หนุ่มอโศกซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า เลือกทำเลไหนดี?

ซึ่งวงแหวนรอบในของกรุงเทพฯ ก็คือถนนรัชดาภิเษกนี่แหละ แล้วก็มีวงแหวนชัดๆ อีกเส้นคือวงแหวนกาญจนาภิเษก หรือที่เราเรียกกันว่าถนนวงแหวนรอบนอก แต่มีใครรู้ไหมครับว่าจริงๆ แล้วถนนอโศกคือส่วนหนึ่งของถนนรัชดาภิเษก ซึ่งทำหน้าที่เป็นวงแหวนชั้นในของกรุงเทพฯ

ชีวิตจริงมันไม่สวยหรูอย่างนั้นใช่ไหมครับ เพราะรถติดมาก มีออฟฟิศจำนวนมาก มีสถานศึกษาขนาดใหญ่ และตัวถนนเองก็เป็นถนนที่มีความกว้างเพียงข้างละ 2 เลน รวมเป็น 4 เลนเท่านั้น ขยายก็ไม่ได้ จะทำสะพานลอยข้าม...คนก็คัดค้าน มันเลยเหมือนคนเป็นโรค เส้นโลหิตอุดตันตลอดเวลา ก็อยู่กันแบบพิการๆ นี่แหละ...

ต้องบอกก่อนนะครับว่าปกติเป็นคนไม่ชอบใช้รถส่วนตัว แต่พอมาทำงานที่อโศก ความลำบากในการเดินทางก็เพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณ จนวันหนึ่งๆ นี่ต้องวางแผนก่อนว่าจะมาทางไหนดี เปิด Google Map ตลอด เพื่อให้มาทำงานไม่สายเกินไป ความคิดที่ว่าทำงานอโศกควรจะซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าตรงไหนดีจึงเกิดขึ้น!!

เรามาลองช่วยกันวิเคราะห์ ตามหลักการเราควรต้องมีการกำหนดปัจจัยในการตัดสินใจ

• ปัจจัยที่ 1 เดินทางสะดวก ไม่ต้องเปลี่ยนสาย! (รัศมีไม่เกิน 12 สถานี)
• ปัจจัยที่ 2 ตัดสินใจแล้ว...คุ้ม เป็นการลงทุนที่ดีในมุมมองเชิงคุณภาพ
• ปัจจัยที่ 3 ตัดสินใจแล้ว...คุ้ม เป็นการลงทุนที่ดีในมุมมองเชิงตัวเลข

มาเริ่มช่วยกันหาดีกว่า

พอพูดว่าเดินทางสะดวกไม่ต้องต่อสาย ไม่ต้องเปลี่ยนขบวน ตอนนี้บอกได้เลยว่าเห็นอยู่แค่ 2 สาย คือรถไฟฟ้าสายสีเขียว BTS กับรถไฟฟ้า MRT ใต้ดินสายสีน้ำเงิน

เรื่องนี้ต้องบอกก่อนว่าใครจะเอารถไฟฟ้าสีอื่นที่ต้องต่อสายแล้วสะดวกได้ราคาถูกกว่า....อันนี้ขอผ่านครับ เพราะเดินทางจริงแล้วพอต้องต่อสายเนี่ย วิธีการต่อมันเดินไกลมากและใช้เวลานานน่าเบื่อ ขอใช้ชีวิตคนเมืองแบบรถไฟฟ้าสายเดียวไม่ต้องต่อครับ ตั้งโจทย์เพิ่มขึ้นให้ไม่เกิน 12 สถานีด้วย ให้เวลานับจากรถวิ่งประมาณครึ่งชั่วโมง (ให้สถานีละ 2.5 นาที) เพราะเดี๋ยวจะเข้าใจผิดนึกว่านั่งรถไฟไปต่างจังหวัด (มันนาน ใช้เวลามากเกิน)

เพื่อเพิ่มตัวเลือกสำหรับข้อจำกัดแรก เลยน่าจะไปดูช่วงรถไฟฟ้าที่เพิ่งวิ่งต่อไกลออกไปทั้งด้านปลายๆ สุขุมวิทและที่วิ่งไปตามถนนพหลโยธิน+รถไฟฟ้า MRT ส่วนต่อขยายในสถานีที่เพิ่งจะเปิด (ไม่นับเตาปูน เพราะคนไปทางนั้นเยอะอยู่ดี เวลาจะกลับบ้านทีช่วงเวลาเย็นๆ นี่รอที 3-4 ขบวน) 

ถ้างั้น ณ วันนี้ (ปลายปี 2562) เรามี 3 กลุ่มหลักๆ ให้เลือก

• อยู่หล่อๆ : ซื้อ ราคาเกิน 120,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลอโศก 
• อยู่ประหยัด 1 : ซื้อ ราคาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลสุขุมวิทปลายๆ เช่น อุดมสุข บางนา แบริ่ง สำโรง
• อยู่ประหยัด 2 : ซื้อ ราคาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลสถานีอิสรภาพและท่าพระ

เรามาสำรวจราคาของคอนโด 3 กลุ่ม 2 สายนี้ก็ดูดีกว่า ก็ไม่ถือว่าเป็นข้อมูลตลาดที่ลึกลับซับซ้อนอะไรนะครับ แค่ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ 

สำหรับรถไฟฟ้า BTS ถ้าเป็นแนว BTS เดิม พวกราคาประมาณ 200,000 บาท++ต่อตารางเมตร พวกชั้นในมากๆ อยู่แถวอโศกเลยหรืออยู่แถวพร้อมพงษ์ อันนี้มันดีอยู่แล้วไม่ต้องคิดมาก ถ้ามีปัญญาซื้อก็ซื้อเลย...แต่วันนี้ขอตัดออก

อยู่หล่อๆ... ผมลองยกตัวอย่างโครงการสร้างเสร็จแล้วบนถนนเพชรบุรี ที่เดินทางถึงแยกอโศกไม่ไกลโครงการหนึ่ง (ระยะเดิน 300 เมตร) ราคาปัจจุบันมีโปรโมชั่นช่วงปิดโครงการ เสนอขายห้อง 28.55 ตารางเมตร ที่ราคา 4.3 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 154,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นตุ๊กตา 

อยู่ประหยัด 1... ลองไปส่องคอนโดที่สร้างเสร็จโครงการหนึ่ง แถวๆ สถานีแบริ่ง (ระยะเดิน 270 เมตร) ราคาสำหรับห้อง 28 ตารางเมตรเหมือนๆ กัน ราคาอยู่ที่ประมาณ 2.5 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 89,000 บาทต่อตารางเมตร 

อยู่ประหยัด 2... ข้ามฟากไปอีกฝั่งของกรุงเทพฯ ไปดูคอนโดมือสองแถวๆ แยกท่าพระ (ระยะเดิน 150 เมตร) ราคาห้อง 27 ตารางเมตร อยู่ที่ประมาณ 3.2 ล้านบาท ก็ราวๆ 118,500 บาทต่อตารางเมตร 

เรื่องที่ต้องคิดวิเคราะห์ต่อก็คือเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น พอเราซื้อคอนโดราคาแพงๆ เทียบกับราคาไม่แพง สิ่งที่ต่างกันสำหรับคอนโดราคาแพงและราคาถูกน่าจะเป็นดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้น และโอกาสในการขายต่อหรือสร้างกำไรจากมูลค่าเพิ่ม ส่วนเรื่องที่สำคัญอีกเรื่องก็คือค่าเดินทางที่ต่างกัน ไปกลับต่อวันรวม 5 ปี แล้วพอสุดท้ายต้องขอสมมติว่าเราจะขายคอนโดนี้ทิ้งได้ราคาตลาด ซึ่ง Factor ที่ต่างกันนี้ผมเรียนก่อนว่า ความจริงโอกาสในการเพิ่มของมูลค่าในแต่ละโซนน่าจะไม่เท่ากันนะ 
ผลเป็นยังไงต้องขจัดความไม่เท่ากันของเงินในการลงทุนเอาไปก่อนนะครับ เพราะสุดท้ายยอดค่าใช้จ่ายกับโอกาสต่างๆ และค่าเสียโอกาสที่จะเกิดขึ้น คือสิ่งที่ทุกท่านต้องคิดคำนวณและชั่งน้ำหนักเอาเอง ในสมมติฐานทั้งหมดนี้สิ่งหนึ่งที่ตีมูลค่าไม่ได้คือเวลาที่เสียไปในการเดินทาง ท่านทำอะไรได้บ้าง... เริ่มจาก

• คิดค่าส่วนกลาง, ค่าไฟฟ้า, ค่าน้ำประปา และรายจ่ายจุกจิกเท่ากันหมด
• คิดดอกเบี้ยการกู้ที่ 6% ต่อปี กู้ 30 ปี ด้วยวงเงิน 90% ของราคาซื้อ
• วันทำงานเท่ากับ 5 วัน 52 สัปดาห์ รวมเป็น 260 วัน
• ไปทำงานแล้วกลับบ้านทุกวัน... ไม่มีเถลไถลออกนอกเส้นทางไปที่อื่น
• โอกาสในการเจอสาวบนรถไฟฟ้า... ไม่ใช่ปัจจัยที่นำมาคำนวณ

กรณีที่ 1 : สถานการณ์ที่เป็นไปได้

*ผลตอบแทน คำนวณหักลบค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย ภาษีตอนขาย โดยไม่มีต้นทุน Time Value of Money
*IRR คำนวณจากส่วนต่างเงินลงทุนกับเงินกู้วันแรก ค่าใช้จ่าย ค่างวด และกำไรจากการขาย ณ ปีที่ 5
*การขาย ควรใส่ชื่อในทะเบียนบ้านและขายหลังปีที่ 5 ไปนิด เพื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

เอาสำหรับกรณีทั่วไปๆ ที่พอจะเป็นไปได้ก่อน พอเรากู้...ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นกลายเป็นค่าใช้จ่ายหลัก ด้วยสภาวะเศรษฐกิจตอนนี้จะหวังให้คอนโดราคาเพิ่มขึ้นทุกปีก็ยากมากๆ แต่ก็หวังว่าอีก 5 ปีข้างหน้า คิดเข้าข้างตัวเองว่าเพิ่มแค่ปีละประมาณ 2% น่าจะพอเป็นไปได้

หรือสมมติเพิ่มอีกนิดให้เห็นความต่างกันของแต่ละพื้นที่ โดยปรับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่จะทำให้ราคาขายห้องต่อ ณ สิ้นปีที่ 5 นิดๆ โดยทำให้เราเท่าทุนพอดี จะกลายเป็นว่า 

กรณีที่ 2 : เพิ่มอัตราเพิ่มของราคาขาย ณ ปีที่ 5 ขึ้น เพื่อให้ภาพรวมไม่ขาดทุน

*ผลตอบแทน คำนวณหักลบค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย ภาษีตอนขาย โดยไม่มีต้นทุน Time Value of Money
*IRR คำนวณจากส่วนต่างเงินลงทุนกับเงินกู้วันแรก ค่าใช้จ่าย ค่างวด และกำไรจากการขาย ณ ปีที่ 5
*การขาย ควรใส่ชื่อในทะเบียนบ้าน และขายหลังปีที่ 5 ไปนิด เพื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผลที่ได้ไม่ได้ต่างกัน แต่ที่การอยู่หล่อๆ แถวๆ อโศกต้องการการเพิ่มขึ้นของราคาต่อปีน้อยกว่าทำเลอื่นๆ เพราะปัจจัยหลักคือ...ค่าเดินทาง 

คิดไปคิดมากลายเป็นค่าเดินทางและความเชื่อมั่นว่าราคาในทำเลนั้นจะยังเพิ่มขึ้นได้เป็นตัวแปรสำคัญ

ถ้าการเลือกทำเลที่อยู่สามารถทำให้เราประหยัดอะไรเพิ่มไปได้ ก็จะเป็นการเลือกทำเลที่คุ้มค่าขึ้นมาทันที...เทียบกับทำเลอื่นๆ เพราะยังไงๆ ก็ต้องกู้ มีดอกเบี้ย เพิ่มตามมูลค่าการซื้อเหมือนกัน 

และขึ้นอยู่กับโอกาสในการขายคอนโดต่อหลังจากที่อยู่มาครบ 5 ปี แล้วต้องได้กำไรด้วย อันนี้อยู่ที่ความสามารถ มุมมองที่แต่ละท่านมีต่อทำเลนั้นๆ (ไม่อยากจะพูดว่าทำเลในเมืองมักจะมีโอกาสที่จะมีราคาสูงขึ้นได้มากกว่า เพราะบางทีไม่จริงเสมอไป ทำเลชานเมืองที่มีการพัฒนาสูงก็ดูน่าสนใจมากในหลายๆ ทำเล) และที่ต้องกลับมาพูดถึงอยู่ดีก็คือกำลังซื้อ และความสามารถในการผ่อนในการกู้ของพ่อหนุ่มอโศก

อีกเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดทั้ง 3 ทำเลนี้ คืออยู่ครบ 5 ปีแล้วมันขายต่อไม่ได้จะทำยังไง?! ตัวช่วยสำคัญของเรามาแล้ว ปล่อยเช่าไงครับ