ห้ามสร้างคอนโดเขาใหญ่ประกาศผังเมืองใหม่ทุบอสังหา-ท่องเที่ยว

แหล่งข่าวจากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนครราชสีมา เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้
สำนักงานโยธาฯ อยู่ระหว่างจัดทำร่างผังเมืองรวมจังหวัดนครราชสีมา เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้
ล่าสุดอยู่ในขั้นตอนส่งให้สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจสอบรายละเอียด คาดว่าภายในช่วงปลายปี 2556
น่าจะประกาศบังคับใช้ผังเมืองใหม่ได้

++10 ตำบลในปากช่องโดนหมด

ทั้งนี้ สาระสำคัญของผังเมืองรวมโคราชฉบับใหม่ จะมีผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
เชิงพาณิชย์ใน อ.ปากช่อง คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 80% ของทั้งอำเภอ ได้แก่ ตำบลหมูสี จันทร์ทึก หนองสาหร่าย
วังไทร ขนงพระ คลองม่วง วังกะทะ โป่งตาลอง หนองน้ำแดง และดงพญาเย็น รวมทั้งถนนเศรษฐกิจการ
ท่องเที่ยวสำคัญ 3 สายในพื้นที่คือ ถนนธนะรัชต์ ถนนผ่านศึก-กุดคล้า และถนนไปวังน้ำเขียว ซึ่งปัจจุบันกำลังมี
การลงทุนโครงการบ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม โรงแรม รีสอร์ต และสนามกอล์ฟเป็นจำนวนมาก จะถูก
กำหนดเป็น "พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม" (เขียวทแยงขาว) และ "พื้นที่ป่าไม้" (เขียวอ่อนทแยงขาว)

ข้อบังคับผังเมืองคือ ห้ามไม่ให้จัดสรรที่ดินแบ่งแปลงขาย พัฒนาบ้านจัดสรร บ้านพักตากอากาศ คอนโดฯ
โรงแรม รีสอร์ต สนามกอล์ฟ และโรงงานอุตสาหกรรม โดยพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมจะอนุญาตให้
ก่อสร้างได้เฉพาะสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพักอาศัย โรงเรียน วัด สิ่งปลูกสร้างเพื่อการปศุสัตว์ การเกษตรกรรม และ
สาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา เป็นต้น

"ผังเมืองโคราชฉบับใหม่เริ่มทำมาตั้งแต่ปี 2547 ผ่านขั้นตอนประชาพิจารณ์ภาคประชาชนในพื้นที่อย่าง
ถูกต้อง เสียงสะท้อนมีทั้งประชาชนที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยกับการให้อำเภอปากช่องเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบท
และเกษตรกรรม แต่มีส่วนน้อยที่ไม่เห็นด้วย กรมโยธาฯจึงยืนยันเจตนารมณ์กำหนดให้พื้นที่โดยรอบอุทยาน
แห่งชาติเขาใหญ่เป็นพื้นที่สีเขียว เพื่อรักษาสภาพแวดล้อมตลอดไป" แหล่งข่าวกล่าว

++หวั่นผังเมืองใหม่ทุบท่องเที่ยว

แหล่งข่าวคนเดิมกล่าวด้วยว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการที่มีที่ดินอยู่ในความครอบครองและต้องการจะพัฒนา
โครงการ อสังหาฯในเขาใหญ่ ต้องรีบออกแบบและขออนุญาตก่อสร้างล่วงหน้าไว้ก่อน โดยโครงการพัฒนาที่ดิน
ช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากยังไม่มีผังเมืองรวมประกาศใช้จึงให้ยึดตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง อาทิ พ.ร.บ.ควบคุม
อาคารฯ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินฯ และ พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ

นายไพวงษ์ เตชะณรงค์ ผู้ก่อตั้งกลุ่มโบนันซ่า เขาใหญ่ และเป็นเจ้าของที่ดินในเขาใหญ่ประมาณ 5,000 ไร่
เปิดเผยว่า ได้ทราบเรื่องการจัดทำร่างผังเมืองใหม่แล้ว เชื่อว่าหากบังคับใช้จะทำให้การลงทุนหยุดชะงัก และจะ
เกิดการต่อต้านจากผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่แน่นอน

"ผังเมืองจังหวัดนครราชสีมาไม่ควรกำหนดให้พื้นที่โดยรอบอุทยานฯเขาใหญ่เป็นพื้นที่เกษตรกรรม แต่
ควรให้ความสำคัญกับการบังคับใช้กฎหมาย ไม่ให้มีสิ่งปลูกสร้างเข้าไปรุกล้ำพื้นที่อุทยานแห่งชาติ" นายไพวงษ์
กล่าว

ปัจจุบัน กลุ่มโบนันซ่ามีที่ดินในเขาใหญ่รวมประมาณ 5 พันไร่ แบ่งพัฒนาเป็นสนามกอล์ฟ บ้านจัดสรร
คอนโดฯ โรงแรมไปแล้วประมาณ 4.5 พันไร่ คงเหลืออีกประมาณ 500 ไร่ซึ่งไม่ได้รับ ผลกระทบ เนื่องจากได้ขอ
อนุญาตจัดสรรที่ดินแบ่งแปลงขายไว้แล้ว รวมทั้งหมดกว่า 200-300 แปลง

++ที่ดินตระกูลดังเจอแจ็กพอต

แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในเขาใหญ่ กล่าวว่า หากบังคับใช้ผังเมืองใหม่เท่ากับเป็นการ
คุมกำเนิดการลงทุน อสังหาฯในเขาใหญ่ ดังนั้นตั้งแต่ต้นปีจึงมีความเคลื่อนไหวเปิดตัวโครงการบ้านและคอนโดฯ
ตากอากาศจำนวนมาก ปี 2555 มีถึง 19 โครงการ กว่า 1,500 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงมากกว่าปกติ

เท่าที่ทราบมีเศรษฐีหลายรายที่ถือครองที่ดินในเขาใหญ่ อาทิ ครอบครัวภิรมย์ภักดี (เบียร์สิงห์) มีที่ดิน
บริเวณถนนผ่าน ศึก-กุดคล้า, กลุ่มโอเชียนพร็อพเพอร์ตี้ ของกลุ่มไทยสมุทรประกันชีวิต, ตระกูล สิริวัฒนภักดี
(เบียร์ช้าง) ฯลฯ เชื่อว่าจะเร่งนำมาพัฒนาโครงการในปีหน้า หรืออาจใช้วิธีขออนุญาตก่อสร้างไว้ก่อนแต่ยังไม่
เปิดตัว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขาใหญ่ของบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง
จำกัด พบว่าในช่วง 11 เดือนแรกปี 2555 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 19 โครงการ รวม 1,517 พันยูนิต ราคา 1.5-30
ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดฯ 11 โครงการ 1,150 ยูนิต วิลล่า 367 ยูนิต ถือว่าค่อนข้างสูง เนื่องจากสถิติ ณ สิ้นปี
2554 เขาใหญ่มีซัพพลายบ้าน-คอนโดฯสะสมประมาณ 2,500 ยูนิต

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ผู้บริหารของ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า หลังจากเปิดตัวโครงการที่เขาใหญ่แล้ว 2
โครงการ คือ 23 องศา เอสเตท และเดอะ วัลลีย์ เขาใหญ่ ขณะนี้อยู่ระหว่างมองหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่ 3
บริษัททราบเรื่องร่างผังเมืองใหม่แล้ว ดังนั้นภายใต้สมมติฐานว่าเหลือระยะเวลาอีกประมาณ 1 ปีก่อนที่จะ
ประกาศใช้ ก็จะต้องซื้อที่ดินด้วยความรวดเร็ว รอบคอบ และติดตามความคืบหน้าผังเมืองอย่างใกล้ชิด

++องค์กรท้องถิ่น 6 อำเภอคัดค้าน

แหล่งข่าวจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแห่งหนึ่งในจังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยว่า นอกจากอำเภอปาก
ช่อง ทราบว่ามีอีก 5 อำเภอ ได้แก่ ปักธงชัย วังน้ำเขียว โชคชัย ครบุรี และสูงเนิน ที่ร่างผังเมืองใหม่ระบายสีเป็นสี
เขียวอ่อนและสีเขียวทแยงขาว ทำให้ไม่สามารถพัฒนา สิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ได้เกือบทุกพื้นที่ของอำเภอ ทาง
ผู้บริหารองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเตรียมหารือกันเพื่อยื่นหนังสือถึงสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด
นครราชสีมา แสดงเจตจำนงให้ทบทวนร่างผังเมืองอีกครั้ง

ทั้งนี้ มีความเห็นว่าสภาพเศรษฐกิจของเขาใหญ่เปลี่ยนไปจากเดิมมาก จากที่มีรายได้จากการเกษตร มาเป็น
รายได้จาก การท่องเที่ยว ประชาชนในพื้นที่ก็มี รายได้จากการทำงานที่โรงแรม-รีสอร์ต และค้าขาย หากถูกห้าม
ไม่ให้ก่อสร้างโรงแรม รีสอร์ต ก็ถือเป็นเรื่องน่าเสียดายสำหรับคนในพื้นที่

++โยธาฯแจงทำเพื่อสิ่งแวดล้อม

แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" เรื่องเดียวกันนี้ว่า ร่างผังเมืองรวม
ฉบับใหม่ได้ทำการยกร่างแล้วเสร็จ และผ่านการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนในพื้นที่มาหลายปีแล้ว ตาม
ข้อกำหนดใหม่พื้นที่กระทบมากสุดคือย่านเขาใหญ่ เพราะปัจจุบันนักลงทุนจากกรุงเทพฯเข้าไปพัฒนาโครงการ
จำนวนมาก แต่ไม่น่าจะกระทบมากเท่าไหร่ เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก สูง 2-3 ชั้น เช่น บูติค
โฮเต็ล เป็นต้น ปัจจุบันมีการพัฒนาไปค่อนข้างมากเกือบเต็มพื้นที่แล้ว กว่าที่ผังเมืองรวมใหม่จะมีผลบังคับใช้

++คุมระยะถอยร่นถนนสายหลัก

ทั้งนี้ ข้อกำหนดพื้นที่สีเขียวทแยงขาว ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม การปศุสัตว์ ที่พักอาศัย
สถาบันราชการ สถาบันการศึกษา สถาบันศาสนา การสาธารณูปโภคและการสาธารณูปการ และการอนุรักษ์และ
ส่งเสริมคุณภาพสิ่งแวดล้อม

แต่หากจะใช้เพื่อกิจการอื่น ต้องไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่หรืออาคารที่มีพื้นที่รวมกันเกิน 2,000 ตารางเมตร
หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรืออาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป (สูง 7-8 ชั้น) อีกทั้งต้องมีที่ว่างไม่
น้อยกว่า 80% ของแปลงที่ดินที่ยื่นขออนุญาต เช่น ที่ดิน 100 ไร่ จะพัฒนาได้แค่ 20 ไร่ เป็นต้น

นอกจากนี้ยังมีข้อห้ามอื่น ๆ เช่น ห้ามสร้างโรงงาน คลังน้ำมัน คลังแก๊ส โรงแรม จัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัย
ประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม ห้ามสร้างสวนสนุก สนามกอล์ฟ

ข้อกำหนดยังควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินแนวถนนสายหลัก ต้องมีระยะถอยร่น 6 เมตร เช่น ทางหลวง
แผ่นดินหมายเลข 2, 24, 201, 204, 224, 226 และ 304 รวมถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินริมฝั่งแม่น้ำ คลอง ลำห้วย หรือ
แหล่งน้ำสาธารณะต้องถอยร่นไม่น้อยกว่า 10 เมตร

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า จังหวัดนครราชสีมา นอกจากผังเมืองรวมจังหวัดแล้ว ยังมีผังเมืองรวมชุมชน ได้แก่
ผังเมืองรวมเมืองโนนสูง ผังเมืองรวมเมืองบัวใหญ่ ผังเมืองรวมชุมชนพิมาย ผังเมืองรวมนครราชสีมา ผังเมืองรวม
ชุมชนเมืองปัก ผังเมืองรวมเมืองปากช่อง และผังเมืองรวมชุมชนสีคิ้ว

ซึ่งทั้งหมดมีหมดอายุแล้ว คือ ผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา ผังเมืองรวมเมืองบัวใหญ่ และผังเมืองรวมเมือง
โนนสูง และที่กำลังรอประกาศบังคับใช้ มีผังเมืองรวมเมืองปากช่อง ผังเมืองรวมชุมชนพิมาย ผังเมืองรวมชุมชนสี
คิ้ว และผังเมืองรวมชุมชนเมืองปัก