ศาสตร์ในเรื่องการลงทุนในบ้านและที่ดิน นอกจากเน้นให้มีการวิเคราะห์การลงทุนในด้านต่างๆ อย่างรอบคอบแล้ว ยังเน้นให้ผู้ลงทุนต้องมีความรู้และความเข้าใจเกี่ยวกับกลไกความเคลื่อนไหวขึ้นลงของราคาบ้านและที่ดินด้วย ซึ่งประเด็นความรู้ส่วนนี้ จะถือเป็นทักษะส่วนเสริมที่ทำให้การวิเคราะห์การลงทุนในแต่ละสถานการณ์ ทำได้ดียิ่งขึ้น สำหรับปัจจัยที่กำหนดราคาบ้านและที่ดิน ในทางการลงทุนแล้ว พบว่ามาจากปัจจัยหลักๆ 4 ปัจจัยด้วยกันคือ
1. ความต้องการบ้านและที่ดิน หรือรู้จักกันในนามดีมานด์(Demand) ซึ่งหมายถึงความต้องการของประชากรในการซื้อหรือเช่าบ้านและที่ดินนั่นเอง ปกติแล้วความต้องการบ้านจะมีความสัมพันธ์โดยตรงกับพื้นฐานระบบเศรษฐกิจอย่างยากจะแยกออกจากกันได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน กำลังซื้อจะมาจากการที่คนมีงานทำ นั่นคืออาจกล่าวได้ว่าราคาบ้านจะมีแนวโน้มสูงขึ้น ถ้าการจ้างงานในประเทศเพิ่มขึ้น และในทางกลับกันเมื่อเกิดภาวะการว่างงาน หรือมีการปลดคนงาน ราคาบ้านและที่ดินก็จะมีแนวโน้มเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม
ปัจจัยทางเศรษฐกิจอีกตัวหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับความต้องการบ้านและที่ดินไม่แพ้ปัจจัยการจ้างงาน และมักถูกมองข้ามเสมอ ได้แก่เงินกู้หรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั่นเอง เหตุที่ปัจจัยตัวนี้เข้ามาเกี่ยวข้อง ก็เพราะการซื้อบ้านและที่ดินเกือบทั้งหมด ต้องพึ่งพิงเงินกู้หรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ มีน้อยคนที่จะมีเงินมากพอที่จะซื้อบ้านเป็นเงินสดได้ ดังนั้นยามใดก็ตามที่เงินกู้ประเภทนี้มีมาก ก็พอคาดเดาได้ว่าราคาบ้านและที่ดินจะสูงขึ้นตามไปด้วย เพราะสินเชื่อเหล่านี้จะช่วยให้ความต้องการเพิ่มขึ้น และยามใดก็ตามที่สินเชื่อประเภทนี้มีจำกัด กู้ยากหรือ เงินในท้องตลาดฝืด ก็พอมองได้ว่าทิศทางราคาบ้านและที่ดินอาจจะอยู่ในภาวะซบเซา เนื่องจากความต้องการลดลง
2. ปริมาณบ้านและที่ดินที่ขายในตลาด หรือรู้จักกันในนามซัพพลาย (Supply) ซึ่งหมายถึงปริมาณบ้านและที่ดินที่เสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยนั่นเอง ซึ่งอาจจะเป็นบ้านใหม่ที่เสนอขายโดยผู้จัดสรร หรือบ้านมือสอง ที่ขายผ่านบริษัทนายหน้า หรือเจ้าของนำมาขายเอง ถ้าปริมาณโดยรวมของบ้านและที่ดินที่เสนอขายมีมาก เกินกว่าระดับความต้องการที่มีอยู่ ในทางเศรษฐศาสตร์จะถือว่าเป็นสันญาณในทางลบต่อระดับราคา เนื่องจากตลาดได้ตกเป็นของผู้ซื้อไปแล้ว ในทางกลับกันหากปริมาณบ้านที่เสนอขายในท้องตลาดมีน้อยลง ไม่เพียงพอกับความต้องการ ก็เป็นสัญญานที่ดีว่าราคาบ้านและที่ดินจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
3. ลักษณะของตัวบ้านและที่ดินเอง เป็นปัจจัยที่สำคัญอีกตัวหนึ่ง ที่กำหนดความเป็นไปของมูลค่าสินทรัพย์ ลักษณะบ้านและที่ดินที่มีผลกับมูลค่าหรือราคาซื้อขาย ประกอบด้วย
3.1 ข้อจำกัดของการใช้สินทรัพย์(Restrictions on Use) ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้จากการเป็นเขตเวนคืน เขตหวงห้าม หรือติด พ.ร.บ.ผังเมือง พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ยิ่งมีข้อจำกัดมากแค่ไหน ยิ่งส่งผลลบต่อราคาหรือมูลค่าบ้านและที่ดินมากเพียงนั้น
3.2 ทำเลที่ตั้ง มีความสะดวกในเรื่องคมนาคมและสาธารณูปโภคมากน้อยแค่ไหน และ มีสภาพแวดล้อมเหมาะสม หรือไม่อย่างไร
3.3 ขนาดของบ้านและที่ดิน จะเป็นการตรวจดูว่าบ้านและที่ดินมีขนาดเล็ก ใหญ่ เหมาะสมกับการใช้ประโยชน์มากน้อยแค่ไหน
3.4 การปรับปรุงสินทรัพย์(Improvement) การพัฒนา ต่อเติม ตกแต่ง ที่ใส่เข้าไปในบ้านและที่ดิน มีผลต่อราคาและมูลค่า กล่าวคือถ้ามีการปรับปรุงและพัฒนามาก ก็จะมีผลต่อราคามากตามไปด้วย
3.5 การจัดการสินทรัพย์(Property Management) หมายถึงการจัดการด้านต่างๆเพื่อนำทรัพย์สินไปใช้ประโยชน์และสร้างผลตอบแทน เช่นนำไปปล่อยให้เช่า การนำไปเป็นโรงเรือนเพื่อประกอบธุรกิจ ทั้งนี้การจัดการมีความหมายถึงการดำเนินงานทุกอย่าง รวมตลอดถึงการนำสินทรัพย์ไปปรับปรุงและดูแลรักษาสภาพ เพื่อให้พร้อมนำไปแสวงหาผลประโยชน์ในระยะยาวต่อไป
การจัดการสินทรัพย์ที่ดี จะช่วยให้บ้านและที่ดินสามารถสร้างอัตราผลตอบแทนสูงในอัตราที่จูงใจและมีเสถียรภาพในระยะยาว สินทรัพย์ที่มีการจัดการสินทรัพย์ดีจะมีมูลค่าสูงในสายตาคนซื้อ ซึ่งผิดกับบ้านและที่ดินบางแห่งที่แม้เป็นอสังหาริมทรัพย์ดีก็ตาม แต่ถ้าขาดการจัดการสินทรัพย์ที่เหมาะสมก็จะมีผลทำให้บ้านและที่ดินนั้นให้ผลตอบแทนน้อยกว่าที่ควรจะเป็นและกระทบต่อมูลค่าในที่สุด
3.6 การใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่ดินแต่ละท้องที่ แต่ละทำเล มักมีข้อแตกต่างกันในเรื่องการนำไปใช้ประโยชน์ ซึ่งทำได้มากน้อยไม่เท่ากัน บ้านและที่ดินที่ใดที่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากกว่าราคาก็มักมีแนวโน้มสูงกว่า
3.7 หลักฐานการรับรองสิทธิในการถือครอง เนื่องจากมีอยู่หลายประเภท เช่น นส.3 โฉนด สปก.4-01 เป็นต้น ซึ่งเอกสารเหล่านี้ความน่าเชื่อถือในการรับรองสิทธิไม่เท่ากัน และยังมีข้อจำกัดด้านกฎหมายต่างกัน ทำให้มีผลต่อราคาบ้านและที่ดินแตกต่างกันด้วย
4. กระบวนการเปลี่ยนมือการถือครอง(The Property Transfer Process) บ้านและที่ดิน มีข้อด้อยสำคัญประการหนึ่งคือ ในการซื้อขายมักมีสภาพคล่องต่ำ(Illiquid Market) ปกติแล้วจะไม่สามารถขายหรือให้เช่าได้เร็วหรือไวเท่ากับตราสารการลงทุนอื่นๆ เช่นถ้าเทียบกับหุ้นแล้ว ต่างกันมาก การซื้อขายหุ้นจะทำเมื่อไรก็ได้ แต่สำหรับบ้านและที่ดินแล้ว ส่วนใหญ่มักต้องใช้เวลาและความพยายามค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการซื้อขายเปลี่ยนมือ มักจำเป็นต้องมีการดำเนินการในหลายเรื่องด้วยกัน เช่น การโฆษณา ประชาสัมพันธ์ และการใช้เทคนิคการขายในรูปแบบต่างๆ ซึ่งการดำเนินงานเหล่านี้มีค่าใช้จ่ายค่อนข้างมาก ดังนั้นบ้านและที่ดินที่มีต้นทุนในส่วนนี้สูงก็จะมีผลต่อราคาบ้านและที่ดินมากตามไปด้วย
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
