ประโยชน์พื้นฐานหลักที่เห็นกันชัดๆ อันแรกของเอกสารสิทธิที่ดิน ก็คือทำให้ผู้ครอบครองที่ดินได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
ประโยชน์พื้นฐานหลักอันที่สองก็คือมันถูกใช้เป็นสื่อกลางคล้ายๆ กับใบหุ้นหรือพันธบัตรในการทำธุรกรรมต่างๆ เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ในทางกฎหมายแล้วได้มีการกำหนดให้การทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับเอกสารสิทธิที่ดินจะต้องดำเนินการดังนี้
•การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
•การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
อย่างไรก็ดีนอกเหนือจากประโยชน์พื้นฐานดังกล่าวมาแล้ว เอกสารสิทธิที่ดินยังนำไปทำประโยชน์เพิ่มเติมได้อีกหลายอย่างเช่น ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินได้เป็นอย่างดี และยังใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯได้อีกด้วย เรียกว่าสารพัดประโยชน์ก็ไม่ผิดเสียเลยทีเดียว
สิ่งที่ควรรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดิน
แม้เอกสารสิทธิในที่ดิน จะเป็นหลักทรัพย์ที่นำมาใช้ประโยชน์ได้อย่างกว้างขวางก็ตาม แต่ของใดก็ตามยิ่งใช้ประโยชน์ได้มากเพียงใด ก็มักมีความจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังมากเพียงนั้น โดยเฉพาะเมื่อเราคิดจะถือครองแล้วนำมันไปใช้ประโยชน์ต่อไปในอนาคต เราจำเป็นต้องมีความรู้และความเข้าใจในตัวมันให้ดีเสียก่อน ทั้งนี้ประเด็นที่ควรรู้ประกอบด้วย 3 ประเด็นหลักๆ ด้วยกัน
ประเด็นแรก เอกสารสิทธิในที่ดินแม้เป็นเอกสารที่ช่วยแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นก็ตาม แต่ในทางกฎหมายแล้ว ท่านต้องพึงสังวรณ์ไว้เสมอ ว่าถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสิทธิที่ดินอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป
ประเด็นที่สองการที่ที่ดินมีเอกสารการรับรองสิทธิแต่ต่างกัน มีผลทำให้มูลค่าหรือราคาที่ดินแตกต่างกันด้วย เพราะเอกสารบางอย่างไม่มีการรับรองสิทธิอย่างแน่นอน อาจได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เช่น ที่ดินที่มีใบ ส.ค.๑ ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินลักษณะเดียวกันที่เป็น น.ส.๓ และที่ดิน น.ส.๓ ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่มีโฉนด
และประเด็นสุดท้ายที่ต้องควรจะต้องรู้ก็คือ ธนาคารไม่ได้รับเอกสารสิทธิที่ดินทุกชนิดเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้ยืม แต่มีเอกสารสิทธิหลายอย่างที่ธนาคารไม่รับเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันด้วยเช่นกัน
สำหรับหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิในที่ดินที่ธนาคารรับเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ประกอบด้วยโฉนดที่ดิน ,โฉนดตราจอง ,ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” , หนังสือรับรองการทำประโยชน์ , สิ่งปลูกสร้าง และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ส่วนหนังสือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ธนาคารไม่รับเป็นหลักประกัน ได้แก่หนังสือแจ้งการครอบครอง(ส.ค.๑) ใบจอง (น.ส.๒) เพราะเป็นเอกสารที่ทางราชการอนุญาตให้ผู้มีชื่อในใบจอง เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว นอกจากนั้นยังรวมถึงหนังสือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ติดเงื่อนไขต่างๆ เช่นติดภาระการเช่าระยะยาว อยู่ในระหว่างสิทธิเก็บกิน อยู่ในระหว่างสิทธิเหนือพื้นที่ อยู่ในระหว่างขายฝาก ภายในกำหนดอายุสัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อฝากอยู่ และรวมถึงที่ดินที่มีสภาพใช้ประโยชน์มิได้ ที่ดินถูกเวนคืนทั้งหมด ที่ดินที่ระบุข้อห้ามจำหน่าย จ่ายโอน เว้นแต่ตกทอดทางมรดก และไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี ภายในกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายที่ดิน
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
