ลักษณะบ้านเก่าทรุดโทรม(Fixer-Upper) ที่เหมาะกับการฟลิป
อาจกล่าวได้ว่า จุดสำคัญในการซื้อบ้านประเภทฟิกเซอร์-อัปเปอร์ ก็คือต้นทุนในการซ่อมแซมเพื่อทำให้บ้านกลับมาดูดี ดังนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านประเภทนี้ จะต้องทำการตรวจเช็คอย่างระมัดระวังและละเอียดรอบคอบ ในเรื่องความทรุดโทรมสำคัญต่างๆ ที่จำเป็นต้องดำเนินการภายหลังซื้อมาแล้ว
ประเด็นที่จะต้องตรวจเช็คอย่างระมัดระวังเป็นพิเศษ ได้แก่ระบบท่อน้ำดี และท่อน้ำเสียภายในบ้าน ระบบไฟฟ้า และระบบทำความเย็นในบ้าน โดยดูว่าต้นทุนในการซ่อมแซมและปรับปรุงสิ่งเหล่านี้มีมากน้อยเพียงใด
และต้องดูว่าการทาสี การทำความสะอาด และปรับปรุงสนามหญ้าหน้าบ้าน จะสามารถทำให้บ้านแลดูมีค่ามากขึ้น และขายง่ายขึ้นได้หรือเปล่า ทั้งนี้ต้องระลึกไว้เสมอว่า เงินทุกบาททุกสตางค์ที่จำเป็นต้องจ่ายไปเพื่อการนี้ จะต้องแน่ใจว่าจะต้องได้กลับคืนมาอย่างแน่นอนด้วย
ในทางปฏิบัติแล้ว บ้านที่ควรหลีกเลี่ยงในการซื้อมาซ่อมขาย ก็คือบ้านที่ทรุดโทรมในด้านโครงสร้าง และมีความจำเป็นต้องซ่อมแซมขนานใหญ่ เนื่องจากบ้านสภาพแบบนี้จะเป็นบ้านที่มีต้นทุนในการซ่อมแซมสูงมาก ยากที่ปรับปรุงแล้วจะก่อให้เกิดผลกำไรเมื่อขายได้
นอกเหนือจากงานซ่อมบ้านที่ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงแล้ว ยังต้องคำนึงถึงการปรับปรุงด้วย เช่นการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไปในบ้าน โดยเฉพาะที่ยังไม่เคยมีมาก่อน ทั้งนี้ในเรื่องการปรับปรุงบ้าน โดยทั่วไปแล้วถ้าเป็นกรณีปรับปรุงบ้าน(Improvement) จะต้องยึดหลักความประหยัดและความคุ้มค่าเป็นสำคัญ
ซึ่งเกณฑ์ที่นิยมนำมาประยุกต์ใช้กัน ก็คือมูลค่าของบ้านที่จะทำให้เพิ่มสูงขึ้นมาได้ จะต้องมากกว่างบปรับปรุงที่ใช้ไป ในสัดส่วนอย่างน้อย 2 ต่อ
1 ซึ่งหมายความว่าเงินที่ลงไปในการปรับปรุงบ้านทุกๆ 1 บาท จะต้องสามารถทำให้บ้านมีค่าเพิ่มสูงขึ้นได้อย่างน้อย 2 บาท จึงควรจะทำการปรับปรุงบ้านเพื่อขาย
มืออาชีพที่ทำฟลิปหลายคนนอกจากอ้างอิงตามกฎเกณฑ์นี้แล้ว ยังอาจมีการตั้งสำหรับเผื่อเหลือเผื่อขาด ให้มากขึ้นกว่านี้ด้วย โดยยึดหลักง่ายๆ ว่าราคาบ้านที่จะขายได้ ควรครอบคลุมต้นทุนบ้านที่ซื้อมา(Investment Cost) บวกด้วยต้นทุนในการถือครอง(Carrying Cost/Holding Cost) บวกด้วยต้นทุนในการซ่อมและปรับปรุงอย่างน้อย 2 เท่าของเงินที่จ่ายไป บวกด้วยต้นทุนแรงงานส่วนตัวที่ตีออกมาเป็นตัวเงิน และบวกด้วยกำไรอีก 10% แสดงดังตารางที่ 8-1
การคำนวณหาราคาขายบ้านหลังซ่อมแซมปรับปรุงแล้ว
ราคาบ้านที่ซื้อมาครั้งแรก XX
ต้นทุนในการถือครอง(ดอกเบี้ย เบี้ยประกัน ภาษี) XX
2 เท่าของเงินค่าซ่อมแซมและปรับปรุงบ้าน XX
ค่าแรงงานของตัวท่านเอง XX
กำไร 10% XX
ราคาขายบ้าน XX
ต้องพึงสังวรไว้เสมอว่า ต้นทุนในการซ่อมแซมและปรับปรุง มีโอกาสเพิ่มสูงกว่าที่คาดได้เสมอ ดังนั้นจะต้องมีการเผื่อต้นทุนส่วนนี้ไว้ด้วยเสมอ
ควบคู่กับการซ่อมแซมและปรับปรุงบ้าน ผู้ซื้อฟิกเซอร์-อัปเปอร์ จะต้องพิจารณาถึงโอกาสการรีโนเวท(Renovate)หรือปฏิสังขรณ์บ้านด้วย เช่นการเปลี่ยนสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบ้านที่เป็นของเก่ามาใช้เป็นของใหม่แทน เพื่อจะทำให้บ้านนอกจากกลับมาใช้งานได้ดังเดิมแล้วยังทำให้กลับมาดูทันสมัยได้ด้วย
ปกติการรีโนเวท ที่นิยมทำกันมาก และถือกันว่าเป็นการดำเนินการที่คุ้มค่า ก็คือการรีโนเวทครัวและห้องน้ำ โดยปรับเปลี่ยนอุปกรณ์และเครื่องใช้ภายในใหม่ ซึ่งหลักการในการรีโนเวทบ้าน ก็จะคล้ายคลึงกับซ่อมแซมและปรับปรุง คือยึดหลัก ต้องทำให้บ้านเพิ่มค่าขึ้นได้ในสัดส่วน อย่างน้อย 2:1 จึงควรจะทำ ซึ่งกฎนี้รวมถึงการเปลี่ยนพรมใหม่ การทาสี และการปรับภูมิทัศน์ด้วย
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
