ค่าใช้จ่ายในการซื้อ (Purchase Expenses)
ค่าใช้จ่ายกลุ่มนี้ หลักๆ จะมีอยู่ 3 รายการใหญ่ๆ คือต้นทุนในการตรวจเช็คและตรวจสอบทรัพย์สินก่อนซื้อ(Inspection and Due Diligence Costs) ต้นทุนในการโอนเปลี่ยนมือ(Closing Costs) และค่าธรรมเนียมในการกู้ยืม(Lender Fees) ปกติค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ที่มีนัยสำคัญค่อนข้างมาก ก็คือค่าธรรมเนียมในการกู้ยืมเงิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ปกติผู้ให้กู้จะเป็นผู้ให้ข้อมูลส่วนนี้กับผู้ทำฟลิปได้ดีที่สุด
ข้อพึงระวัง ก็คือจะต้องไม่คิดรวมเงินดาวน์เข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายด้วย เพราะเงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อบ้าน ถ้ารวมเข้าไปจะทำให้ค่าใช้จ่ายมากเกินจริง และทำให้ประเมินราคาซื้อสูงกว่าความเป็นจริงไป
และมีค่าใช้จ่ายบางตัว ที่หลายคนมักค่อยไม่ทราบกัน ก็คือต้นทุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี ที่จะมีค่ามัดจำในการเข้าประมูล 50,000 บาท และค่ามัดจำหลังประมูลได้ 25% ของราคาซื้อ
ค่าใช้จ่ายอีกตัวหนึ่งก็คือ ค่าธรรมเนียมการกู้ของสถาบันการเงิน ที่ปกติจะมีค่าธรรมเนียมปลีกย่อยค่อนข้างจุกจิกหยุมหยิมพอสมควร
ทั้งนี้โดยทั่วไปมักจะประกอบไปด้วยค่าธรรมเนียมย่อย 5 ตัวด้วยกัน คือ ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ คิด 500 ถึง 1,500 บาท ตามวงเงิน ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ 0.5-1.00% ตามวงเงิน ค่าธรรมเนียมประเมินราคาหลักประกัน 0.25% ของเงินกู้ ขั้นต่ำ 2,000 บาท ค่าธรรมเนียมทำนิติกรรมสัญญา 0.05% ของเงินกู้ ขั้นต่ำ 1,000 บาท และ ค่าธรรมเนียมชำระหนี้ทั้งหมดก่อน 3 ปี 2% ของวงเงินกู้ตามสัญญา
ค่าใช้จ่ายในการถือครอง (Carrying Expenses)
ค่าใช้จ่ายในการถือครอง จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมด ตั้งแต่เริ่มซื้อบ้าน จนกระทั่งขายบ้านได้ ซึ่งรายการหลักๆ จะได้แก่ค่าผ่อนชำระเงินกู้(Mortgage Payments) ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (Property Taxes), ค่าสาธารณูปโภค(Utilities) เช่นค่าน้ำ ค่าไฟ เบี้ยประกันภัย(Insurance) และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาบ้าน(Maintenance Costs) รวมถึงค่าดูแลสนามหญ้าและสวน
ในทางปฏิบัติแล้ว เงินผ่อนชำระเงินกู้ ที่จะถือเป็นค่าใช้จ่ายในการถือครอง จะคิดเฉพาะส่วนที่เป็นดอกเบี้ยเท่านั้น ส่วนเงินต้นที่ชำระคืน จะไม่ถือเป็นค่าใช้จ่าย ธนาคารที่ให้กู้สามารถช่วยพิมพ์ตารางผ่อนชำระเงินกู้แยกให้เห็นส่วนที่เป็นเงินต้นและดอกเบี้ยให้ได้
ค่าใช้จ่ายอีกส่วนหนึ่ง ที่คนส่วนใหญ่มักคิดกันไม่ค่อยถูก และมีปัญหาในการประมาณการตัวเลขกันออกมา ก็คือค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย จริงๆ แล้ว การคำนวณเบี้ยประกันอัคคีภัย คำนวณได้ไม่ยากแต่อย่างใด
โดยขั้นตอนการคำนวณจะเริ่มจากการคำนวณทุนเอาประกันของบ้านออกมาก่อน ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว จะอิงกับพื้นที่ใช้สอยของบ้านเป็นสำคัญ ว่ามีมากน้อยเท่าไหร่ ซึ่งพื้นที่ใช้สอยในบ้านจะคำนวณได้โดยวัดความกว้าง ความยาวของบ้าน และพื้นที่ใช้สอยจะเท่ากับ กว้าง X ยาว X จำนวนชั้น
เมื่อคำนวณพื้นที่ออกมาได้แล้ว ก็นำไปคูณกับราคากลางค่าก่อสร้าง(นิยมใช้ราคากลางของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ค้นได้ที่ www.vat.or.th) ก็จะได้ทุนประกันสำหรับคำนวณเบี้ยประกันออกมา
ตัวอย่างเช่น บ้านสองชั้น มีขนาดกว้าง 6 เมตร ลึก 10 เมตร จะคำนวณพื้นที่ใช้สอยได้ทั้งสิ้น 6x10x2 = 120 ตารางเมตร ถ้าบ้านหลังนี้เป็นบ้านคอนกรีต ก็จะใช้ราคากลางค่าก่อสร้างเป็นคอนกรีตต่อตารางเมตร 6,000 บาทต่อตารางเมตร(เป็นราคากลาง ณ.เวลานั้น)ไปคูณ จะได้ทุนประกันเท่ากับ 120x6,000= 720,000 บาท
แต่ถ้าบ้านสองชั้น เป็นบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ ก็จะใช้ราคากลาง 4,000 บาทต่อตารางเมตร (ราคากลาง ณ.เวลานั้น) ทุนประกันจะออกมาได้เท่ากับ 120 x 4,000 = 480,000
ทุนประกันที่หาออกมาได้นี้ จะใช้นำไปเทียบกับตารางคำนวณเบี้ยประกันมาตรฐาน เพื่อได้ออกมาเป็นเบี้ยประกันที่ต้องจ่าย โดยเงื่อนไขการรับประกัน มักกำหนดให้ผู้ประกันสามารถซื้อประกันส่วนของเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 50% ของทุนประกัน ดังนั้นหากคำนวณทุนประกันเบื้องต้นได้ 720,000 บาท ถ้าซื้อส่วนของเฟอร์นิเจอร์ร่วมด้วย ทุนประกันรวม ก็จะอยู่ที่ 1,080,000 บาท
ตารางมาตรฐานในการคำนวณเบื้ยประกันอัคคีภัยคร่าวๆ ในการทำประกันอัคคีภัย แสดงอยู่ในดตารางที่ 6-1 ซึ่งเบี้ยประกันอัคคีภัยที่ต้องจ่ายนี้ หากเป็นกรณีทำประกันหลายๆ ปี จะสามารถต่อรองให้เบี้ยประกันอัคคีภัยลดลงได้ ตัวอย่างเช่น หากเลือกทำพร้อมกัน 2 ปี ปีที่ 2 จะได้ลด 25% และหากทำพร้อมกัน 3 ปีๆ ที่3 จะได้ลด 50%
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
