พอเพื่อนๆ ตกลงใจ เลือกบ้านหรือคอนโดที่ถูกใจได้แล้ว ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการรวบรวมเอกสารและขั้นตอนการทำสัญญาต่างๆ เมื่อซื้อบ้านไม่ใช่ยุ่งยากเลยค่ะ และเป็นการดีด้วยถ้าเราทำ สัญญาจะซื้อจะขาย เพราะนี่คือหลักฐานช่วยป้องกันการผิดสัญญาระหว่างผู้ซื้อผู้ขายไม่ทำตามที่ตกลงกันไว้ โดย Home Buyers มีข้อมูลวิธีการเขียนสัญญาจะซื้อจะขาย จากประสบการณ์ของทีมงานแอดมินที่เคยซื้อบ้านและคอนโดมาฝากกันแล้วค่ะ
สัญญาจะซื้อจะขาย คือการทำสัญญา หรือข้อตกลงร่วมกัน ระหว่าง ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย ว่าต้องการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน (ที่ดิน, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, ห้องชุดคอนโด) ให้แก่กันตามกฎหมายอย่างถูกต้อง ชอบธรรม
ผู้ซื้อ : ป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์สินนี้ไปขายผู้อื่น ในระหว่างที่ผู้ซื้อกำลังขออนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร หากผู้ขายผิดสัญญา สามารถใช้สัญญาจะซื้อจะขายฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้
ผู้ขาย : ป้องกันผู้ซื้อไม่รับโอนทรัพย์สินจากผู้ขาย หรือผู้ซื้อไม่จ่ายเงินให้ครบตามที่ตกลงกัน ผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำ และใช้สัญญาจะซื้อจะขายฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย หรือบังคับรับโอนกรรมสิทธิ์ได้
โดยสัญญาจะทำในขั้นตอนการจับจองบ้านและคอนโด ซึ่งจะสร้างเสร็จแล้วหรือกำลังก่อสร้างอยู่ก็ได้
ผู้จะซื้อและผู้จะขายสามารถ (ร่าง) สัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ เพียงมีประเด็น/เงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงครบถ้วน ปิดท้ายด้วยการลงลายมือชื่อทั้ง 2 ฝ่ายเป็นอันใช้ได้ โดยประเด็นสำคัญที่ต้องเขียนในสัญญา มีดังนี้
ข้อสำคัญแบบขาดไม่ได้เลยก็คือ ต้องมีการลงลายเซ็นชื่อ - นามสกุลของทั้งสองฝ่าย โดยมีฝั่งผู้ขายเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด หากโฉนดนี้มีชื่อผู้กรรมสิทธิ์หลายคน ก็ต้องระบุชื่อทุกคนให้ครบด้วย ส่วนผู้จะซื้อนั้นมีกี่ชื่อกี่คนก็ได้
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายให้ชัดเจนและครบถ้วนว่า คือประเภทอะไร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด และมีที่ดินกี่ตารางวา รวมถึงมีสิ่งปลูกสร้างไหมอย่างไรก็ระบุลงไปให้ครบ เช่น เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน, ปั๊มน้ำ, เครื่องทำน้ำอุ่น, แท็งก์น้ำ, มิเตอร์น้ำ - ไฟฟ้า, โทรศัพท์, เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ หากมีส่วนควบอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขายต้องระบุลงไปในสัญญาให้ครบถ้วน (อาจทำเป็นใบแนบท้ายในสัญญาก็ได้)
การระบุราคาซื้อขายจะทำตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกัน คือ สามารถระบุได้ทั้งการขายแบบเหมารวม ขายเป็นราคาต่อตารางวา (กรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน) หรือเป็นตารางเมตร (กรณีซื้อขายห้องชุด) ก็ได้
วิธีการชำระเงินขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่าต้องการจ่ายแบบไหน เวลาไหนต้องจ่าย เพื่อให้เป็นไปตามสัญญา หากไม่เป็นไปตามสัญญาสามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ง่ายและชัดเจน เช่น จ่ายมัดจำไว้ก่อนส่วนหนึ่ง ส่วนที่เหลือทั้งหมดจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการยืนยันว่าซื้อแน่นอน หรือกำหนดผ่อนเป็นงวดๆ จนครบแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ หรือชำระทั้งหมดก็ได้ตามแต่ตกลงกัน
การกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นสิ่งสำคัญมากในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย คือต้องระบุลงในสัญญาเลยว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร วันที่เท่าไหร่ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จแล้ว โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว เป็นต้น แต่โดยปกติการนัดโอนกรรมสิทธิ์มักทำในวันและเวลาเดียวกัน
อีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการโอนบ้าน โอนคอนโด หรือโอนที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ซื้อจะรับผิดชอบ หรือตกลงจ่ายคนละครึ่งกับผู้จะขาย ในส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีต่าง ๆ ผู้จะขายรับผิดชอบ อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วนอาจขึ้นอยู่กับผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันอีกที แต่เมื่อระบุลงในสัญญาแล้วต้องทำตาม
การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่เรื่องยากเลย สามารถใช้แบบสำเร็จรูปที่หน่วยงานราชการออกให้ก็ได้ แต่ไม่ว่าแบบไหนทุกข้อความในสัญญาต้องอ่านแล้วเข้าใจตรงกันทั้ง 2 ฝ่าย ก่อนเซ็นสัญญาต้องอ่านให้รอบคอบ ไม่ปล่อยผ่านทุกข้อสงสัย เพื่อช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคตค่ะ
แค่ระบุสิ่งที่ต้องการ ที่เหลือเป็นหน้าที่เรา
-
เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถแนะนำคุณได้สามารถเพิ่มช่องทางติดต่อได้เลย
บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด
1895/66-68 ถ.พหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กทม.10900
