“สัญญาจะซื้อจะขาย” จำเป็นหรือไม่สำหรับบ้านมือสอง

วันก่อนมีโอกาสได้เป็นสักขีพยานการวื้อขายที่ดินแปลงหนึ่ง ซึ่งเรียกว่าราคาแพงมากเอาการ คนซื้อก็เงินเย็น คนขายก็ไม่ได้เดือดร้อน งานนี้จึงกลายเป็นช้างชนช้าง จบยากเพราะเงินชนเงิน แต่ราคาก็ต่อรองบดบี้กันจนมันหยดติ๋งๆ

ในท้ายที่สุดผู้ที่ต้องการได้ก็ต้องยอมตามผู้ขายที่มีชั้นเชิงกันมากกว่า ขั้นตอนที่น่าเป็นห่วงก็คือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งทำให้ผมคิดว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือที่ดินไม่ใช่ของใหม่สำหรับมือใหม่ เพราะค่อนข้างจะมีปัญหามาก เนื่องจากคนส่วนใหญ่ทำสัญญากันง่ายๆหรือบางรายก็ไม่มีสัญญาเป็นเรื่องเป็นราว โดนหลอกลวงโดนต้มกันมาก็มาก เช่นรับจองราคานี้ แต่พอคนอื่นมาเสนอซื้อมากกว่าก็เปลี่ยนใจไปขายให้กับคนให้ราคาสูงกว่า 

ปัญหาที่เกิดขึ้นกับหลายคนที่ผ่านมาคือแม้ว่าจะวางเงินมัดจำบ้านหรือที่ดินไว้แล้วแต่กลับไม่ได้ของตามที่มัดจำไว้เพราะผู้ขายไม่สามารถขายให้ได้หรือไม่สามารถมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันได้ ซึ่งโดยหลักการแล้วเงินที่วางจองไว้ก็คือเงินมัดจำบ้านนั่นเอง บ้านมือสองส่วนใหญ่จะเรียกว่าเงินมัดจำ แต่ถ้าบ้านโครงการขายจะเรียกว่าเงินจอง 

หากผู้รับจองไม่สามารถขายบ้านให้ได้ก็ต้องคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้ผู้จอง แต่หากผู้จองไม่เข้าทำสัญญาภายในเวลาที่กำหนดก็จะสูญเสียเงินมัดจำไป จึงขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นคนผิดสัญญา คนนั้นก็ควรรับผิดชอบกันไป 

ดังนั้นการทำสัญญามัดจำหรือสัญญาจะซื้อจะขายก็ต้องทำการอย่างระมัดระวัง ข้อความที่ระบุไว้หลักๆเช่น วันที่และสถานที่ทำสัญญาจอง ชื่อผู้จะซื้อและชื่อผู้จะขาย ในข้อนี้ถ้าเป็นตัวแทนรับมอบอำนาจก็ต้องระบุไว้ว่าวันโอนสามารถเปลี่ยนชื่อผู้รับกรรมสิทธิ์ได้ 

ทรัพย์สินที่จะซื้อ เช่น บ้านและที่ดิน ก็ดูว่ามีครบถ้วนหรือไม่ ที่ดินโฉนดเลขที่เท่าไร ระวางบ้านเลขที่ มีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ มีผู้ครอบครองหรือไม่ ราคาทรัพย์สินจำนวนเงินที่ต้องชำระ และวิธีการชำระเงินและส่วนที่เหลือว่าจะชำระเงินกันอย่างไร กำหนดวันทำสัญญาหรือวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะประมาณ 30-60 วัน เผื่อไว้ในกรณีที่ต้องกู้ธนาคาร 

แต่ถ้าซื้อสดหรือโอนสดก็ทำได้ทันที ค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีต่างๆ ส่วนนี้ขอให้ระบุทุกค่าใช้จ่ายว่าใครจะเป็นคนจ่ายหรือคนรับผิดชอบ ซึ่งหลายๆท่านมักละเลยกันมาก โทษปรับกรณีผู้จะซื้อหรือผู้จะขายผิดสัญญาก็ต้องชดใช้กัน ส่วนใหญ่มักจะระบุว่าหากผู้ขายผิดต้องคืนเงินผู้ซื้อพร้อมค่าปรับเท่าตัว แต่ถ้าผู้ซื้อผิดก็ต้องถูกริบเงินมัดจำ 

กรณีที่เหลือ เช่น การบังคับให้โอนขาย การฟ้องร้องถ้าผิดสัญญาการไม่ถูกรอนสิทธิ ณ วันที่ทำสัญญาหรือไม่มีภาระผูกพันกับคนอื่น ฯลฯ 

ส่วนใหญ่แล้วร่างสัญญาจะซื้อจะขายก็มีให้ดาวน์โหลดกันมากมายท่านผู้อ่านสามารถเลือกให้ตรงกับความต้องการได้ว่าจะซื้อขายบ้านหรือที่ดิน เพราะบางหัวข้อแตกต่างกัน เช่น มิเตอร์ไฟฟ้า-ประปา ที่ดินเปล่าไม่มี แต่ถ้าเป็นบ้านต้องมี ซึ่งผู้ขายหลายรายไม่ยอมโอนกรรมสิทธ์มาให้ด้วย ครั้นพอจะไปขอใหม่ก็ไม่ได้ เพราะบ้านหลังเดียวกันนั้นทางเขตหรือหน่วยงานไม่ยอมให้ขอซ้ำต้องโอนสิทธิให้ผู้ซื้อไป สัญญาจะซื้อจะขายแบบนี้ทำดีกว่าไม่ทำ เพราะสามารถป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นได้แน่นอนครับ