กฎพื้นฐานเพื่อความสำเร็จในการลงทุนในบ้านเก่าทรุดโทรม
การลงทุนในบ้านเก่าทรุดโทรม นอกจากจะต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจของผู้ลงทุนแล้ว ยังเป็นสิ่งที่ต้องอาศัยทั้งศาสตร์และศิลป์เข้ามาประยุกต์ใช้ร่วมกันด้วย ทั้งนี้ กฎพื้นฐานนิยมอ้างอิงใช้กันเป็นหลักปฏิบัติ เพื่อให้การลงทุนในบ้านเก่าทรุดโทรม ประสบความสำเร็จได้ มีอยู่ 3 ข้อด้วยกัน คือ
1. เน้นซื้อบ้านเก่าทรุดโทรมในราคาต่ำ(Buy Low) กฎข้อนี้ถือว่าสำคัญที่สุด เพราะยิ่งซื้อบ้านเก่าทรุดโทรมได้ ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นได้มากเท่าไหร่ โอกาสที่จะนำบ้านนั้นมาซ่อมขายทำกำไร ก็จะยิ่งมีมากขึ้นเพียงนั้น
ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า หากผิดพลาดตั้งแต่ตอนซื้อเมื่อไหร่ ต่อให้เก่งกาจสักเพียงใด หรือเก่งในเรื่องประหยัดต้นทุนซ่อมแซม ปรับปรุงมากได้มากเท่าไหร่ ยังไงก็ยังคงไม่สามารถทำกำไรได้อยู่ดี
สำหรับสูตรคิดในการหาราคาสูงสุดที่ควรเสนอซื้อบ้านเก่าและทรุดโทรมได้ จะหาได้ภายใต้แนวคิดที่ว่า ราคาเสนอซื้อบ้านสูงสุดจะต้องไม่เกิน ราคาขายบ้านที่คาดว่าจะขายได้หลังซ่อมปรับปรุงแล้ว(Resale Price) หักด้วยกำไรที่คาดหวังจะได้รับจากการลงทุน หักด้วยต้นทุนในการถือครอง(Carrying Cost) หักต้นทุนในการซ่อมแซมและปรับปรุง(Fix-up Costs) และหักด้วยต้นทุนในการซื้อขายเปลี่ยนมือ(Transaction Fee) ซึ่งอาจเขียนออกมาเป็นสูตรได้ดังนี้
ราคาซื้อ = ราคาที่คาดว่าจะขายได้ – (กำไร + ต้นทุนการถือครอง + ต้นทุนซ่อมแซม + ต้นทุนเปลี่ยนมือ)
2. ลดต้นทุนการซ่อมแซม(Cut Costs) คือต้องพยายามลดต้นทุนการซ่อมแซมปรับปรุง ให้น้อยหรือต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ หากเป็นคนประเภทที่ต้องอาศัยหรือจ้างคนอื่นทำแทนทั้งหมด หรือเป็นคนที่ไม่รู้จักช่างก่อสร้าง หรือเป็นคนที่ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างตามราคาขายปลีกในท้องตลาด สิ่งเหล่านี้เป็นตัวชี้ได้เป็นอย่างดี ว่าท่านเป็นคนหนึ่ง ที่ลงทุนในบ้านเก่าทรุดโทรมแล้ว จะมีโอกาสขาดทุนได้ เพราะกุญแจความสำเร็จขึ้นอยู่กับความสามารถในการลดต้นทุนได้เป็นสำคัญ
3. ซ่อมให้เสร็จไว และขายออกอย่างรวดเร็ว(Be Quick) การซื้อบ้านเก่ามาซ่อมแซมปรับปรุงขาย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเน้นดำเนินการให้แล้วเสร็จโดยเร็วที่สุด เท่าที่จะเป็นไปได้ เพราะถ้าไม่รีบทำ จะเกิดต้นทุนและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอีกมาก ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะเข้ามาบั่นทอน หรือทำให้กำไรหดหายไปได้
ตัวอย่างอิทธิของต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่เกิดเพิ่มขึ้น เช่น ถ้าในกรณีเป็นทรัพย์สินที่มีรายได้จากการให้เช่า ระหว่างการซ่อมแซมจะทำให้ต้องสูญเสียรายได้จากค่าเช่าไป และในกรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่รอการขาย ระยะเวลาที่ต้องถือครองรอระหว่างการซ่อมแซมปรับปรุง จะส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายในการถือครอง(Carrying Costs)ขึ้น เช่น ค่าดอกเบี้ย ภาษี เบี้ยประกัน ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าซ่อมแซมดูแล เป็นต้น
ยิ่งต้องถือครองนานเท่าไหร่ ก็จะยิ่งมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ค่อนข้างมาก ซึ่งการถือครองนานๆ อาจทำให้แทนที่จะได้กำไร อาจเปลี่ยนมาเป็นขาดทุนได้
ขั้นตอนการลงทุนในบ้านเก่าทรุดโทรม
แม้การซื้อขายบ้านเก่าทรุดโทรม หรือฟิกเซอร์-อัปเปอร์(Fixer-Upper) จะเป็นงานที่ทำแล้ว สามารถทำกำไรได้ดี คุ้มค่ากับการลงใจลงแรงที่ใส่เข้าไป แต่ก็มีความเสี่ยงเข้ามาเกี่ยวข้องอยู่ด้วย
ในทางปฏิบัติแล้ว การลงทุนซื้อขายฟิกเซอร์-อัปเปอร์ มีขั้นตอนและวิธีการลงทุนที่แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปพอสมควร สำหรับสำหรับมือใหม่ ที่เพิ่งเข้าลงทุนในฟิกเซอร์-อัปเปอร์ เป็นครั้งแรก อาจอาศัยขั้นตอนการลงทุน กระทำเป็นขั้นๆ ตามแนวทางตามคำแนะนำต่อไปนี้ได้
ขั้นตอนที่ 1 เลือกพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนก่อน อาจยึดหลักเลือกในพื้นที่ที่เราเคยอยู่อาศัยอยู่แล้ว หรือในพื้นที่ที่ตัวเราอยากอยู่อาศัยก็ได้ แต่ให้พึงสังวรไว้เสมอว่าพื้นที่ภูมิศาสตร์ที่เราอยากอยู่ อาจไม่ใช่ที่ที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนก็ได้
ขั้นตอนที่ 2 ลงพื้นที่สำรวจบ้านทรุดโทรมต่างๆ ในพื้นที่ที่เลือกไว้ โดยเน้นมองหาบ้านที่รูปโฉมไม่ดี พยายามมองหาไปให้ทั่ว โดยขับรถไป ในละแวกต่างๆ ที่มีป้ายประกาศขายอยู่
ขั้นตอนที่ 3 ให้ระลึกไว้ตลอดเวลา ว่า “ทำเล ทำเล และทำเล” เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเก่าทรุดโทรมหรือบ้านเดี่ยวใหม่ก็ตาม โดยให้หลีกเลี่ยงทำเลที่กำลังเสื่อมโทรมลง เพราะถ้าเกิดไปซื้อบ้านในทำเลแบบนี้เข้าอาจทำให้การขายทำกำไรมีปัญหาได้
ทั้งนี้ให้พยายามเปรียบเทียบราคาเสนอขายของฟิกเซอร์-อัปเปอร์ เทียบกับราคาบ้านในแถบเดียวกัน และเลือกทำเลหรือพื้นที่ที่กำลังมีแนวโน้มที่จะเจริญขึ้น นอกจากนั้นพยายามหาทางพูดคุยกับคนในละแวกนั้น เพื่อสอบถามข้อมูลความเป็นไปของบ้านในแถบนั้น
ขั้นตอนที่ 4 ตรวจดูโฆษณาขายบ้านในที่ต่างๆ เช่นตามหน้าโฆษณาประกาศขายบ้านตามหนังสือพิมพ์ นิตยสาร ในเน็ต หรือในที่ติดประกาศต่างๆให้ทั่ว เพื่อตรวจเช็คว่ามีบ้านหลังอื่นประกาศขายอีกหรือไม่
ขั้นตอนที่ 5 ตรวจเช็คดูบ้านในพื้นที่ที่ประกาศขายทอดตลาด รวมถึงติดต่อนายหน้า ให้ช่วยตรวจเช็ดดูว่ามีบ้านในลักษณะฟิกเซอร์อัปเปอร์ประกาศขายอยู่หรือไม่
ขั้นตอนที่ 6 คัดกรองบ้านที่ค้นพบทั้งหมด โดยเน้นให้ความสนใจกับบ้านทรุดโทรม ที่ต้องการเพียงการเสริมสวยหรือปรับปรุงเล็กน้อยเท่านั้น เช่นบ้านที่อาจปรับปรุงได้ง่ายๆ โดยการทาสีใหม่ ปูพรมหรือขัดพื้นใหม่ แล้วทำให้ดูดีขึ้นได้ เนื่องจากบ้านลักษณะนี้จะใช้งบปรับปรุงไม่มาก และง่ายต่อการที่จะขายต่อทำกำไรต่อไปอย่างรวดเร็วได้
และให้หลีกเลี่ยงบ้านที่ทรุดโทรมจากปัญหาใหญ่ๆ เช่นหลังคาไม่ดี หรือฐานรากของบ้านมีข้อบกพร่อง ซึ่งบ้านลักษณะนี้ถือเป็นบ้านต้องห้ามในการเข้าซื้อเป็นอย่างยิ่ง เพราะจะเป็นบ้านที่ต้องใช้งบประมาณในการซ่อมแซมสูงมาก ซึ่งจะส่งผลให้กำไรมีน้อย ทั้งนี้การพิจารณาจุดเหมาะสมในการเลือกซื้อบ้านปกติจะขึ้นอยู่กับว่าบ้านหลังนั้นจะขายได้ยากหรือง่ายเพียงใด
ขั้นตอนที่ 7 ตรวจดูว่าในพื้นที่มีบ้านที่ปิดว่างอยู่ ปล่อยรกร้างเจ้าของไม่มาดูแลอยู่หรือไม่ ให้ลองตรวจเช็คดูกับเจ้าของบ้านเหล่านี้ดู ซึ่งบ่อยครั้งมีโอกาสที่จะซื้อบ้านที่ไม่ประกาศขายเหล่านี้ได้ในราคาไม่แพงได้ เนื่องจากเป็นบ้านที่ผู้ขายมีแรงจูงใจที่จะขายอยู่แล้ว
ขั้นตอนที่ 8 ถ้าแน่ใจว่าได้พบบ้านที่น่าสนใจ และเหมาะสมที่จะนำมาซ่อมขาย ให้ทำการเรียกช่างหรือผู้เชี่ยวชาญ เข้ามาตรวจเช็คอีกครั้งหนึ่ง เพื่อยืนยันให้แน่ใจ โดยอาจให้ทำการตรวจเช็คเพิ่มเติมในเรื่องดิน ปลวกแมลง หลังคา รอยร้าวต่างๆ
ขั้นตอนที่ 9 ทำการประเมินราคาบ้าน เพื่อหาราคาที่ควรจะเป็นในปัจจุบัน รวมทั้งราคาที่ควรขายได้หลังจากซ่อมปรับปรุงให้กลับไปมีสภาพดีแล้ว ซึ่งอาจใช้ผู้ประเมิน หรือให้นายหน้าช่วย
ขั้นตอนที่ 10 กำหนดราคาซื้อว่าควรเป็นเท่าไหร่ ซึ่งมืออาชีพในด้านการลงทุน มักแนะนำให้เสนอซื้อในราคาต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นอย่างน้อย 20%
ขั้นตอนที่ 11 ติดต่อผู้รับเหมาหลายๆ เจ้าเพื่อให้ลองเสนอราคาในการซ่อมแซม ตามรายการซ่อมแซมต่างๆ ของบ้าน โดยอิงเกณฑ์ที่ว่ามูลค่าบ้านควรจะเพิ่มขึ้นได้อย่างน้อย 2 เท่าของเงินที่ลงไปในการปรับปรุงบ้าน ให้ลองคำนวณมูลค่าของบ้านหลังจากซ่อมแซมปรับปรุงแล้ว นำมาเปรียบเทียบกับบ้านในย่านเดียวกัน จะต้องไม่สูงกว่าอย่างเด็ดขาด เพื่อให้แน่ใจว่าต้นทุนในการซ่อมแซมนั้นเป็นต้นทุนที่สมเหตุสมผล
ขั้นตอนที่ 12 ต่อรองราคาค่าซ่อมแซม เพื่อปรับปรุงให้เหมาะสม โดยอ้างอิงจากราคาขายบ้านขั้นสุดท้าย ที่จะต้องต่ำกว่าคู่แข่ง เพื่อให้จูงใจผู้ซื้อได้ด้วย
ขั้นตอนที่ 13 เลือกหาสินเชื่อในการซ่อมแซมปรับปรุงบ้านที่เหมาะสม
ขั้นตอนที่ 14 ทำการซ่อมแซม และปรับปรุงบ้าน และทำการขายในที่สุด
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
