ซื้อคอนโด ต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
เพื่อให้มองเห็นภาพค่าใช้จ่ายในการฟลิปอสังหาริมทรัพย์ได้ดีขึ้น ขอยกตัวอย่างกรณีการซื้อคอนโดมิเนียม มาแจกแจงให้เห็น ซึ่งโดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในตอนซื้อดังต่อไปนี้
• เงินจอง หากตัดสินใจจะซื้อแน่นอนแล้ว ก็ต้องจ่ายเงินจองเพื่อยืนยันว่าจะซื้อจริง จำนวนเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่ซื้อ ส่วนใหญ่จะอยู่ในหลักหมื่น เช่น 2 หมื่น หรือ 5 หมื่นเป็นต้น
• เงินทำสัญญา เงินทำสัญญาปกติจะก้อนใหญ่กว่าเงินจอง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดฯ เช่นกัน มีทั้งหลักหมื่นและหลักแสน
• เงินดาวน์ ปัจจุบันเนื่องจากแบงก์ชาติกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯ ได้ในสัดส่วน LTV ไม่เกิน 90% ดังนั้นจึงต้องดาวน์ขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 10% ของราคาซ้อขาย(รวมเงินจองและเงินทำสัญญา)
• ค่าประเมินราคา จ่ายในวันที่ไปทำเรื่องยื่นกู้ เฉลี่ยอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท ต่อการประเมิน 1 ครั้ง ยิ่งยื่นกู้หลายธนาคาร ก็ต้องจ่ายมาก ค่าประเมินนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายประเภท จ่ายแล้วจ่ายเลย ถึงกู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ ก็ไม่มีการคืนเงินค่าประเมิน
• ค่าจดจำนอง จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ อัตราปกติคิด 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง
• ค่าธรรมเนียมการโอน จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน อัตราปกติคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน
• เงินกองทุนส่วนกลาง คิดตามขนาดพื้นที่ห้องชุด ตามระดับราคาห้องชุด เช่นห้องชุดไฮเอนด์มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก อัตราเงินกองทุนจึงจะสูงกว่าคอนโดฯ ราคาถูก เงินกองทุนนี้มักถูกเก็บหรือฝากธนาคารไว้ แล้วเอาดอกผลมาใช้จ่ายบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง
• ค่าประกันอัคคีภัย ถ้ากู้ธนาคารมาซื้อจะถูกกำหนดให้ต้องทำประกันอัคคีภัยห้องชุดด้วย ปกติมักจ่ายพร้อมกับเงินผ่อนชำระงวดแรก และส่วนใหญ่จะเรียกเก็บ 3 ปีครั้ง คิดอัตราเบี้ยตามมาตรฐานตามที่กรมการประกันภัยกำหนดไว้ให้ แต่ธนาคารอาจมีส่วนลดให้ไม่เท่ากัน
• ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า ปกติโครงการมักออกค่าใช้จ่ายในการติดตั้งมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้าให้ก่อน แล้วค่อยเรียกเก็บทีหลังตามอัตราที่การประปาและการไฟฟ้ากำหนด
• ค่าประกันภัยอาคาร หากเป็นคอนโดฯ ที่นิติบุคคลทำประกันภัยอาคารไว้ เจ้าของห้องชุดก็ต้องร่วมจ่ายค่าประกันภัยนี้ด้วย
ทั้งนี้ ขอยกตัวอย่างค่าใช้จ่ายในการซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ที่มีขนาดห้องชุด 25 ตารางเมตร ราคาห้องมาตรฐาน(ไม่มีเฟอร์นิเจอร์) 777,777 บาท
ซึ่งการวางแผนซื้อมาทำฟลิป จะต้องมีค่าใช้จ่ายและงบลงทุนเพิ่มเติมจากราคาซื้อห้องชุด เพื่อทำให้ห้องชุดอยู่ในสภาพพร้อมอยู่และพร้อมให้คนเช่าได้ โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมด แสดงในตารางที่ 6-3
ตารางที่ 6-3
ตัวอย่างค่าใช้จ่ายในการซื้อห้องชุดแห่งหนึ่ง
ประเภทค่าใช้จ่าย จำนวนเงิน หมายเหตุ/เงื่อนไข
ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าขนาด 15 แอมแปร์ 2,000 บาท
ค่าเงินกองทุนห้องชุด 250 บาทต่อตารางเมตร ชำระครั้งเดียวในวันโอน
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 25 บาทต่อตารางเมตร ปีแรกจัดเก็บล่วงหน้า 12 เดือน
ค่ารักษามาตรวัดน้ำประปา 25 บาทต่อมิเตอร์ต่อเดือน
อัตราค่าน้ำประปาเรียกเก็บ 15 บาทต่อหน่วย
ค่าไฟตามการเรียกเก็บของการไฟฟ้า 4 บาทต่อหน่วย
ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ 160,000 บาท
ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด 500 บาท ในกรณีขอสินเชื่อจากธนาคาร
ค่าเบี้ยประกันอาคารชุด 1,500 บาทต่อปี
ค่าจดจำนอง 1%ของวงเงินสินเชื่อ
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2%ของราคาประเมิน ผู้ซื้อผู้ขายรับภาระฝ่ายละครึ่ง
ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญาจองซื้อ 20,000บาท
ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย 50,000บาท
คำแนะนำจากกูรูส์(Gurus)
การวางแผนค่าใช้จ่ายฟลิป
การทำงบประมาณทุกครั้ง ต้องแน่ใจว่าได้พิจารณาต้นทุนทุกด้านโดยไม่ตกหล่น ทั้งต้นทุนหลัก(Hard Cost) และต้นทุนปลีกย่อย(Soft Costs)
ต้นทุนหลักที่สำคัญ ก็คือต้นทุนค่าวัสดุ และค่าแรงที่ต้องใช้ ส่วนต้นทุนปลีกย่อย ก็ได้แก่ต้นทุนที่เกิดก่อนการเข้าไปซ่อมสร้าง และต้นทุนด้านออกแบบ บัญชี การเงินและการประกัน
ด้วยเหตุที่สิ่งไม่แน่นอน และสิ่งที่คาดคิดไม่ถึง มีโอกาสเกิดขึ้นได้เสมอ ดังนั้นต้องไม่ลืมคิดค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน(Contingency Expense)เผื่อไว้ด้วยเสมอ ให้เป็นหนึ่งในรายการรายจ่าย โดยต้องตั้งไว้อย่างน้อย 10% ของค่าใช้จ่ายที่ใช้ไปทั้งหมด
ฟลิปในแต่ละกรณี จะมีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด ทุกครั้งจะต้องพิจารณาผลได้หรือผลเสียในด้านภาษีด้วยเสมอ
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
