แนวทางฟลิปคอนโดฯ ในเมืองไทย
จากปัจจัยเกื้อหนุน ดังกล่าวมาแล้วทั้งหมด ทำให้ในเมืองไทยเรา มีนักลงทุนจำนวนมากนิยมฟลิปคอนโดฯ กันอย่างกว้างขวาง ซึ่งวิธีหนึ่งที่นิยมทำกัน ก็คือการจองซื้อคอนโดมิเนียมทำเลดีๆ ตั้งแต่เริ่มเปิดโครงการเลย โดยพยายามเจรจาต่อรองเงื่อนไขการจ่ายเงินจอง และเงินดาวน์รายงวดในช่วงต้นๆ ให้น้อยที่สุด
การรีบซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ช่วงเปิดตัวแรกๆ มักได้ประโยชน์ตรงที่จะมีโอกาสซื้อได้ในราคาไม่สูงและสามารถต่อรองเงื่อนไขการซื้อแบบผ่อนปรนได้ไม่ยาก
เนื่องจากเจ้าของโครงการส่วนใหญ่ต้องการขายล่วงหน้าให้ได้ก่อนจำนวนหนึ่ง เพื่อให้มียอดขายล่วงหน้าหรือยอดพรีเซล(Pre-Sale) ถึง 50% ซึ่งถือเป็นเงื่อนไขสำคัญที่จะทำให้สถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับโครงการ
เมื่อเข้าถือสิทธิเป็นผู้จะซื้อห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ก็ทำการขายสิทธิในสัญญาต่อให้กับลูกค้ารายอื่นต่อไป โดยช่วงเวลาในการขายสิทธิที่มีโอกาสทำได้จะยาวนานถึง 1-2 ปี กว่าที่โครงการจะสร้างเสร็จจนโอนได้
จะเห็นได้ว่าแนวทางการฟลิปแบบนี้ ยิ่งต่อรองให้เงินจองและเงินดาวน์ ที่ต้องจ่ายในช่วงเวลาก่อนขาย เกิดขึ้นน้อยเท่าไหร่ ก็เท่ากับเป็นการใช้เงินลงทุนน้อยเท่านั้น ดังนั้นจะทำให้โอกาสที่ผลตอบแทนจากการลงทุนจะได้สูงขึ้นก็มีมากเท่านั้น ยกตัวอย่างเช่นนายภุชงค์ และนายอนุชา ซื้อคอนโดมิเนียมมาทำฟลิปคนละห้อง คือซื้อมาในราคาเท่ากับคือ ยูนิตละ 1 ล้านบาท จองและผ่อนดาวน์ไป 1 ปี ทั้งสองต่างขายสิทธิในสัญญาจะซื้อจะขายต่อให้กับผู้ซื้อรายอื่นที่ราคา 1.1 ล้านบาท เหมือนกัน
ถ้านายภุชงค์จองและผ่อนตามเงื่อนไขปกติ คือจอง 50,000 บาท ผ่อนปีแรกเดือนละ 10,000 บาท นั่นเท่ากับว่าใน 1 ปีก่อนที่จะเกิดการขายขึ้น ต้องเสียเงินจองและเงินดาวน์ไปทั้งสิ้น = 50,000 + (10,000 x 12) = 170,000 บาท
ผลจากการฟลิปขายที่ราคา 1,100,000 บาท จะทำให้ได้กำไร 100,000 บาท เทียบเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(Return on Investment) เท่ากับ (100,000 / 170,000) x 100 = 58.82%
ส่วนนายอนุชา วางแผนในการทำฟลิปมาตั้งแต่ก่อนจอง ดังนั้นจึงพยายามเจรจาต่อรอง ขอผ่อนผันจ่ายเงินจองและเงินดาวน์ในระยะแรกแบบผ่อนปรนก่อน ซึ่งผลการเจรจา เจ้าของโครงการยอมให้จ่ายเงินจองเพียงแค่ 10,000 บาท และส่วนเงินดาวน์ขอจ่ายปีแรก เดือนละ 5,000 บาท ถัดจากนั้นในปีที่สองจะยอมจ่ายเงินดาวน์รายเดือนในอัตราที่สูงขึ้นกว่าปกติ
ผลจากการเจรจาดังกล่าว มีการขายทำกำไรหลังจากจองและดาวน์ไปแล้ว 1 ปี เท่ากับว่านายอนุชาจะใช้เงินลงทุนเพียงแค่ 10,000 + (5,000 x 12) = 70,000 บาท ซึ่ง จะทำให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(Return on Investment) ของนายอนุชา ออกมาเป็น (100,000 / 70,000) x 100 = 142.86% หรือพูดง่ายๆ ก็คือได้เพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนที่นายภุชงค์ได้รับเลยทีเดียว
ข้อดีที่เห็นได้ชัด ด้านหนึ่งของการฟลิปคอนโดฯ ในระหว่างจ่ายเงินดาวน์ ก็คือการประหยัดต้นทุนในการซื้อขายและเปลี่ยนมือ เนื่องจากเป็นการซื้อขายที่ทำกันเอง ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ปกติ ที่ต้องไปทำสัญญาซื้อขายและนิติกรรมกันที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้นจึงไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ค่าอากร และภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ.ที่จ่าย แต่อย่างใด
กลยุทธ์การฟลิปคอนโดฯ อีกลักษณะหนึ่ง ที่นิยมทำกันมากในต่างประเทศ ก็คือการจองซื้อคอนโดมิเนียม ตั้งแต่เริ่มเปิดโครงการ จากนั้นให้เก็บรอไว้ขายเมื่อคอนโดฯ สร้างเสร็จและเมื่อคนเริ่มย้ายเริ่มเข้าไปอยู่อาศัย หรือถือไว้เพื่อรอขายในช่วงที่โครงการพัฒนาในพื้นที่เช่นรถไฟฟ้าเริ่มแล้วเสร็จ ซึ่งช่วงเวลาแบบนี้มักเป็นช่วงที่ห้องชุดจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดกว่าช่วงอื่น
กลยุทธ์แบบนี้มีข้อเสียตรงที่การขายคอนโดฯ ต้องไปทำนิติกรรมกันที่สำนักงานที่ดินก่อน ทำให้ต้องเสียค่าธรรมเนียมการขาย ค่าอากร และภาษีต่างๆ
นอกจากนั้นผู้ซื้อยังต้องมีค่าใช้จ่ายในการถือครอง(Carrying Cost) ต่างๆ ตามมาอีก เช่นค่าดอกเบี้ย ภาษี ค่าดูแลรักษารายเดือน ฯลฯ อย่างไรก็ดีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยเชื่อว่าผลได้ที่มีแนวโน้มจะได้มากขึ้นจากการเพิ่มค่าของห้องชุดเมื่อถึงเวลานั้น จะเพียงพอและครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้
ในสหรัฐฯ มีคนนิยมใช้กลยุทธ์ฟลิปแบบนี้จำนวนมาก ทำให้เจ้าของโครงการคอนโดฯ สร้างใหม่จำนวนมาก ถึงขั้นบังคับให้ผู้ซื้อ ต้องทำสัญญาว่าหลังคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้ว ต้องอยู่ในคอนโดฯ อย่างน้อย 1 ปีก่อน จึงจะขายได้ เพื่อป้องกันปัญหาการฟลิปคอนโดฯ เปลี่ยนเจ้าของ ที่ปกติจะเกิดขึ้นให้เห็นอย่างคึกคักในช่วงปีแรกของการสร้างเสร็จ
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
