โฆษณาว่ามี “ศูนย์การค้า” แต่ไม่สร้างผู้ซื้อหยุดจ่ายเงินและยกเลิกสัญญาได้

ดังนั้นผมว่าทั้งคนซื้อคนขายต่างก็มีพื้นความรู้และประสบการณ์ซื้อ-ขายอยู่พอสมควร แต่ปมขัดแย้ง หรือข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายก็ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบางครั้งอาจมองว่าเป็นเรื่องที่ไม่น่าจะเกิดขึ้น (อีกแล้ว) อย่างเช่นคดีที่ผมยกมาให้ดูเป็นตัวอย่างครั้งนี้

คดีนี้ตอนเปิดตัวโครงการมีการโฆษณาประชาสัมพันธ์ว่าเป็นโครงการใหญ่ เข้ามาอยู่ในนี้จะมีทุกอย่างครบถ้วนหมดแล้ว แทบไม่ต้องออกจากโครงการเลยก็อยู่ได้อย่างมีความสุข มีศูนย์รวมรถเมล์ ศูนย์การค้า โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด หากผมเห็นโฆษณาแบบนี้ก็เทใจให้เกือบหมดแล้วล่ะครับ และเช่นกันกับโจทก์คนอื่นๆ ซึ่งตัดสินใจซื้อเพราะเห็นว่าโครงการน่าสนใจมาก

ในขั้นตอนการทำสัญญาก็มีการระบุรายละเอียดแผนผังของโครงการที่กำหนดว่าบริเวณไหนสร้างอะไร พร้อมอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อเอาไว้ด้วย เสร็จแล้วก็เอาไปแนบสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ต่อมาจะด้วยเหตุผลใดก็ไม่ทราบได้ ผู้จัดสรรคงจะเงินหมดหรือเปลี่ยนใจไปสร้างอย่างอื่นที่จะได้เงินมากกว่า จึงยังไม่สร้างพวกสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เคยโฆษณาไว้ โจทก์ย่อมเสียหายและมีสิทธิที่จะไม่จ่ายเงินผ่อนดาวน์ และกรณีนี้ยังถือว่าผู้จัดสรรผิดสัญญาด้วย จึงสามารถยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย และเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้อีกด้วยครับ

“คำพิพากษาฎีกาที่ 1861/2535 เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุน เพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี

“ต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร 5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้นแผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสดและอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ

“ดังนั้นศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขความในสัญญาดังกล่าวหากไม่ถูกต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำเป็นต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 391”

นี่จึงเป็นเรื่องประเด็นคดีความที่ผมคิดว่าคลาสสิคพอสมควร เพราะไม่ว่ายุคแรกๆ จนถึงสมัยนี้เรื่องแบบนี้ก็ยังมีอยู่ และคงจะไม่หมดไปง่ายๆ