองใหม่จากเดิมสีน้ำเงิน (ที่ดินประเภท
สภาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ) ปรับใหม่เป็นสีแดง พาณิชยกรรม พ.4 สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุก
ประเภทเกิน 10,000 ตารางเมตร และอาคารพาณิชยกรรมได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร หรือเกินได้หากอยู่ติดถนน
กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรือในรัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตร

และได้ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารครวมต่อที่ดิน) สูงสุด 10:1 ซึ่งเป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่
ต้องการให้กรมธนารักษ์ดึงเอกชนมาร่วมลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์ มูลค่าโครงการกว่า 2 หมื่นล้านบาทเพื่อสร้าง
รายได้

ปล่อยผี ย.1 สร้างทาวน์เฮาส์

นอกจากนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง)
บริเวณ ย.1-4 ย่านทุ่งครุ และ ย.1-1 ย่านหทัยราษฎร์ ให้สร้างบ้านแฝดได้ไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา และบ้านแถว
(ทาวน์เฮาส์) ได้ไม่น้อยกว่า 30 ตารางวา จากเดิมสร้างไม่ได้

ขณะเดียวกัน ธุรกรรมผังเมืองยังเกาะกระแสรักษ์โลกอีกด้วย จากเดิมอาคารประหยัดพลังงานมีเกณฑ์
พิจารณาโดยสามารถเพิ่ม FAR แต่มี "มูลนิธิอาคารเขียวไทย" ให้การรับรองเพียงรายเดียว

การปรับผังเมืองรวมรอบใหม่ เพิ่มหน่วยงานให้การรับรองเพื่อขอ FAR เพิ่มได้ โดยหน่วยงานที่เพิ่มคือ
"พพ.-กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน" กระทรวงพลังงาน ยกเว้น FAR พื้นท่ ก.1

ที่น่าสนใจและเป็นประเด็นร้อนในช่วงที่ผ่านมาคือ บอร์ดได้ยกเว้นข้อกำหนด FAR ที่ดินประเภทอนุรักษ์
ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวลายเขียว) บริเวณ ก.1-7 ย่านคลองสามวา ซึ่งมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เช่น
กลุ่มซีพีแลนด์ ถือครองที่ดินมานานและได้รับอนุญาตจัดสรรแล้วก่อนที่จะมีกฎกระทรวงผังเมืองรวมใช้จากเดิม
FAR กำหนดไว้ 0.5 : 1 ฉบับใหม่ได้ยกเว้น แต่มีเงื่อนไขต้องพัฒนาให้เป็นตามข้อกำหนดใหม่ที่ต้องคำนึงถึงการ
สร้างอะไรที่กีดขวางทางน้ำด้วย เช่น ห้ามถมดิน เป็นต้น

อัดโบนัสบูมคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า

ส่วนบริเวณ ย.2-11 ย่านถนนร่มเกล้า มีการเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารสำนักงานศึกษาและวิจัย (R&D) จาก
เดิม 500 ตารางเมตร เป็นไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

ขณะที่การก่อสร้างคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชั้นในแนวรถไฟฟ้ายังคงได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา โดย
ได้รับการสิทธิพัฒนาเพิ่มขึ้นในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เนื่องจากต้องการให้การพัฒนาเมืองเป็นแบบ
"คอมแพ็กซิตี้-เมืองที่กระชับ"

จากเดิมผังเมืองรวมกำหนดให้สร้างอยู่บนถนนขนาดใหญ่เท่านั้น แต่เนื่องจากมีผู้ประกอบการคัดค้านอย่าง
หนักในช่วงที่ผ่านมา บอร์ดผังเมืองจึงตัดสินใจให้กลับไปใช้ข้อกำหนดเดิมเมื่อปี 2549 ตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯ
ฉบับปัจจุบัน

ไม่แตะ 3 ถนนรอง-รอดพ้นขยายถนน

แหล่งขาวคนเดิมระบุด้วยว่า กรณีโครงข่ายคมนาคมนั้น มีการปรับเปลี่ยนเฉพาะถนนสายรอง 3 สาย ที่ขยาย
จากถนนเดิมเป็นถนนขนาด 16 เมตร โดยข้อเสนอของผังคมนาคมและขนส่งจะมีทั้งหมด 139 สาย

ประกอบด้วย 1.สาย ข 61 เดิมคือถนนปั้นเชื่อมถนนสีลม-ถนนสาทร จะกระทบต่อเขตพื้นที่วัดพระศรีมหาอุ
มาเทวี หรือวัดแขก เพราะจะต้องถอยร่นจากเดิมกว้าง 12 เมตรไปอีกข้างละ 2 เมตร

2.สาย ข 62 อยู่เขตบางแค เดิมคือถนนพุทธมณฑลสาย 2-ถนนพุทธมณฑลสาย 3 ซึ่งชุมชนหมู่บ้าน
เศรษฐกิจ หมู่บ้านสินวงศ์ และผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงรวมตัวยื่นคำร้องขอให้ยกเลิก และ 3.สาย ข 44 อยู่เขตบางแค ที่
จะขยายถนนเดิมคือถนนนครลุง-พุทธมณฑลสาย 2 บรรจบกับหมู่บ้านเศรษฐกิจขณะที่ถนนที่เหลือ 136 สายยัง
บรรจุในผังเหมือนเดิม และทุกสายอยู่ในแผนงานของ "กทม." ที่จะก่อสร้างอยู่แล้ว

4 สะพานข้ามเจ้าพระยา...ทำแน่

ประเด็นร้อนต้องนับรวมโครงการก่อสร้าง "สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา 4 แห่ง" พบว่ายังอยู่ในผังเช่นกัน
อาทิ บริเวณเกียกกาย, ถนนลาดหญ้า-ถนนมหาพฤฒาราม เป็นต้น

แม้ว่าจะมีคนยื่นคำร้องขอให้ยกเลิกการก่อสร้าง เนื่องจากได้รับผลกระทบการเวนคืนที่ดินก็ตาม แต่
เนื่องจากเป็นโครงข่ายสำคัญการเดินทางเชื่อมโยง 2 ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาในอนาคต เช่นเดียวกับโครงการรถไฟฟ้า
12 สายทาง มีการกำหนดเส้นทางตามแผนแม่บทรถไฟฟ้าที่ "สนข.-สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและ
จราจร" กำหนดไว้

"ในวันที่ 13 ธันวาคมนี้ บอร์ดผังเมืองจะมีการประชุมเพื่อออกมติรับรองผลการประชุมที่ผ่านมา จากนั้นจึง
จะออกประกาศเป็นกฎกระทรวงต่อไป เชื่อมั่นว่าจะทันกับประกาศใช้ในวันที่ 15 พฤษภาคม 2556 นี้อย่าง
แน่นอน" ถ้อยคำยืนยันของแหล่งข่าว เป็นการแสดงความมั่นใจว่า ไม่น่าจะเจอโรคเลื่อนอะไรอีกสำหรับการ
บังคับใช้ "ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่"