บ้านและที่ดิน สร้างเงินตอนซื้อ
เคล็ดลับการลงทุนในบ้านและที่ดิน ประการหนึ่งที่หลายคนได้ฟังแล้ว แทบไม่เชื่อหูตัวเอง ก็คือผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุน ถูกสร้างขึ้นในช่วงเวลาตอนซื้อ ไม่ได้เกิดขึ้นในช่วงเวลาตอนขายแต่อย่างใด
คำอธิบายในเรื่องนี้ง่ายๆ ให้ท่านลองมโนภาพดูว่า ท่านได้ซื้อบ้านหลังหนึ่งในราคาที่สูงเกินความเป็นจริง ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นตามมาจากการตัดสินใจที่ไม่รอบคอบของท่านในครั้งนี้ ก็คือท่านอาจต้องถือบ้านหลังนี้รอไปอีกไม่รู้กี่ปีกี่ชาติ กว่าท่านจะสามารถขายทำกำไรได้ ไม่เพียงเท่านั้นการซื้อบ้านในราคาที่สูงเกินไป ยังทำให้ภาระการผ่อนชำระดอกเบี้ย พุ่งสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ดังนั้นในระหว่างการถือครอง หากคิดนำบ้านไปสร้างกระแสรายได้รูปค่าเช่า พอหักกลบลบหนี้ค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว อาจไม่เหลือผลตอบแทนอะไรกลับคืนมาสู่ท่านเลย
สรุปก็คือเมื่อคิดจะลงทุนในบ้าน ท่านจำเป็นจะต้องใส่ใจกับเรื่องการเลือกซื้อบ้านเป็นพิเศษ โดยท่านจะต้องทำทุกวิถีทาง เพื่อซื้อบ้านให้ได้ในราคาพอเหมาะและสมเหตุผล ยิ่งซื้อได้ราคาต่ำกว่าความเป็นจริงมากเท่าใด ยิ่งดีมากเพียงนั้น คำแนะนำเช่นว่านี้ พูด ดูเหมือนจะง่าย แต่การปฏิบัติ กลับเป็นเรื่องยากเย็นแสนเข็ญ เพราะปัญหามันอยู่ที่ว่าระดับราคาที่สมเหตุสมผลหรือราคาที่ควรจะเป็นนั้น จะหามาได้อย่างไร และจะถามใครได้
อย่างไรก็ตาม ในเรื่องการลงทุนในบ้านและที่ดิน ได้มีการคิดค้นวิธีการเพื่อหาทางคำตอบดังกล่าว วิธีการเหล่านี้มีหลายวิธี ล้วนเป็นวิธีง่ายๆ ไม่ซับซ้อน เมื่อเข้าใจหลักเกณฑ์และแนวคิดเหล่านี้ดีพอแล้ว สามารถนำไปปฏิบัติใช้ในชีวิตประจำวันได้เป็นอย่างดี เทคนิคสากลเพื่อหาราคาที่ควรจะเป็นนี้ เรียกกันอีกอย่างหนึ่งว่า การประเมินราคา(Appraisal) นั่นเอง
ประเมินราคากับการลงทุนในบ้านและที่ดิน
การประเมินราคา หมายถึง วิธีการในการหาราคาหรือมูลค่าของทรัพย์สิน ที่ผ่านการพิจารณาและวิเคราะห์อย่างรอบคอบเป็นอย่างดีแล้ว ว่าราคาควรจะเป็นเท่าใด
ปกติแล้วราคาหรือมูลค่าประเมิน(Appraised Value) มักมีความแตกต่างจากราคาขาย และราคาตลาด อยู่เสมอ ยกตัวอย่างบ้านหลังหนึ่งราคาขายเท่ากับ 1 ล้านบาท แต่มูลค่าตลาดทั่วไปซื้อขายกันแค่ 8 แสนบาท ในขณะที่ราคาประเมินมีมูลค่าเพียง 6 แสนบาทเท่านั้น
ไม่ว่าในทางปฏิบัติ จะมีราคาหลายลักษณะ เข้ามาเกี่ยวข้องก็ตาม แต่ในเรื่องการลงทุนในบ้านและที่ดิน จะเน้นให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับราคาประเมิน เพราะเป็นมูลค่าที่ไม่อิงกับกระแส และภาวะอารมณ์ของผู้ซื้อผู้ขายเหมือนราคาขาย และราคาตลาด ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวของราคาประเมิน จึงมักไม่ขึ้นลงหวือหวา แต่จะเปลี่ยนแปลงไปตามปัจจัยพื้นฐาน และภาวะเศรษฐกิจจริงๆ
ทั้งนี้ราคาประเมิน จะถูกใช้เป็นเครื่องมือสำคัญที่ใช้อ้างอิง ในการกำหนดกลยุทธ์ลงทุนในการซื้อและขายบ้านและที่ดิน กล่าวคือเมื่อใดก็ตามหากพบว่าราคาขาย และราคาตลาด เคลื่อนไหว สูงกว่าราคาประเมิน สถานการณ์เช่นนี้บ่งชี้ได้ว่าราคาบ้านหลังที่สนใจ ขณะนี้ ราคาซื้อขายสูงเกินระดับความเป็นจริง ดังนั้นกลยุทธ์ที่ควรนำมาใช้ในช่วงนี้ ก็ คือการขายเพื่อทำกำไร ในทางกลับกัน หากเมื่อใดพบว่าราคาขาย และราคาตลาด เกิดพลิกผันกลับมาต่ำกว่าราคาประเมิน อาจชี้ได้ว่าขณะนี้บ้านหลังที่สนใจ กำลังมีราคาต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น โอกาสในการลงทุนซื้อบ้านหลังดังกล่าว กำลังเกิดขึ้นมาแล้ว ดังนั้นกลยุทธ์ก็คงหนีไม่พ้นกลยุทธ์การซื้อนั่นเอง
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
