แนวคิดการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
แนวคิดการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เกิดขึ้นภายใต้สมมุติฐานความเชื่อที่ว่าของสิ่งใดก็ตาม มูลค่าจะมีหรือไม่ หรือจะมีมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับสิ่งของที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน หรือสิ่งของที่ใช้ประโยชน์ได้เหมือนกัน ถ้าของคล้ายกันเหล่านั้นมีมูลค่าหรือมีการซื้อขายกันในตลาด สิ่งของที่เราสนใจ ก็ควรจะมีมูลค่าใกล้เคียงกับสิ่งของที่มีลักษณะคล้ายกันเหล่านั้น ทั้งนี้มูลค่าอาจแตกต่างกันได้บ้าง แต่ไม่ควรมากนัก ทั้งนี้ความแตกต่างอาจเกิดขึ้นได้จากคุณลักษณะด้อยและลักษณะเด่นที่สิ่งของแต่ละสิ่งมีอยู่นั่นเอง
ซึ่งเมื่อนำแนวคิดดังกล่าวมาประยุกต์ใช้ในการประเมินราคาบ้านและที่ดินหลังใดหลังหนึ่ง วิธีการก็เพียงเสาะหาบ้านและที่ดินหลังอื่นหลายๆ หลัง ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน เช่น อาจอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำเลใกล้กัน หรือทำเลที่มีคุณลักษณะเหมือนกัน โดยบ้านและที่ดินที่มีลักษณะคล้ายๆ กันเหล่านี้ มีข้อแม้ว่าจะต้องเป็นบ้านและที่ดินที่มีราคาซื้อขายอยู่แล้วในตลาด จากนั้นจะนำบ้านและที่ดินเหล่านี้มาเปรียบเทียบลักษณะเด่นและลักษณะด้อยกับบ้านและที่ดินที่เราต้องการประเมินราคา และขั้นตอนสุดท้าย คือปรับปรุงราคาบ้านและที่ดินที่หามาเปรียบเทียบเปลี่ยนให้กลายเป็นราคาบ้านและที่ดินที่ต้องการประเมินราคาในที่สุด
เงื่อนไขสำคัญ ที่เหมาะสมกับการประเมินราคาบ้านและที่ดินด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ก็คือบ้านและที่ดินที่จะประเมินควรจะต้องอยู่ในบริเวณที่มีการซื้อขายมากรายในระยะเวลาที่ผ่านมา ถ้าไม่มีการซื้อขายกันเลย วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด จะไม่เหมาะสมในการที่จะนำมาใช้ เพราะจะไม่มีราคาเปรียบเทียบ ทั้งนี้หากจะเอาไปเปรียบเทียบกับบริเวณอื่น ก็จะทำให้ความน่าเชื่อถือลดน้อยลง
สำหรับสาเหตุที่ทำให้การประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ค่อนข้างได้รับความนิยมมากกว่าการประเมินราคาตามหลักสากลอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด น่าจะมาจากเหตุผลหลักๆ 2 ประการด้วยกันคือ เหตุผลประการแรก เนื่องจากการประเมินราคาด้วยวิธีนี้ อิงกับราคาตลาด หรือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงทำสัญญากันเป็นสำคัญ ดังนั้นผลการประเมินราคา จึงมักได้ราคาประเมินที่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงมากกว่า โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับผลการประเมินราคาด้วยวิธีอื่นๆ และเหตุผลประการที่สอง เป็นเพราะเทคนิควิธีการประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาด สามารถช่วยหลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนในเรื่องการประมาณการรายได้สุทธิที่จะได้รับในอนาคต ที่เป็นข้อมูลที่ต้องใช้ในการประเมินราคาโดยวิธีคิดจากรายได้ ได้เป็นอย่างดี
ปกติแล้วการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดมักนิยมนำมาใช้ในการประเมินบ้าน คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าขนาดเล็ก ในบางครั้งการประเมินด้วยวิธีนี้ ก็ถูกนำมาประยุกต์ใช้กับการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งให้ประสิทธิผลค่อนข้างจะดีและน่าเชื่อถือมาก
หัวใจสำคัญในการประเมินราคาหรือมูลค่าด้วยวิธีนี้ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการหาบ้านและที่ดินที่เพิ่งมีการซื้อขาย มาใช้ในการเปรียบเทียบ ซึ่งต้องมีลักษณะเหมือนหรือคล้ายกัน เช่นตั้งอยู่ในย่านเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน มีความคล้องจองกันในด้านอายุการปลูกสร้าง รายละเอียด เงื่อนไข คุณภาพการปลูกสร้าง จำนวนห้องและจำนวนชั้น เรียกได้ว่าหากหาบ้านเปรียบเทียบที่เพิ่งซื้อขายเหมือนบ้านประเมินได้มากแค่ไหน ก็จะยิ่งได้ราคาประเมินที่มีความน่าเชื่อถือมากเท่านั้น
ส่วนใหญ่แล้วปัญหาของการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ที่พบบ่อยก็คือ หาข้อมูลยาก เนื่องจากบางแห่งไม่มีการประกาศขาย หรือบางทีได้ข้อมูลมา แต่ก็เป็นตัวเลขที่คลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงมาก เนื่องจากผู้ซื้อและผู้ขายไม่ทราบสภาพความเป็นไปของตลาดดีพอ
สรุปแล้ว อาจกล่าวได้ว่า สภาพที่เหมาะสมในการวิเคราะห์เปรียบเทียบราคาตลาดแล้ว น่าจะมีมีลักษณะดังต่อไปนี้
1. มีการซื้อขายบ้านและที่ดินมากรายในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาและไม่นานมานี้
2. บ้านและที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบต้องมีลักษณะที่คล้ายคลึงกัน
3. บ้านและที่ดินนั้นตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกัน หรือมีทำเลที่ตั้งคล้ายคลึงกัน
4. สภาพตลาดบ้านและที่ดินมีความมั่นคง
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
