ในทางปฏิบัติแล้ว ฟลิปอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้มากมายหลายลักษณะ และในหลายรูปแบบ มีทั้งที่เป็นแบบการเก็งกำไรสุดๆ แบบกึ่งลงทุนกึ่งเก็งกำไร และแบบที่เป็นการลงทุนเพียวๆ เลย
ทั้งนี้ในต่างประเทศโดยเฉพาะในสหรัฐฯ พอจะแยกออกได้ใน 7 ลักษณะด้วยกัน แต่ละลักษณะล้วนมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกัน และเหมาะใช้ในสถานการณ์ที่ไม่เหมือนกัน ดังนี้
กลยุทธ์ฟลิป แบบที่ 1: ซึ้อแล้วเอามาซ่อม และขายทำกำไร (Buy, Fix & Flip)
เป็นกลยุทธ์แบบที่นิยมทำกันมากที่สุด วิธีการก็คือซื้อบ้านเก่าที่มีสภาพเสื่อมโทรม มาซ่อมแซมให้กลับมาดี ใช้งานได้ดั่งเดิม จากนั้นก็ทำการขายให้กับผู้ซื้อรายย่อยทั่วไป ที่เป็นผู้ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ
กุญแจความสำเร็จ โดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับสภาพตลาด รวมถึงต้องซื้อบ้านในทำเลที่ดี และในราคาเหมาะสมให้ได้ จุดเสี่ยงของการซื้อบ้านมาซ่อมขาย ก็คือประเมินค่าซ่อมแซมไม่ถูกต้อง ส่วนใหญ่มักประเมินต่ำกว่าความเป็นจริงกัน จึงต้องเน้นใช้หลักระมัดระวังอย่างสูง(Very Conservative) เข้าช่วย
ข้อผิดพลาดอีกด้านหนึ่ง ก็คือมักประเมินระยะเวลาที่ใช้ในการขายบ้านผิดพลาดและคลาดเคลื่อน ทำให้มีค่าใช้จ่ายในการถือครองเพิ่มขึ้น ทั้งนี้มักลืมคิดต้นทุนการตลาดและค่านายหน้าที่จะเกิดขึ้นในตอนขายกัน
กลยุทธ์ฟลิป แบบที่ 2: ซื้อบ้าน มารีไฟแนนซ์ แล้วขายแบบลีสออปชั่น (Buy, Refinance & Lease/Option)
กลยุทธ์ลักษณะนี้ เมื่อซื้อบ้าน มาซ่อมแซมและปรับปรุงเสร็จแล้ว จะทำการรีไฟแนนซ์ บ้าน ตามราคาประเมินใหม่ เพื่อทำให้การซื้อบ้าน ใช้เงินลงทุนน้อยลงหรือไม่ต้องใช้เลย และเน้นทำให้ค่าผ่อนในระยะแรกน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ จากนั้นจะทำการขายบ้าน ในแบบ Lease/Option หรือขายในลักษณะการให้เช่าพร้อมสิทธิในการซื้อ(เป็นวิธีการที่จะช่วยให้ขายบ้านได้ง่ายขึ้น และสามารถเก็บค่าเช่าได้สูงกว่าปกติ)
ความสำเร็จของกลยุทธ์ลักษณะนี้ ขึ้นกับว่าค่าเช่าจะสามารถผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ได้หรือไม่ (ถ้าไม่เพียงพอผ่อนชำระ ให้ลองปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการกู้ไปยังสินเชื่อบ้านไปเป็นแบบที่ช่วงแรกผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ย หรือสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยปรับเปลี่ยนได้ โดยเลือกอัตราดอกเบี้ยช่วงแรกๆ ให้ต่ำที่สุดและพยายาม Fixed ให้ได้ถึง 3 ปี) เมื่อผู้เช่าใช้สิทธิในการซื้อเมื่อไหร่ ก็จะถึงเวลาที่จะเก็บเกี่ยวผลกำไรก้อนใหญ่ได้
กลยุทธ์ฟลิป แบบที่ 3: ซื้อและขายตามสภาพเดิม (Buy & Flip “As Is”)
กลยุทธ์ลักษณะนี้ เหมาะสำหรับผู้ไม่ชอบงานซ่อมแซมบ้าน โดยจะเน้นขายบ้านตามสภาพเดิม ซึ่งปกติมักเป็นบ้านประเภทที่ไม่ต้องการการซ่อมแซมปรับปรุงมากนัก
ช่วงเวลาที่ถือว่าเหมาะกับการนำกลยุทธ์นี้มาใช้ ก็คือช่วงที่ตลาดบ้านกำลังฮ็อตหรือคึกคักเท่านั้น และต้องเป็นช่วงที่แน่ใจว่าจะสามารถขายบ้านที่มีสภาพหรือในเงื่อนไขไม่ดี ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อยได้
กุญแจความสำเร็จของกลยุทธ์ลักษณะนี้ ก็คือจะต้องสามารถซื้อบ้านให้ได้ ในราคาถูกเพียงพอที่จะสามารถขายต่อในราคาต่ำกว่าตลาดได้อย่างรวดเร็วและยังคงมีกำไรได้ด้วย
กลยุทธ์ฟลิป แบบที่ 4: ฟลิปในลักษณะค้าส่ง (Wholesale Flipping)
กลยุทธ์แบบนี้ จะใช้ได้ดี ในช่วงที่คนนิยมทำฟลิปในลักษณะซื้อบ้านเก่า นำมาซ่อมขายทำกำไรกัน แนวคิดพื้นฐาน ก็คือการซื้อบ้านทรุดโทรม ราคาถูก มาขายต่อให้กับผู้ลงทุนที่ต้องการทำฟลิป เน้นทำกำไรไม่มาก โดยไม่ต้องทำอะไรเลยกับบ้านที่ขายเหล่านั้นเลย
กลยุทธ์ลักษณะนี้เมื่อทำแล้ว จะทำให้แม้ไม่ใช่เป็นผู้ฟื้นฟูบ้านขายเองก็ตาม แต่ก็จะสามารถทำกำไรในบ้านได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจะเร็วกว่าผู้เข้ามาฟื้นฟูบ้านตัวจริงเสียอีก
กลยุทธ์ฟลิปแบบที่ 5: ฟลิปช่วง ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ (Pre-Construction Flipping)
เหมาะที่จะทำในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคัก หรือฮ็อตมากๆ ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้อาจปรับตัวเพิ่มขึ้นได้มากถึงเดือนละ 2% ซึ่งในช่วงจังหวะโอกาสแบบนี้ จะทำให้สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วทำการขายต่อให้คนอื่นในช่วงนี้ได้
ปกติโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ การก่อสร้างกว่าจะแล้วเสร็จอาจต้องใช้ระยะเวลานานถึง 12-24 เดือน ซึ่งระหว่างนี้ ห้องชุด ที่เปิดขายราคา 1,000,000 บาท และผ่อนดาวน์ในช่วงก่อสร้างเพียงแค่ 10% หรือประมาณ 100,000 บาท อาจทำกำไรได้ถึง 100,000 บาท ภายในช่วงเวลาเพียงไม่ถึง 1 ปีได้ง่ายๆ
ในบ้านเรา กลยุทธ์ลักษณะนี้เหมาะใช้กับคอนโดมิเนียมเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นับตั้งแต่กลางปี 2551 เป็นต้นมา ที่ทางการได้มีการแก้กฎหมายอาคารชุด ทำให้ผู้จองซื้อห้องชุด สามารถซื้อขายเปลี่ยนชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างเสรี โดยเจ้าของโครงการไม่สามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญาได้
ขอกระซิบไปยังคนที่ไม่ทราบ ให้รู้กันว่า ในช่วงที่ผ่านมา นักลงทุนในบ้านเราหลายต่อหลายคน ฟันกำไรกันมานักต่อนักแล้ว กับการนำกลยุทธ์นี้มาใช้กับคอนโดฯ ที่เปิดขายตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อการสร้างอยู่
กลยุทธ์ฟลิป แบบที่ 6: ฟลิปในฐานะเป็นผู้อาสา ช่วยค้นหา หรือมองหาให้ (Scouting)
กลยุทธ์ลักษณะนี้ จะเน้นบทบาทเป็นผู้รวมรวมข้อมูล มากกว่าการจะเป็นผู้ทำฟลิปเสียเอง โดยทำหน้าที่เป็นผู้อาสาในการหาดีลการลงทุนที่มีศักยภาพ และขายข้อมูลเหล่านี้ให้กับนักลงทุนที่สนใจ
มีคนจำนวนมากที่เริ่มการฟลิป ด้วยการอาสาหรือรับเป็นผู้มองหาช่องทางและโอกาสให้กับนักลงทุนรายอื่น ซึ่งการมองหาบ้านเก่า ที่เจ้าของมีปัญหาต้องรีบขาย เป็นงานที่ไม่ต้องใช้เงินและความรู้อื่นใดมากนัก ซึ่งหากค้นพบบ้านลักษณะนี้ที่กำลังประกาศขายเมื่อไหร่ ก็จะรวบรวมข้อมูลที่จำเป็น เพื่อนำข้อมูลเหล่านี้มาบริการ แลกกับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม(Fee) จากนักลงทุน
ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บ ปกติจะมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับราคาและศักยภาพในการทำกำไรของบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นสำคัญ ในสหรัฐฯ มักคิดค่าธรรมเนียมกันในราคา 500-1,000 ดอลล่าร์ในแต่ละดีล มีคนจำนวนไม่น้อยเมื่อทำฟลิปลักษณะนี้ไปนานๆ จะกลายเป็นผู้เชี่ยวชาญในแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปโดยปริยาย ดังนั้นเมื่อพบเจอบ้านหลังดีๆ หรือน่าสนใจ เข้า ก็มักเปลี่ยนบทบาทโดดเข้ามาเป็นนักลงทุนเสียเอง
กลยุทธ์ฟลิปแบบที่ 7: ฟลิปแบบที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย (Illegal Flipping)
ในต่างประเทศการฟลิปแบบนี้จะถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายอย่างร้ายแรง โดยกลไกจะเริ่มต้นจากนักลงทุนที่ไม่สุจริต เข้าซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในราคาถูก ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นบ้านที่ไม่มีศักยภาพในการลงทุนในละแวกของคนมีรายได้ต่ำ แล้วนำมาฟื้นฟูและปรับปรุงอย่างด้อยคุณภาพเพื่อขายต่อให้กับผู้ซื้อบ้านที่ไม่มีความรู้และความเข้าใจ โดยเน้นขายบ้านในราคาที่สูงเกินกว่าความเป็นจริง
กลไกเหล่านี้ที่เกิดขึ้นได้ ก็เนื่องจากมีการสมรู้ร่วมคิดกัน ระหว่างผู้ลงทุน ผู้ประเมิน และนายหน้า โดยร่วมมือกันจัดทำเอกสารประเมินราคาบ้าน รวมถึงเอกสารประกอบการขอกู้ยืมที่ไม่ถูกต้อง ยื่นให้กับสถาบันการเงิน ทำให้เกิดการซื้อบ้านเกินกว่ากำลังซื้อขึ้น
ปัจจัยเหล่านี้เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้เกิดปัญหาสินเชื่อบ้านขึ้นเป็นจำนวนมากในสหรัฐฯ ทำให้เป็นภาระที่ภาครัฐต้องเข้ามาดูแล-จัดการ และสุดท้ายต้องเข้ามาสอบสวนจับกุมผู้ทุจริตเหล่านี้ไปเป็นจำนวนมาก จนเกิดเป็นภาพลบและกลายเป็นรอยด่างพร้อยขึ้นกับธุรกรรมการฟลิปบ้านไปในที่สุด
จากที่แจกแจงให้เห็นมาทั้งหมด จะเห็นได้ว่า การฟลิปที่ไม่ดี ผิดกฎหมาย และไม่ควรทำ มีเพียงการ ฟลิปแบบที่ 7 เท่านั้น ส่วนการฟลิป 6 แบบแรก ไม่เกี่ยวข้องกัน ถือเป็นการฟลิป ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ขาวสะอาดและไม่ผิดจริยธรรม แต่อย่างใด
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
