ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น หรือต่ำลง
สำหรับปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นหรือต่ำลง มีอยู่มากมายหลายปัจจัย อย่างไรก็ดีถ้าหากนำมาจัดเป็นกลุ่มเป็นหมวดหมู่แล้ว จะประกอบไปด้วย 12 ปัจจัยหลักๆ ด้วยกันคือ
1. ลักษณะของที่ดิน ที่ดินสองแปลงมีเนื้อที่เท่ากัน แต่รูปร่างของที่ดิน อาจทำให้ราคาต่อหน่วยของที่ดินทั้งสองแปลงนั้นแตกต่างกันได้ เช่นที่ดินที่มีด้านหน้าติดถนนกว้างกว่า อาจมีราคาสูงกว่า เพราะอาจได้ประโยชน์ใช้สอยมากกว่า
2. เนื้อที่ของที่ดิน ที่ดินที่อยู่ใกล้กัน แต่มีเนื้อที่ไม่เท่ากัน อาจมีราคาต่อหน่วยต่างกันได้ กล่าวคือที่ดินที่มีเนื้อที่มากย่อมมีราคาต่อหน่วยถูกกว่าที่ดินที่มีเนื้อที่น้อย เพราะว่าที่ดินเนื้อที่มากต้องประเมินราคาเฉลี่ย และต้องคำนึงถึงการซื้อขายเปลี่ยนมือด้วย ตามปกติทั่วไปที่ดินที่มีจำนวนหน่วยน้อย ย่อมขายได้ง่าย คล่องตัวกว่าที่ดินที่มีจำนวนหน่วยมาก ทั้งนี้เพราะว่าจำนวนเงินที่ใช้ซื้อจะน้อยกว่า
3. การปรับปรุงที่ดิน หมายถึงการทำให้ที่ดินมีสภาพดีขึ้นกว่าเดิม จะเป็นการถมที่ดิน ทำสนามหญ้า หรืออะไรก็ตาม ฉะนั้นที่ดินที่ยังรกร้างว่างเปล่า ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่มีการปรับปรุงแล้ว และที่ดินที่ได้รับการปรับปรุงที่แตกต่างกัน ก็ย่อมจะมีราคาต่างกันได้
4. การคมนาคม มีส่วนสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกัน ที่ดินที่มีการคมนาคมสะดวก รถยนต์เข้าถึงที่ดินได้ ความเจริญจะขยายตัวได้รวดเร็วกว่า จึงทำให้มีราคาสูงกว่าที่ดินที่มีการคมนาคมเข้า-ออก ไม่สะดวก เช่นที่ดินที่อยู่ริมถนนใหญ่ จะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่อยู่ติดถนนซอย นอกจากนั้นให้พิจารณาถึงสภาพถนนหนทางด้วยว่า เป็นถนนคอนกรีต ลาดยาง หรือลูกรัง เพราะมีผลทำให้ที่ดินแตกต่างกัน
5. สาธารณูปโภค ได้แก่ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ การมีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ ทำให้ที่ดินมีราคาสูงกว่าบริเวณที่ไม่มี
6. สิ่งแวดล้อม ที่ดินที่อยู่ในย่านการค้า ย่านที่อยู่อาศัย ย่านโรงงานอุตสาหกรรม ย่อมมีราคาสูงกว่าที่ดินที่อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม ถ้าเป็นแหล่งที่ทำการเกษตร ต้องพิจารณาว่าการชลประทานเข้าถึงหรือไม่ จะสังเกตได้จากที่ดินที่อยู่ใกล้กองขยะกรุงเทพมหานคร จะไม่ค่อยมีผู้เข้าอยู่อาศัย ไม่ค่อยมีการซื้อขาย เปลี่ยนมือ หรือหมู่บ้านจัดสรร ที่มีการสาธารณูปโภคครบครัน จะมีผู้เข้าอยู่อาศัยหนาแน่น
7. ทำเลที่ตั้งและความนิยม ที่ดินย่านใดประกอบกิจการประเภทอะไร ผู้คนมักนิยมเข้าไปประกอบกิจการประเภทนั้นๆ เป็นกลุ่มๆ เช่นย่านธุรกิจพาณิชย์กรรม หรือย่านอุตสาหกรรม จึงทำให้เป็นที่ต้องการ ของบรรดาผู้ประกอบการ ราคาย่อมสูงกว่าที่ที่ไม่มีคนนิยม
8. ภาระติดพันของที่ดิน ที่ดินที่มีภาระติดพัน เป็นการรอนสิทธิของเจ้าของที่ดิน ที่ทำให้เจ้าของที่ดินไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มที่ จึงมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีภาระติดพัน ตัวอย่างภาระติดพันของที่ดิน เช่นที่ดินติดภาระการเช่า เป็นต้น
9. การใช้ประโยชน์ของที่ดิน ที่ดินแต่ละแปลงสามารถใช้ประโยชน์ได้มากน้อยไม่เหมือนกัน ราคาจึงย่อมมีความแตกต่างกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรูปลักษณะของที่ดิน ทำเลและอื่นๆ และที่ดินที่มีการทำประโยชน์แล้วจะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ นอกจากนี้ที่ดินที่ได้ผลประโยชน์แล้ว เช่นที่ดินสวนผลไม้ที่ออกผลแล้ว จะมีราคาสูงกว่าที่ดินสวนผลไม้ที่เริ่มปลูก
10. หลักฐานการรับรองสิทธิ หมายถึงหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แก่โฉนด ตราจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) และใบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.1) การที่ที่ดินมีเอกสารการรับรองสิทธิแตกต่างกันนี้ จะทำให้ราคาแตกต่างกัน เพราะว่าเอกสารบางอย่างไม่มีการรับรองสิทธิอย่างแน่นอน อาจได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น กล่าวคือ ที่ดินที่มีใบ ส.ค.1 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่เป็น น.ส.3 และที่ดินที่เป็น น.ส.3 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่เป็นโฉนด
11. เขตเวนคืน หรือเขตหวงห้าม ที่ดินบางแห่งถูกกำหนดเป็นเขตที่จะต้องเวนคืนมาเป็นของทางราชการ หรือถูกกำหนดเป็นเขตหวงห้าม เช่น ห้ามเข้าทำกิจ หรือห้ามการก่อสร้าง เพื่อที่รัฐจะใช้ที่ดินบริเวณนั้นในกิจการสาธารณประโยชน์ จะทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มต่ำลง หรืออาจไม่มีราคาเลย เพราะไม่มีผู้ต้องการเป็นเจ้าของอีกต่อไป เช่นการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางด่วน ทางหลวง และที่ดินที่สายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน จะห้ามการก่อสร้างใดๆ บริเวณนั้น เป็นต้น ในกรณีกลับกัน ที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อสร้างทางเพียงบางส่วน ส่วนที่เหลืออาจมีราคาสูงกว่าราคาเดิมได้
12. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ มีหลายฉบับ เช่น พระราชบัญญัติผังเมือง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และประกาศกระทรวงมหาดไทย เป็นต้น กฎหมายเหล่านี้มีข้อห้ามและข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ในที่ดินหลายประการ ยกตัวอย่างเช่น การกำหนดเขตพาณิชยกรรม เขตอุตสาหกรรม หรือเขตที่อยู่อาศัย ตามพระราชบัญญัติผังเมือง หรือการกำหนดเขตพื้นที่สีเขียวตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ข้อกำหนดต่างๆ นี้ จำเป็นต้องนำไปพิจารณาประกอบการประเมินราคาด้วย
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
