ถ้าต้องซื้อบ้านภายในพรุ่งนี้ เริ่มต้นยังไง

  หรือเรื่องไม่ดีประเภทโดนเมียไล่ออกจากบ้าน ต้องขายบ้านเดิม หรือออกจากบ้านเดิมแบบกะทันหันมันก็มี สรุปว่าเหตุการณ์อย่างนี้มันเกิดขึ้นได้ 4 ข้อที่ต้องคิดถึงคือ

  ข้อที่ 1 ล้วงกระเป๋าเจออะไรอยู่ในนั้นบ้าง งบมีเท่าไหร่ 

  ข้อที่ 2 ภาระที่จะเกิดขึ้นต่อเดือน รวมกับภาระปัจจุบันเรารับไหวแค่ไหน 

  ข้อที่ 3 มีทางจัดการกับบ้านเดิมให้มีเงินเข้ามาจุนเจือการซื้อครั้งนี้ได้ไหม

  ข้อที่ 4 คิดอีกทีครับว่าการจะซื้อครั้งนี้เป็นปัญหาระยะสั้นหรือปัญหาระยะยาว

  เดี๋ยวเราลองมาช่วยกันอธิบายทีละข้อ...

  🚨 เรื่องแรก

   งบประมาณที่จ่ายได้ เรื่องนี้ง่ายสุด เห็นภาพชัดสุด คนทั่วไปจะซื้อของอะไรก็ควรจะซื้อในงบประมาณที่ตัวเองสามารถจะจ่ายได้ มีข้อมูลมากมายนะครับบอกว่าคนไทยมีเงินออมมีเงินเก็บจำนวนมาก และในชีวิตการทำงานกับลูกค้ามากมาย ก็เห็นจริงว่าบ้านทุกระดับไม่ว่าจะ 2-3 ล้าน หรือ 20 ล้าน ก็มีลูกค้ารายย่อยจำนวนมากที่ซื้อบ้านด้วยเงินสด

  แต่คนทั่วไปคงกู้เงินบ้าง พอมีมาตรการควบคุมอัตราการกู้ต่อมูลค่าบ้านที่ซื้อ หรือที่เขาเรียกกันว่ามาตรการ LTV ท่านต้องดูตัวเองก่อนนะว่าทุกวันนี้ท่านผ่อนบ้านอยู่กี่หลัง และท่านกำลังจะไปซื้อสินค้าประเภทอะไร ถ้าจะซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้าน ก็ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 2 ล้าน หรือ 20% แต่ถ้าจะไปซื้อคอนโดปกติก็ต้องเตรียมตังค์อย่างน้อย 10%++

  สำหรับคนเคยซื้อบ้านแล้วก็รูดผ่านนะครับ สำหรับคนที่ยังไม่เคยซื้อ โปรดทราบ! ว่ามีค่าใช้จ่ายต่างๆ เยอะพอสมควรในวันแรกที่คุณจะทำการโอนกรรมสิทธิ์

  ข้อที่ 1 ค่าธรรมเนียมการโอน ท่านอาจจะจ่ายแค่ครึ่งหนึ่งหรือต้องจ่ายเต็ม แต่ปี 2563 นี้ทั้งปีสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน รัฐเค้าลดหย่อนให้...จ่ายแค่หลักร้อย

  ข้อที่ 2 ค่ามิเตอร์น้ำ-มิเตอร์ไฟ (มิเตอร์น้ำประมาณ 2,500 บาท มิเตอร์ไฟฟ้าประมาณ 4,000 บาท ซึ่งแต่ละหมู่บ้านแต่ละคอนโดไม่เท่ากัน แต่ประมาณนี้)

  ข้อที่ 3 ค่าจดจำนอง ถ้าท่านกู้กับแบงก์ซึ่งเหมือนกันสำหรับบ้านไม่เกิน 3 ล้าน ปีหน้าก็ได้ลดหย่อน

  ข้อที่ 4 เงินกองทุนและเงินค่าส่วนกลาง ช่วงแรกปกติเขาก็เก็บกัน 2-3 ปีล่วงหน้า ซึ่งเป็นยอดเงินพอสมควรทีเดียว (ห้อง 28 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 45 บาท กองทุน 500 บาท ก็ร่วมๆ 44,240 บาท)

  สมมติว่าพรุ่งนี้ใครจะต้องซื้อคอนโด 2 ล้าน (ต้องคุยกับแบงก์ให้จบก่อนวางเงินว่ากู้ผ่าน!) ตอนนี้ถ้าถูกต้องก็กู้ได้ 1.8 ล้าน แปลว่าต้องมีเงินอย่างน้อย 200,000 บาท บวกกับค่าใช้จ่าย 4 ข้อนั้นรวมๆ 50,000 กว่าบาท รวมเป็น 251,100 บาท (มีพอมั้ย)

  แต่สภาพนี้เข้าไปในห้องยังไม่มีตู้เย็น ที่นอน พูดกันเล่นๆ ว่าปูเสื่อนอน ซื้อของ 7-Eleven กินนะ

  * ถ้าไม่มีมาตรการลดหย่อน รายจ่ายข้อที่ 1 กับข้อที่ 3 ก็ไม่ได้ลดหย่อน รวมๆ ก็ต้องจ่ายเพิ่มอีกราว 40,000 บาท 

  🚨 เรื่องที่สอง

   เรื่องภาระที่จะเกิดขึ้นรวมกับภาระที่มีอยู่ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญ สมมติห้อง 2 ล้านก็ต้องผ่อนเดือนละหมื่นต้นๆ รีบคิดเลยนะครับว่าทุกวันนี้มีผ่อนรถ มีใช้บัตรเครดิตเฉลี่ยอยู่เท่าไหร่ รวมแล้วกับเงินผ่อนหมื่นกว่าบาทเนี่ยเหลือตังค์กินข้าวเดือนเท่าไหร่ แล้วมันพอมั้ย วิธีคิดแบบนี้ก็เป็นวิธีคิดเดียวกับที่สถาบันการเงินที่เขาจะปล่อยกู้ให้เราเขาคิด เขาจะไม่ยอมให้รายได้ที่คุณมีรวมกับภาระปัจจุบันและภาระการกู้ครั้งนี้รวมกันแล้วทั้งหมดเกินไปกว่า 60-70% ของรายได้ต่อเดือนที่คุณหาได้ เงินเดือน 50,000 บาท ก็ต้องเหลือ 15,000 บาทไว้กินใช้ ซึ่งถ้าหาร 30 วันนี้มันเหลือวันละ 500 บาทเองนะ

  ผมลองทำตารางคร่าวๆ ไว้ เผื่อใครไม่เคยคุยแบงก์ให้ดูนะ โดยสมมติ 3 ข้อคือ

  แบงก์ให้กู้ถึงอายุ 65 ปี (เพราะธนาคารเขาให้ 60-70 ปีกัน)

  คิดดอกเบี้ยเฉลี่ยๆ ประมาณ 5% ต่อปี+ค่าเผื่ออีก 1% รวมเป็นเฉลี่ย 6% ต่อปี มาคำนวณตลอดอายุการกู้ (พวกที่คิดแค่ 3 ปีแรกมันจะดูหลอกๆ ตัวเลขจะต่ำกว่าความจริง)

  รายได้เป็นรายได้สุทธิแล้วคือไม่มีหนี้อื่นๆ อนุญาตให้เหลือกินจ่ายอย่างอื่นบ้าง 35% ของรายได้สุทธิ (แปลว่าเงินเดือน 100,000 บาท แต่มีผ่อนรถอยู่ 20,000 บาท จะเหลือมาคิดเงินเดือนสุทธิแค่ 80,000 บาท)

  ในตารางคือวงเงินที่เราควรจะกู้ได้ตามสูตรโดยการคำนวณ (ซึ่งเอาไว้ดูเป็นไอเดียนะครับ ไม่สามารถอ้างอิงได้) เวลากู้จริงมันก็อยู่ที่สถานการณ์ดอกเบี้ย ณ ตอนนั้น ประวัติด้านเครดิตของแต่ละท่าน รวมถึงเรื่องสำคัญอีกเรื่องก็คือเงินที่จะต้องมีเอาไว้ไปจอง ทำสัญญา และจ่ายเงินดาวน์

  อย่างถ้าวันนี้ผมอายุ 30 ปี มีเงินเดือนสุทธิ 50,000 บาท ก็ควรจะกู้ได้ 5.69 ล้านบาท หรือถ้าผมอายุ 40 ปี มีเงินเดือนสุทธิ 75,000 บาท ก็ควรจะกู้ได้ 7.56 ล้านบาท... ดูแล้วต้องคิดกันเองว่าอยู่ในช่วงไหน ช่องไหน แต่ต้องไม่ลืมว่าหลังจากการกู้ตามตัวเลขนี้แล้ว แต่ละท่านจะเหลือเงินใช้จ่ายทุกเรื่องที่เหลืออีกแค่ 35% ของรายได้สุทธิ (ได้ผอมแน่ๆ 555)