สิ่งที่ควรทราบเป็นลำดับแรก ก่อนที่จะเข้าไปลงทุนในบ้านและที่ดิน ก็คือต้องรู้ให้ได้ก่อนว่าลู่ทางในการสร้างผลประโยชน์ในสินทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดิน ทำได้อย่างไรและในลักษณะไหนบ้าง การไม่ทราบเรื่องเหล่านี้ก่อน ถือว่าเป็นความผิดอย่างมหันต์ เพราะ จะทำให้ท่านมองข้ามโอกาสที่จะสร้างผลตอบแทนในสินทรัพย์ที่ท่านลงทุนไปโดยปริยาย
อสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดิน ถ้าพิจารณาอย่างถ่องแท้ในแง่ผลตอบแทนแล้ว มีลักษณะเด่น ที่ไม่พบในสินทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นๆ อยู่ 2 ประเด็นด้วยกัน คือประเด็นแรก บ้านและที่ดินสามารถนำมาจัดการหรือบริหารให้เกิดผลตอบแทนได้หลากหลาย มากกว่าสินทรัพย์การลงทุนอื่นแบบเทียบกันไม่ติด และประเด็นที่สองคือค่าเช่า ที่เป็นผลตอบแทนหลักของการลงทุนระยะยาวในบ้านและที่ดินนั้น มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทิศทางเดียวเสมอ
สำหรับประเด็นในเรื่องลู่ทางในการหาผลประโยชน์หรือผลตอบแทน จากบ้านและที่ดิน ที่มีความหลากหลายมากนั้น ถ้าลองประมวลดูแล้ว จะพบว่าบ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์การลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้มากถึง 6 ทางด้วยกัน ซึ่งประกอบด้วย
1. จากกระแสรายได้ในรูปค่าเช่า รวมถึงการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า
2. การเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านและที่ดิน(Appreciation) เมื่อถือครองไปนานๆ
3. การจ่ายคืนต้นเงินกู้ในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สืบเนื่องมาจากการผ่อนชำระเงินกู้ อันถือเป็นรายจ่ายเพื่อการลงทุน ซึ่งมิได้สูญหายไปไหน แต่จะสะสมกลายเป็นมูลค่าบ้านและที่ดินซึ่งเป็นส่วนของผู้ลงทุนไปโดยปริยาย
4. มาจากการสร้างมูลค่าเพิ่ม(Value Creation) ด้วยการนำบ้านและที่ดินมาปรับปรุง(Property Improvement) เพื่อให้เป็นที่ต้องตาต้องใจของผู้เช่าหรือผู้ซื้อ
5. กำไรที่ได้จากการต่อรองราคาซื้อ(Bargain Purchase Price) ถ้าท่านมีการวิเคราะห์และต่อรองอย่างระมัดระวัง ราคาส่วนที่ท่านซื้อได้ต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นมากแค่ไหน ก็จะเสมือนเป็นผลตอบแทนแก่ท่านนั่นเอง
6. ผลประโยชน์จากภาครัฐ เช่น การสามารถนำไปหักภาษีได้ สามารถลดหย่อนภาษีได้ หรือการนำไปตัดเป็นค่าเสื่อมราคา เป็นต้น
ส่วนประเด็นเรื่องค่าเช่าที่ว่าในระยะยาวแล้วมีแนวโน้มสูงขึ้นในทางเดียวโดยตลอดนั้น ในแวดวงวิชาการมีรายงานยืนยันจากผลการศึกษาการเคลื่อนไหวของค่าเช่า โดยอาศัยข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ทั้งในเมืองไทยและในต่างประเทศ หลายครั้ง ต่างพบคำตอบในลักษณะที่สอดคล้องกันคือในระยาวแล้ว ค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นโดยตลอด ที่เป็นอย่างนั้นเพราะปริมาณความต้องการห้องเช่า มีแนวโน้มสูงกว่าปริมาณห้องเช่าที่มีอยู่ในตลาดเสมอ แม้ว่าในตอนเศรษฐกิจขาลง อาจเกิดภาวะห้องเช่าว่างไม่มีคนเช่า และอาจกดดันต่อราคาค่าเช่าบ้าง แต่ก็จะเกิดขึ้นในระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น
สำหรับสาเหตุที่ทำให้ความต้องการห้องเช่า มีแนวโน้มเพิ่มในอัตราสูงตลอด มาจากเหตุผลหลัก 4 ประการด้วยกัน คือ
1. การเติบโตของประชากร มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นโดยตลอด ไม่เคยมีลดลงเลย การเพิ่มขึ้นของประชากร ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
2. ขนาดของครอบครัว มีแนวโน้มเล็กลงเรื่อยๆ ในอดีตที่ผ่านมา ขนาดของแต่ละครอบครัวในเมืองไทย อาจมีสมาชิกถึง 10 คน แต่ปัจจุบันขนาดครอบครัว ลดลงเหลือแค่ 3-4 คน เท่านั้น ดังนั้นจึงทำให้จำนวนครัวเรือนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และเป็นแรงผลักดันให้ความต้องการบ้านสูงขึ้นตามไปด้วย
3. รายได้ของครัวเรือนมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น ทำให้กำลังซื้อของครัวเรือนมีมากขึ้น โดยเฉพาะกำลังซื้อเพื่อการเช่าบ้าน ซื้อบ้าน หรือเช่าอพาร์ทเม้นท์
4. ค่านิยมในการอยู่บ้านหลังที่สอง(Second Homes)ไว้เพื่อพักผ่อนและตากอากาศในวันหยุดมีมากขึ้น
ส่วนเหตุผลที่ทำให้ปริมาณห้องเช่าที่มีอยู่ในตลาดมักไม่เพียงพอ และไม่สามารถตอบสนองต่อปริมาณความต้องการได้นั้น เหตุผลหลักก็เพราะผู้สร้างหรือผู้พัฒนาโครงการ ไม่สามารถสร้างมาตอบสนองความต้องการได้ทันนั่นเอง เนื่องจากการสร้างบ้านเพื่อให้เช่า มักมีข้อจำกัด 5 ประการด้วยกันคือ
I. ต้นทุนสูง โดยเฉพาะต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ การที่ราคาค่าก่อสร้างสูงขึ้น เป็นผลทำให้คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อหรือเช่าสิ่งปลูกสร้างใหม่ได้
II. หาที่ดินเพื่อปลูกสร้างไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินในบริเวณที่มีคนต้องการอยู่อาศัยกันมากๆ มักไม่ค่อยมีที่ดินเหลือเพื่อจัดทำโครงการเพิ่มเติมได้
III. ต้องเสียเวลาและประสบความยุ่งยากในการขออนุญาตปลูกสร้าง ยังก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายตามมาอีกมาก กว่าจะพัฒนาขึ้นมาได้
IV. การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ในเขตชุมชน มักมีปัญหายุ่งยาก กับเพื่อนบ้าน หรือได้รับการต่อต้านเสมอ
V. ขาดแคลนโครงสร้างปัจจัยพื้นฐาน เช่น ถนน โรงเรียน ที่จอดรถ ระบบกำจัดน้ำเสีย และพื้นที่ สันทนการ ข้อจำกัดในเรื่องมีสาธารณูปโภคและสาธารณูปการไม่เพียงพอ ทำให้การขออนุญาตก่อสร้างมีความยุ่งยากตามมา
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
