ข้อควรทราบและข้อพึงระวังในการซื้อบ้านเก่ามาซ่อมขาย
การลงทุนในบ้านเก่าทรุดโทรม มาซ่อมแซม ปรับปรุง ปฏิสังขรณ์ เพื่อขาย เป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนน่าจูงใจมาก แต่ความสำเร็จจะเกิดขึ้นมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับทักษะ ความรู้ และความเข้าใจในการนำกลยุทธ์ชนิดนี้มาใช้ด้วย
โดยทั่วไปแล้ว สำหรับมือใหม่ ซึ่งเพิ่งเริ่มคิดจะซื้อบ้านเก่ามาซ่อมปรับปรุงขาย มีข้อควรทราบและข้อพึงระวังดังต่อไปนี้
• ต้องอดทน เนื่องจากฟิกเซอร์-อัปเปอร์ หาค่อนข้างยาก ต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก และการซ่อมแซมก็ต้องใช้เวลาด้วย โดยเฉพาะหากทำในยามว่าง
• จังหวะเวลาเป็นสิ่งที่สำคัญมากกว่าสภาพบ้าน ทั้งนี้การขายบ้านในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรง ราคาบ้านที่สูงขึ้นในช่วงนี้ จะช่วยชดเชยต้นทุนในการตกแต่งบ้านได้เป็นอย่างดี.
• อย่าตกใจ หากอสังหาริมทรัพย์ประกาศขายแล้วยังขายไม่ได้ เพราะในทางปฏิบัติแล้ว ไม่ใช่เรื่องผิดปกติแต่อย่างใด เนื่องจากการมีฟิกเซอร์-อัปเปอร์ หลายหลัง ซ่อมปรับปรุงแล้ว กว่าจะขายได้ อาจต้องใช้เวลาถึง 1 ปีหรือมากกว่า ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขตลาดในแต่ละขณะเป็นสำคัญ
• กฎกำปั้นทุบดินโดยทั่วไปก็คือ การปรับปรุงใดๆ ที่ผู้ซื้อมองไม่เห็นชัดเจน หรือการปรับปรุงที่ทำให้บ้านได้มาตรฐานขั้นต่ำของบ้านในแถบนั้น จะเป็นการปรับปรุงที่ไม่ช่วยเพิ่มมูลค่าในการขายต่อแต่อย่างใด
ดังนั้นต้องระมัดระวังไม่ให้เกิดความผิดพลาดในการปรับปรุงบ้านขึ้น เช่นการปรับปรุงตู้ฝาผนังให้ใหญ่และกว้างขึ้น หรือการปรับเปลี่ยนห้องนอน 2 ห้องไปเป็นห้องชุดใหญ่ห้องเดียว ทั้งๆ ที่บ้านเดิมมีห้องนอนเพียงแค่ 2 ห้องเท่านั้น
ข้อผิดพลาดอีกอย่างหนึ่งก็คือการปรับปรุงบ้านมากจนเกินไปโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับบ้านหลังอื่นๆ ในย่านเดียวกัน
• ต้องระมัดระวังความขัดแย้งในเรื่องผลประโยชน์ เวลาให้ช่างหรือวิศวกรมาตรวจสภาพบ้าน ซึ่งวิศวกรมักเสนอให้ซ่อมมากเกินความจำเป็น ทั้งๆ ที่เรากำลังทำการซ่อมแซมเพื่อขายเท่านั้น
• งบประมาณอาจบานปลายได้ นอกจากนั้นยังมีความเสี่ยงที่อาจเข้ามาเกี่ยวข้องอีกหลายอย่าง ซึ่งจำเป็นต้องเตรียมรับมือไว้ด้วย
• การซื้อบ้านราคาถูกมาเปลี่ยนให้เป็นบ้านที่ดีน่าอยู่ จะทำเงินได้ดีกว่าการซื้อบ้านที่ดีอยู่แล้ว มาปรับแต่งให้เป็นบ้านที่แลดูพิเศษ และปกติการซ่อมแซมฐานรากของบ้านที่แตกร้าว ผลได้มักไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายที่เสียไป
• ยิ่งมีคนเกี่ยวข้องกับการซ่อมแซมมากเท่าไหร่ ยิ่งยุ่งยากในการติดต่อมากเท่านั้น ซึ่งนั่นหมายถึงต้องใช้งบประมาณค่าใช้จ่ายมากขึ้นตามไปด้วย
• การปรับปรุงบ้าน จะต้องสอดคล้องกับมาตรฐานและครรลองในท้องถิ่นนั้นๆ เป็นสำคัญ ซึ่งจะทำให้หาวัสดุ และช่างง่าย
• อย่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงบ้านมากเกินความจำเป็น ยิ่งมากเกินไปเท่าไหร่ ก็จะส่งผลให้ราคาบ้านต้องสูงขึ้นเพียงนั้น ทำให้บ้านขายยากและต้องเสียเวลาขายนาน
• อย่าโลภมากจนเกินไป เช่นฟลิปบ้านคราวละหลายๆ หลัง โดยนำเงินหมุนจากบ้านหลังหนึ่งไปทำในบ้านอีกหลังหนึ่ง ซึ่งการฟลิปบ้านแต่ละหลัง เป็นงานที่เป็นภาระและต้องให้ความสนใจ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าดีที่สุดควรทำทีละหลัง
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
