ช่องทางทำเงินกับการฟลิบอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย

โอกาสในการทำฟลิบ จึงเป็นไปได้ในหลายลักษณะ แบบแรกคือจองแล้วขายต่อเลยในทันที หรือจองและขายต่อให้กับผู้ซื้อระหว่างดาวน์ ซึ่งช่วงผ่อนเงินดาวน์นี้ปกติจะมีระยะเวลานานเป็นปี หรืออาจจะใช้วิธีขายต่อเมื่อคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ

อย่างไรก็ดี ช่วงเวลาที่จัดว่าเหมาะที่สุดในการทำฟลิบคอนโดฯ ก็คือการขายทำกำไรในช่วงจอง และช่วงดาวน์ อันเป็นช่วงเวลาก่อนที่คอนโดมิเนียมจะสร้างเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดินเกิดขึ้น เพราะการขายช่วงนี้ ทำให้ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแต่อย่างใด 

ยิ่งสามารถขายต่อได้เร็วเท่าไหร่ ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะจะใช้เงินดาวน์น้อยลง ซึ่งเมื่อใช้เงินลงทุนต่ำ ก็จะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นได้

แต่เดิมมา การขายต่อในช่วงจองและผ่อนดาวน์ สำหรับคอนโดมิเนียม ในบ้านเราจะทำได้ค่อนข้างลำบากเพราะเจ้าของโครงการ ทุกแห่งจะกำหนดเงื่อนไขการเปลี่ยนชื่อในสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเป็นเงินก้อนใหญ่ ในการเปลี่ยนชื่อในสัญญาให้กับเจ้าของโครงการ ซึ่งเท่ากับเป็นการตัดโอกาสสำหรับขายต่อทำกำไรกินส่วนต่างราคาไป

อย่างไรก็ดี ตั้งแต่กลางปี 2551 ได้มีการแก้ไขกฎหมายอาคารชุด กำหนดให้เจ้าของโครงการไม่สามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมดังกล่าวจากผู้ซื้อได้ ผู้จะซื้อ มีสิทธิโอนเปลี่ยนชื่อในสัญญาได้อย่างเสรี ซึ่งการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว เป็นผลให้ให้ช่องทางในการฟลิปคอนโดฯ ในช่วงผ่อนดาวน์เปิดกว้างมากสำหรับผู้ลงทุน

2. ฟลิปบ้านใหม่ โดยทั่วไป จะมีโอกาสทำได้เฉพาะในบางโครงการเท่านั้น คือต้องเป็นบ้านทำเลดีของโครงการที่เป็นที่ต้องการของคนจำนวนมากๆ และต้องทำเมื่อตลาดบ้านบูมมากๆ ซึ่งเป็นช่วงที่ราคามีแต่ขยับตัวสูงขึ้นไปทุกวัน จึงจะประสบความสำเร็จได้

ความสำเร็จของการฟลิปรูปแบบนี้ ในทางปฏิบัติจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการวิเคราะห์ตลาด และขึ้นอยู่กับช่วงระยะเวลาดาวน์ว่ามีมากน้อยเพียงใด ซึ่งต้องอยู่ในช่วงเวลาที่พื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงในด้านความเจริญขึ้นอย่างมีนัยสำคัญด้วย

3. ฟลิปบ้านเก่าหรือบ้านมือสอง โดยซื้อบ้านเก่าทรุดโทรม ที่โครงสร้างยังดี โดยเน้นเลือกบ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลดี ราคาถูก มาบูรณะตกแต่ง ทำให้กลายเป็นบ้านใหม่ เพื่อขายในราคาถูกกว่าบ้านใหม่

โอกาสทำเงินของการฟลิบลักษณะนี้ ปกติจะขึ้นอยู่กับสภาพความทรุดโทรมของบ้านเป็นสำคัญ ยิ่งเจ้าของปล่อยปะละเลยให้ดูไม่ดีเท่าไหร่ ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะ ผู้ซื้อจะมีโอกาสต่อรองราคาซื้อขายได้มากเพียงนั้น

แนวคิดการทำเงินด้วยการการซื้อบ้านเก่ามาซ่อมขาย เกิดขึ้นจากจุดอ่อนของคนเราในเชิงจิตวิทยา ที่มักมองโลกในแง่ร้ายอยู่เสมอ ทำให้การซื้อบ้านทรุดโทรม มีโอกาสในการต่อรองราคาได้ต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นมาก ซึ่งพอเมื่อซ่อมแซมปรับปรุงเรียบร้อยแล้ว มีโอกาสทำเงินด้วยการขายในราคาต่ำกว่าตลาดได้

กุญแจความสำเร็จ ของการฟลิปบ้านเก่า ขึ้นอยู่กับการซื้อบ้านให้ได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ ซึ่งอาจทำได้ทั้งซื้อมาแล้วขายต่อเลยในทันทีโดยไม่ต้องทำอะไรกับบ้าน หรือซื้อบ้านประเภททรุดโทรม มาปรับปรุงตกแต่งแล้วขายต่อ แต่ปกติแล้วการดำเนินการในลักษณะหลังเป็นวิธีที่มักจะทำเงินได้มากกว่าวิธีแรก มีข้อเสียอยู่ตรงที่ยุ่งยากมากกว่าเท่านั้น

ข้อดีของการฟลิบบ้านเก่า ที่น่าสนใจกว่าการฟลิบปิ้งบ้านใหม่ อยู่ตรงที่สามารถกระทำได้ทุกช่วงเวลา ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นช่วงช่วงตลาดบ้านคึกคักเหมือนการทำฟลิบปิ้งบ้านใหม่ ที่เป็นเช่นนี้เพราะถ้าตลาดบ้านไม่ค่อยดี ก็จะซื้อบ้านได้ในราคาต่ำตามภาวะและเงื่อนไขตลาดในเวลานั้นเป็นสำคัญ

4. นำอสังหาริมทรัพย์ที่หลุดจากการขายฝาก มาขายต่อในราคาต่ำกว่าตลาด 10-20%การทำฟลิบ โดยอาศัยธุรกรรมการขายฝาก เป็นช่องทางทำเงินที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งที่จะนำมาใช้ในเมืองไทยเรามาก ช่องทางนี้สามารถใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเลยทีเดียว

ด้วยเหตุที่ธุรกรรมการขายฝาก มักผูกติดอยู่กับการให้กู้ยืมเงินนอกระบบ ในระยะสั้นๆ โดยผู้รับซื้อฝาก จะถือว่าอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากเป็นเพียงแค่หลักประกันในการกู้ยืมคล้ายกับการจำนองเท่านั้น ซึ่งทำให้ผู้ปล่อยกู้หรือผู้ซื้อฝาก นอกจากได้ผลประโยชน์ในรูปดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ยังอยู่ในฐานะได้เปรียบผู้กู้มาก เพราะหากผู้กู้หรือผู้ขายฝาก ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนด ก็มีสิทธิยึดอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากในราคาถูกได้ในทันที

ในเมืองไทยเรา ราคารับซื้อฝาก นิยมกำหนดกันที่ 30-50% ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน ดังนั้นในกรณีที่มีการยึด หรือได้กรรมสิทธิ์จากการซื้อฝาก ก็เท่ากับเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกช่องทางหนึ่ง ที่อาจนำมาขายทำกำไรอย่างรวดเร็วได้ง่ายๆ โดยตั้งราคาขาย ที่ประมาณ 70-80% ของราคาตลาด