การประเมินราคาบ้านและที่ดิน (2)

ความจำเป็นในการประเมินราคา

นอกจากการประเมินราคาจะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินแล้ว การประเมินราคายังสามารถนำไปประยุกต์ใช้ในกิจกรรมอื่น ๆ ได้อีกมากมาย ซึ่งที่นิยมนำไปใช้กันนั้นประกอบด้วยกิจกรรมต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

• เพื่อการซื้อ การขาย การตีราคาแลกเปลี่ยน การรวมกิจการ ซึ่งกิจกรรมเหล่านี้ต้องการการประเมินราคาสินทรัพย์ทุกชนิด เพื่อให้การดำเนินการมีประสิทธิผลสูงสุด
• เพื่อการกู้ยืมเงินและให้เครดิต เช่น นำไปจำนองหรือขายฝาก ปกติจำนวนเงินที่ให้กู้ยืมกันมักขึ้นอยู่กับหลักประกันที่นำมาวางไว้ โดยทั่วไปจำนวนเงินให้กู้ยืมจะต้องต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น หรือควรจะขายได้ของหลักประกัน ซึ่งราคาที่ควรจะเป็นตัวนี้ หาได้ด้วยการใช้แนวคิดการประเมินราคานั่นเอง
• เพื่อการจ่ายเงินชดเชย เช่นในกรณีมีการเวนคืนที่ดิน ค่าเวนคืนที่ต้องจ่ายชดเชยให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน จำเป็นต้องจ่ายในจำนวนที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ควรจะเป็นของทรัพย์สิน ไม่งั้นปัญหาอาจเกิดขึ้นได้ ดังนั้นการประเมินราคาที่ดินโดยบุคคลที่สามจะมีส่วนช่วยให้การเวนคืนทำได้โดยราบรื่นมากขึ้น
• เพื่อเก็บภาษี โดยรวมทั้งภาษีมรดกด้วย ทั้งนี้ภาษีที่นิยมเก็บจากสินทรัพย์ที่ถือครองโดยทั่วไป มักนิยมเก็บจากฐานราคาประเมินของสินทรัพย์ที่มีการจัดทำขึ้นค่ะ
• เพื่อกะประมาณค่าเช่าทางการตลาด โดยค่าเช่ามีความสัมพันธ์โดยตรงกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้บ้านและที่ดินที่สามารถนำมาให้เช่าได้ค่าเช่าสูงมักจะมีมูลค่าสูงตามไปด้วย หรือก็คือบ้านและที่ดินที่อยู่ในย่านที่มีราคาซื้อขายสูงมักเป็นย่านที่มีค่าเช่าสูงตามนั่นเอง
• เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิตามกฎหมาย, สิทธิทางอากาศ และสิทธิหน้าดิน เป็นต้น
• เพื่อวัตถุประสงค์เกี่ยวกับบริษัทในด้านการชำระบัญชีและการล้มละลาย ที่มีความจำเป็นต้องประเมินราคาขายทอดตลาดของสินทรัพย์ต่าง ๆ ที่กิจการมีอยู่

ประเมินราคา เขาทำกันอย่างไร

เทคนิคการประเมินราคา เพื่อหามูลค่าที่ควรจะเป็นตามหลักสากลที่ยอมรับกันโดยทั่วไปนั้น มีอยู่ 3 วิธีด้วยกัน คือ

1. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market-Comparison Approach)

แนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าของสินทรัพย์ที่ควรจะเป็นนั้น เกิดขึ้นจากการที่สินทรัพย์อื่นที่มีลักษณะแบบเดียวกัน มีคุณลักษณะใกล้เคียงกัน หรือมีราคาในท้องตลาด ดังนั้นสินทรัพย์ที่ประเมินก็ควรมีราคาหรือมีมูลค่าใกล้เคียงกัน วิธีการประเมินราคาตามแนวคิดนี้จึงมุ่งนำบ้านและที่ดินที่อยากทราบราคาประเมิน มาเปรียบเทียบกับบ้านลักษณะคล้ายกันที่มีราคาตลาดอยู่แล้ว เพื่อปรับแต่งราคาตลาดของสินทรัพย์ที่อ้างอิงให้กลายเป็นมูลค่าที่ควรจะเป็นของสินทรัพย์ที่ต้องการประเมิน

โดยวิธีนี้เป็นวิธีที่นิยมใช้กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในการประเมินบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก วิธีการประเมินแบบนี้มักใช้ได้ดีกับบ้านในบริเวณที่มีการซื้อขายมากรายในระยะเวลาที่ผ่านมา และยิ่งมีบ้านมาเปรียบเทียบมากแค่ไหน มูลค่าที่ได้ก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากเพียงนั้น

2. วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach)

แนวคิดนี้เชื่อว่าสินทรัพย์ใดก็ตามที่สามารถก่อให้เกิดรายได้ สินทรัพย์นั้นก็ควรจะมีมูลค่าตามแนวคิดนี้มีสูตรการคิดคำนวณหาราคาประเมินง่าย ๆ ด้วยการนำเอารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของสินทรัพย์ (Income Stream) มาตั้งหารด้วยผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน (มักใช้อัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่พึงได้รับจากการนำเงินไปลงทุน ซึ่งอาจใช้อัตราผลตอบแทนจากการฝากธนาคาร ซื้อพันธบัตร หรือซื้อหุ้นนั่นเอง)

ตัวอย่าง : ตึกแถวให้เช่าแห่งหนึ่งได้รับค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมทั้งภาษีและค่าประกันเดือนละ 2,000 บาท นั่นคือค่าเช่าหรือกระแสรายสุทธิต่อเดือนสุทธิจะเหลือ เท่ากับ 6,000 บาท หรือคิดเป็นรายได้สุทธิปีละ 72,000 บาท อัตราผลตอบแทนที่ต้องการกำหนดที่ 6 % หากอาศัยการประเมินราคาตามวิธีคิดจากรายได้จะสามารถหามูลค่าที่ควรจะเป็นได้เท่ากับ 72,000 / 0.06 = 1,200,000 บาท

โดยวิธีนี้เหมาะในการนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น แฟลต อพาร์ทเม้นท์ หอพัก บ้านเช่า รวมตลอดทั้งที่ดินเพื่อการเกษตร

3. วิธีต้นทุนทดแทนหรือวิธีคิดจากต้นทุน (Replacement-Cost Approach)

แนวคิดสุดท้ายนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะเป็น ควรเท่ากับต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน หักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สิน หรือค่าเสื่อมราคา (Depreciation) วิธีนี้นิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อนและมีลักษณะเป็นเทคนิคมาตรฐาน สามารถนำมาใช้คิดราคาทรัพย์สินจำนวนมาก ๆ ได้ นอกจากนั้นวิธีนี้ยังเหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ประเมินทรัพย์สินประเภทมีการซื้อขายน้อย แต่ไม่สามารถวิเคราะห์โดยเปรียบเทียบราคาตลาดได้

ตัวอย่าง : ต้องการประเมินราคาตึกแถว 2 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 10 เมตร แห่งหนึ่งที่ปลูกมาแล้ว 3 ปี

มีวิธีการประเมินราคาตามวิธีนี้เริ่มจาก

ประมาณราคาที่ดิน = 320,000 บาท

จากนั้นทำการประมาณต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่ในลักษณะเดียวกัน = 500,000 บาท

แล้วหักค่าเสื่อมราคาอาคารจากการใช้มาเป็นเวลา 3 ปีประมาณเป็นค่าเสื่อม = 15,000 บาท

ที่เหลือมูลค่าควรจะเป็นของอาคาร = 500,000 - 15,000 = 485,000 บาท

โดยนำมูลค่าที่เหลือส่วนนี้เมื่อบวกกลับเข้าไปกับมูลค่าที่ดินจะได้ราคาประเมินบ้านและที่ดิน = 320,000+485,000 = 805,000 บาท

บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์

สงวนลิขสิทธิ์ : ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต

เป็นอย่างไรกันบ้างคะกับ การประเมินราคาบ้านและที่ดิน (2) ที่เรานำมาฝากนี้ มีประโยชน์ในการหามูลค่าที่ควรจะเป็นตามหลักสากลที่ยอมรับกันโดยทั่วไปใช่ไหมล่ะ แถมยังรู้ด้วยว่ามันสำคัญแค่ไหน แล้วยังประยุกต์ใช้กับหลายสิ่งหลายอย่างได้อีก แบบนี้ต้องทำความเข้าใจกันเพิ่มแล้วค่ะ

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/news

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage