เอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน
ปัจจุบันเอกสารสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดินพอจะจำแนกออกได้เป็น 6 ประเภทใหญ่ๆ ด้วยกันคือ
1. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว
ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น
2. ใบจอง (น.ส. ๒) คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำ ประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกิน
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่
และผู้ต้องการจับจองต้องคอยฟังข่าวของทางราชการ
ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วซึ่ง พอแยกย่อยออกได้เป็น 3 ชนิดด้วยกัน คือ
–น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่
มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐ
มนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัว
หน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
–น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่าย
ทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
–น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่
ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัว
หน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)
4. ใบไต่สวน (น.ส.๕) คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
5. โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย สำหรับโฉนดตราจอง มีลักษณะเหมือนโฉนดที่ดินทุกอย่าง โฉนดตราจองนี้มีใช้ 5 จังหวัดเท่านั้น คือนครสวรรค์ พิจิตร พิษณุโลก สุโขทัยและอุตรดิตถ์ ขณะนี้กรมที่ดินกำลังค่อยๆ เปลี่ยนโฉนดตราจองให้เป็นโฉนดที่ดิน ทำให้ต่อไปจะไม่มีโฉนดตราจองอีกแล้ว
6. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ออกตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 อาคารชุดเป็นอาคารที่สร้างขึ้นจะสูงกี่ชั้นก็ได้ แต่ละชั้นแบ่งเป็นห้องๆ เรียกว่าห้องชุด และห้องชุดแต่ละชุดอาจจะประกอบด้วย ห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำ เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีกรรมสิทธิ์ใน “ทรัพย์ส่วนบุคคล” คือห้องชุดของอาคาร และยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมใน “ทรัพย์ส่วนกลาง” เช่นบันไดทางเดินระหว่างห้องชุด สนาม
เด็กเล่น สนามกีฬา และสระว่ายน้ำเป็นต้น
เอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานอื่น
นอกจากกรมที่ดินจะเป็นหน่วยงานหลักในการออกเอกสารสิทธิที่ดินแล้ว ในปัจจุบันยังมีเอกสารสิทธิที่ดินอีกส่วนหนึ่งที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน แต่เป็นการออกโดยหน่วยงานราชการอื่นๆ ภายใต้นโยบายของรัฐบาลแต่ละยุค แต่ละสมัย เอกสารสิทธิในที่ดินเหล่านี้ โดยทั่วไปมักได้รับการยอมรับกันอยู่ในวงแคบ ไม่แพร่หลายเหมือนเอกสารสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดิน เนื่องจากเอกสารสิทธิเหล่านี้มักมีเงื่อนไขและข้อจำกัดในการโอนเปลี่ยนมือ ดังนั้นในการลงทุนในบ้านและที่ดิน ถ้าต้องเข้ามาเกี่ยวข้องกับเอกสารสิทธิที่ดินเหล่านี้ เลี่ยงได้ ควรเลี่ยง หรือหากเลี่ยงไม่ได้จริงๆ ก็ควรต้องใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง เอกสารสิทธิเหล่านี้ได้แก่
ส.ป.ก.4-01 เอกสารสิทธิประเภท ส.ป.ก.4-01 หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่าหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ออกตาม พ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และดำเนินการโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม(ส.ป.ก) ลักษณะของการปฏิรูปที่ดินดังกล่าวนี้ จะเป็นการอนุญาตให้เกษตรกรเข้าไปทำประโยชน์ในพื้นที่ที่กำหนดไว้ รายละไม่เกิน 50 ไร่ ที่ดินประเภทดังกล่าวนี้ ทางราชการจะไม่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญตามประมวลกฎหมายที่ดินให้แก่ผู้ถือสิทธิ แต่จะออกหนังสือ ส.ป.ก.4-01 ไว้ให้แทน โดยกรรมสิทธิ์ในการทำประโยชน์ที่ดินแห่งนี้ จะไม่สามารถโอนให้แก่ผู้อื่นได้ แบ่งแยกก็ไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม
สิทธิทำกิน(สทก.)เป็นที่ดินที่กรมป่าไม้ ได้ออกหนังสืออนุญาตเกี่ยวกับการใช้ที่ดินหรือการทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ ตาม พ.ร.บ.ป่าสงวนแห่งชาติและมติคณะรัฐมนตรี ให้แก่ผู้บุกรุกพื้นที่ของกรมป่าไม้ บนเนื้อที่ดินขนาด 15 ไร่ ทั้งนี้จะไม่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญตามประมวลกฎหมายที่ดินแก่ผู้ถือสิทธิ โดยสิทธิจะตกทอดทางมรดกเท่านั้น
ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่(ภบท.5) เป็นหนังสือที่ทางราชการเป็นผู้ออกให้ โดยไม่คำนึงว่าผู้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นจะมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นหรือไม่ ทั้งนี้เพราะถือว่าเป็นการจัดเก็บภาษีตามพื้นที่ที่ราษฎรใช้ทำประโยชน์เท่านั้น ดังนั้นผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่จะไม่มีสิทธิใดๆ ในที่ดินแปลงดังกล่าว ทางราชการสามารถฟ้องร้องขับไล่ให้ผู้ครอบครองที่ดินผืนนั้นออกไปจากที่ดินนั้นเมื่อไหร่ก็ได้
หนังสือแสดงการทำประโยชน์(น.ค.3)เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ โดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ ให้แก่เกษตรกรที่เป็นสมาชิกไม่เกินครอบครัวละ 50 ไร่ ลักษณะของหนังสือฉบับนี้ จะมีหลักฐานทะเบียนที่ดิน ขอบเขตและที่ตั้งที่ดิน ถูกต้องตามแผนที่ การจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์นี้ กฎหมายมุ่งที่จะให้สมาชิกผู้ได้รับการจัดสรรที่ดินเป็นผู้ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย โดยกำหนดว่า เมื่อสมาชิกนิคมสหกรณ์ได้รับหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินของนิคมสหกรณ์แล้ว ยังต้องใช้เวลาอย่างน้อยที่สุดอีก 5 ปี จึงจะมีสิทธินำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน) และภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดดังกล่าว ผู้ครอบครองจะโอนที่ดินแปลงนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากตกทอดโดยทางมรดก
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
