สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและที่ดิน
ปัจจุบันสถาบันการเงินในบ้านเรา มีการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและที่ดิน กันอย่างคึกคัก แต่ละแห่งต่างมีข้อเสนอจูงใจให้คนสนใจเข้ามากู้ยืมเงินกับตัวเอง ภาวะเช่นนี้ นับเป็นโอกาสที่ดีสำหรับการลงทุนในบ้านและที่ดินเป็นอย่างยิ่ง เพราะผู้ลงทุนจะได้มีโอกาสเลือกสรรเพื่อกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินที่มีเงื่อนไขเอื้ออำนวยต่อการลงทุนมากที่สุด
ด้วยเหตุนี้เอง ความรู้และความเข้าใจในประเด็นปลีกย่อยที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างมากต่อการวิเคราะห์และตัดสินใจลงทุนในบ้านและที่ดิน เพราะจะช่วยให้การพิจารณาเลือกใช้บริการของสถาบันการเงินมีประสิทธิภาพและต้นทุนต่ำที่สุด และยังเป็นประโยชน์ในเรื่องการตัดสินใจทำรีไฟแนนซ์(Refinancing) หรือกลยุทธ์การเปลี่ยนเงินกู้จากสถาบันการเงินหนึ่งไปยังอีกสถาบันการเงินหนึ่ง เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมลงด้วย
สินเชื่อหรือเงินกู้เพื่อการซื้อบ้าน หรือรู้จักกันทั่วไปในนามสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Housing Loan)นั้น จัดเป็นสินเชื่อระยาวชนิดหนึ่ง ที่มีลักษณะเฉพาะตัวแตกต่างจากสินเชื่อประเภทอื่นค่อนข้างมาก กล่าวคือมีลักษณะเป็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาค่อนข้างยาวนาน อาจเป็น 10-20 ปี โดยสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ ในลักษณะที่ให้นำบ้านที่จะซื้อนั้น มาใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน ทั้งนี้จำนวนวงเงินที่ให้กู้จะขึ้นอยู่กับมูลค่าของบ้านและที่ดินที่ใช้เป็นหลักประกัน โดยพิจารณาควบคู่กับฐานะของผู้กู้
ลักษณะของสินเชื่อประเภทนี้ การผ่อนชำระคืนจะผ่อนชำระทุกเดือน เท่าๆ กัน ทั้งนี้เงินที่ผ่อนชำระไปในแต่ละเดือนนั้น ส่วนหนึ่งจะเป็นการชำระดอกเบี้ยเงินกู้ และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นการชำระคืนเงินต้น ซึ่งการชำระเงินคืนเงินกู้ในเดือนใดก็ตาม จะมีผลทำให้เงินต้นคงค้างของเงินกู้ในเดือนถัดไปลดลง และพลอยทำให้ดอกเบี้ยจ่ายลดลงตามไปด้วย
สำหรับเงื่อนไขในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านและที่ดิน ของสถาบันการเงินต่างๆ ในช่วงนี้ อาจกล่าวได้ว่ามีลักษณะใกล้เคียงกันมาก ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะภาวะการแข่งขันในตอนนี้ค่อนข้างรุนแรงนั่นเอง สำหรับเงื่อนไขหลักๆ ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย มักประกอบด้วยเงื่อนไขต่างๆ ดังต่อไปนี้
• วัตถุประสงค์ในการให้สินเชื่อ ต้องเพื่อเป็นการซื้อบ้าน สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ต่อเติมหรือปรับปรุงบ้าน และเพื่อรับโอนลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินอื่น หรือที่เรียกว่ารีไฟแนนซ์(Refinance)
• คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ
- เป็นบุคคลธรรมดาที่บรรลุนิติภาวะแล้ว
- เป็นบุคคลที่เชื่อถือได้ และไม่มีประวัติเสียหายทางการเงิน
- มีรายได้ประจำแน่นอน และเพียงพอสำหรับการผ่อนชำระหนี้โดยกำหนดยอดผ่อนชำระต้องไม่เกิน 40%ของรายได้ผู้ขอกู้
- อายุปัจจุบันของผู้กู้รวมกับระยะเวลาการผ่อนชำระแล้วไม่เกิน60 ปี สำหรับผู้มีรายได้ประจำ และ 65 ปี สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ
- กู้ร่วม(ไม่เกิน 2 คน) และต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ(ยกเว้นคู่สมรสไม่จดทะเบียน)
- ต้องเป็นไปตามวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย
• วงเงินให้กู้ยืม
- เพื่อซื้อบ้านพร้อมที่ดิน/ทาวน์เฮ้าส์/อาคารพาณิชย์/อาคารชุด ให้กู้ 80% ของราคาประเมิน
- เพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง กู้ได้ไม่เกิน 100% ของราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง
- เพื่อต่อเติมปรับปรุง กู้ได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินส่วนที่ต่อเติมปรับปรุง แต่ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหลักประกัน และไม่เกิน 1.0 ล้านบาท
- เพื่อซื้อที่ดินสำหรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยกู้ได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน และไม่เกิน 2 ล้านบาท เนื้อที่ไม่เกิน 3 ไร่
- Refinance กู้ได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินใหม่
• ทำเลที่ตั้งหลักประกัน
- สถานที่ตั้งต้องอยู่ในแหล่งชุมชน หรือย่านอยู่อาศัย หรือในโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาตจัดสรร
- อยู่ติดถนนใหญ่หรือซอยสาธารณะ รถยนต์เข้าถึงที่ได้โดยสะดวก
- สาธารณูปโภคพร้อม ไฟฟ้า น้ำประปา หรือน้ำบาดาล
- ต้องไม่อยู่ในแหล่งน้ำท่วมซ้ำซาก
- ไม่อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม
- ต้องทำจำนองหลักประกันและทำประกันอัคคีภัยสิ่งปลูกสร้าง สลักหลังกรมธรรม์ให้ธนาคารเป็นผู้รับผลประโยชน์
• เงื่อนไขการผ่อนชำระ จำนวนเงินผ่อนชำระไม่เกิน 40% ของรายได้ หลังหักภาระหนี้อื่นๆ คำนวณยอดผ่อนชำระโดยบวกเพิ่มอัตราดอกเบี้ยอีก 2% จากอัตราเดิม และมีระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดดังนี้
- กู้เพื่อซื้อบ้านพร้อมที่ดิน/ทาวน์เฮ้าส์/ปลูกสร้างบ้านพักอาศัย/Refinance ผ่อนชำระไม่เกิน 30 ปี
- อาคารชุด ผ่อนชำระไม่เกิน 20 ปี
- กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน ผ่อนชำระไม่เกิน 30 ปี
- กู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่า(สำหรับปลูกสร้างบ้าน) ผ่อนชำระไม่เกิน 10 ปี
- กู้เพื่อซื้ออาคารพาณิชย์ ผ่อนชำระได้ไม่เกิน 15 ปี
- กู้เพื่อต่อเติมหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัย ผ่อนชำระไม่เกิน 10 ปี ส่วนผู้ที่กู้เพื่ออยู่อาศัยอยู่แล้ว กู้ได้เท่ากับระยะเวลาที่เหลืออยู่ หากน้อยกว่า 10 ปี กู้ได้ 10 ปี
• ดอกเบี้ย (Interest) ปกติสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว มักกำหนดโดยอิงกับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดสำหรับลูกค้าชั้นดี (MLR:Minimum Lending Rate) หรืออาจอิงกับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี(MRR:Minimum Retail Rate) ทั้งนี้รูปแบบอัตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินนำเสนอออกมาให้ลูกค้าสำหรับเงินกู้ที่อยู่อาศัย อาจแยกออกได้เป็น 6 ลักษณะ คือ
1. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว(Floating Rate Loan) คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปรับขึ้นลงได้อย่างเสรี ตามภาวะตลาด เช่น ถ้าอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาด สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ก็จะปรับสูงขึ้นตามไปด้วย
2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้(Fixed Rate Loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยในลักษณะที่กำหนดให้คงที่ตลอดระยะเวลาการกู้ยืม เช่นอาจกำหนดกู้ยืมเป็นระยะเวลา 10 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10% หมายความว่าตลอดเวลา 10 ปีของการกู้ยืมเงิน ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดจะปรับขึ้นลงอย่างไร การกู้ยืมเงินตามเงื่อนไขนี้จะถูกคิดอัตราดอกเบี้ย 10% เท่าเดิมตลอด
3. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก จากนั้นเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
4. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได คือเป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยในลักษณะผสมผสาน ในลักษณะอัตราดอกเบี้ยคงที่ใช้ในช่วงระยะเวลาช่วงหนึ่ง แล้วจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยครั้งหนึ่ง และก็จะใช้ต่อไปอีกระยะเวลาหนึ่ง
5. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา(Rollover Mortgage Loan)
6. อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ในขอบเขตที่กำหนดไว้ เช่นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาเงินกู้จะสามารถปรับขึ้นลงได้ แต่สูงสุดจะไม่เกิน 10% เป็นต้น
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
