วิธีการประเมินราคาด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
วิธีการประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาด โดยทั่วไปแล้ว จะประกอบด้วยขั้นตอนหลักๆ 3 ขั้นตอนด้วยกัน คือ ขั้นตอนแรก เริ่มจากการศึกษาสภาพและราคาขายบ้านและที่ดินที่คล้ายคลึง หลายๆ แห่ง เพื่อหาบ้านและที่ดินที่เหมาะสมในการใช้เปรียบเทียบราคา ขั้นตอนที่สอง จะนำบ้านและที่ดินเปรียบเทียบ แต่ละแห่ง มาพิจารณาปรับปรุงมูลค่าให้กลายเป็นราคาบ้านและที่ดินที่ต้องการประเมิน โดยอาศัยหลักในการปรับปรุงมูลค่าดังนี้ คือ ถ้าบ้านและที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบดีกว่า ก็แสดงว่าราคาบ้านและที่ดินที่ประเมินก็ควรมีราคาต่ำกว่าราคาบ้านและที่ดินที่ใช้เปรียบเทียบ ในทางตรงกันข้าม หากบ้านและที่ดินที่ประเมิน มีคุณลักษณะที่ดีกว่า ก็หมายความว่าราคาบ้านและที่ดินที่จะประเมินก็ควรจะมีราคาสูงกว่าราคาบ้านและที่ดินที่ใช้เปรียบเทียบ
เมื่อได้มีการปรับปรุงราคาบ้านและที่ดินเปรียบเทียบให้กลายเป็นราคาบ้านและที่ดินที่ประเมินครบทุกหลังแล้ว จะทำให้เราได้ราคาประเมินบ้านและที่ดินหลายค่าด้วยกัน เท่ากับจำนวนบ้านและที่ดินที่ใช้เป็นตัวตั้งในการเปรียบเทียบปรับปรุงราคานั่นเอง ทีนี้ก็จะเข้าสู่ ขั้นตอนสุดท้าย คือจะต้องตัดสินใจว่าจากราคาประเมินหลายๆ ค่าที่หามาได้นี้ ราคาประเมินตัวใดควรเป็นราคาที่เหมาะสมที่สุด ซึ่งเรามีเทคนิคในการหาราคาประเมินกลางที่ถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสมได้หลายวิธีด้วยกัน เช่นอาจดูจากราคาที่ได้ทั้งหมด และกำหนดออกมาเป็นราคาขั้นสูงและขั้นต่ำ หรืออาจใช้วิธีประเมินราคาบ้านและที่ดินแบบถ่วงน้ำหนัก โดยพิจารณาจากบ้านและที่ดินที่เรานำมาเปรียบเทียบ โดยดูว่าบ้านและที่ดินหลังใดใกล้เคียง หรือคล้ายคลึงกับบ้านและที่ดินที่ประเมินราคามากที่สุด ถ้าใกล้เคียงมาก ก็ถ่วงน้ำหนักให้มาก ถ้าใกล้เคียงน้อยก็ถ่วงน้ำหนักความสำคัญให้น้อย
สำหรับราคาตลาดของบ้านและที่ดินที่ใช้เปรียบเทียบเพื่อประเมินราคา อาจได้จากการสำรวจภาคสนามเอง หรือจากการสอบถามผู้อยู่ใกล้เคียง และบางครั้งได้จากการดูจากประกาศขายที่ดินก็ได้ ทั้งนี้เมื่อได้รวบรวมข้อมูลการซื้อขายบ้านและที่ดิน ที่จะใช้เปรียบเทียบเสร็จเรียบร้อย แล้วจะนำมาเปรียบเทียบกับบ้านและที่ดินที่ประเมินราคาโดยอาศัยการเปรียบเทียบด้านต่างๆ ดังนี้
เปรียบเทียบทางด้านกายภาพ ได้แก่ รูปร่าง พื้นที่ พื้นผิวภูมิประเทศ สภาพที่ตั้ง สิ่งก่อสร้างบนพื้นดิน ความเพียงพอและความต้องการในอนาคต
เปรียบเทียบโดยดูสภาพแวดล้อมทางสังคม ลักษณะของเพื่อนบ้าน ตลอดจนการดำรงชีวิตของสังคมในแถบนั้น
เปรียบเทียบข้อมูลตลาด ได้แก่ค่าเช่า ราคาขายในปัจจุบันและที่คาดคะเนในอนาคต
ซึ่งปัจจัยที่นำมาใช้เปรียบเทียบจริงๆ ในทางปฏิบัติแล้ว มีอยู่มากมายหลายปัจจัย ขึ้นอยู่กับมุมมองของผู้ประเมิน เป็นสำคัญ อย่างไรก็ดี จากที่ทางกรมที่ดินได้เคยออกแบบสอบถามผู้เป็นเจ้าของที่ดิน พบว่าตัวแปรที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินแล้ว สามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่มด้วยกันคือ
I .ตัวแปรที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินมาที่สุด ได้แก่ ถนน ไฟฟ้า ประปา ใกล้ตลาด สภาพน้ำท่วม การใช้ประโยชน์และโครงการพัฒนา
II. ตัวแปรที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินปานกลาง ได้แก่ โทรศัพท์ ระดับสูงต่ำของพื้นดินเทียบกับถนน สภาพแวดล้อม ท่อระบายน้ำ และร้อยละของการพัฒนาในพื้นที่
III. ตัวแปรที่มีระดับความสำคัญต่ำกว่าปานกลาง ได้แก่ รถเมล์ ทางเท้า ที่จอดรถ ใกล้สถานศึกษา
ตัวอย่าง การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด โดยใช้บ้านและที่ดินที่เปรียบเทียบจำนวน 3 หลัง ทั้งนี้วิธีการประเมินราคา จะกระทำได้โดยการปรับปรุงราคาบ้านที่เปรียบเทียบแต่ละหลัง ให้กลายเป็นราคาบ้านที่จะประเมิน โดยเปรียบเทียบลักษณะสำคัญบางลักษณะ ทั้งนี้วิธีการปรับปรุงหาราคาบ้านเปรียบเทียบแต่ละหลัง แสดงตัวอย่างให้เห็นได้ดังนี้
ปัจจัย บ้านเปรียบเทียบหลัง1 บ้านเปรียบเทียบหลัง2 บ้านเปรียบเทียบหลัง3
ราคาขาย 4,500,000 4,300,000 4,200,000
ประเด็นเปรียบเทียบ:
* เงื่อนไขการขาย 0 -200,000 0
* เงื่อนไขการสนับสนุน ทางการเงิน -300,000 0 0
* วันที่ซื้อขาย 0 +200,000 0
* ทำเลที่ตั้ง 0 0 -400,000
* การวางผังบ้าน 0 +100,000 0
* โรงรถ +220,000 0 +340,000
* สระว่ายน้ำ ลานบ้าน
ดาดฟ้า -180,000 -260,000 0
มูลค่าของบ้านที่ประเมิน 4,240,000 4,140,000 4,140,000
สรุปจากตัวอย่างนี้ ราคาประเมินบ้านและที่ดินควรอยู่ระหว่าง 4,140,000 – 4,240,000 บาท ซึ่งการปรับปรุงราคาบ้านและที่ดินเปรียบเทียบทั้ง 3 หลัง ให้กลายเป็นราคาบ้านและที่ดินที่ประเมิน โดยพิจารณาจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องต่างๆ นั้น สามารถแสดงเป็นตัวอย่างให้เห็นบางส่วนได้ดังนี้
บ้านเปรียบเทียบหลังที่ 1
เนื่องจากบ้านหลังนี้ ผู้ขายมีเงื่อนไขทางการเงินพิเศษเพื่อสนับสนุนการขาย กล่าวคือสามารถกู้ยืมได้สูงถึง 90% ของราคาขาย โดยเสียอัตราดอกเบี้ยเพียง 4 % เทียบกับเงื่อนไขปกติทั่วไปที่กู้ยืมได้เพียง 80% ของราคาขาย และต้องเสียดอกเบี้ย ในอัตรา 6 % ซึ่งถ้าไม่มีเงื่อนไขพิเศษนี้ บ้านเปรียบเทียบหลังนี้ ควรขายต่ำกว่าราคาจริงเท่ากับ 300,000 บาท ดังนั้นถ้าจะเปรียบเทียบบ้านหลังนี้ ให้มีลักษณะเหมือนบ้านที่จะประเมินทุกประการจะต้องเอา 300,000 บาทหักออก
โรงรถ ปรับปรุงโดย + 220,000 บาท เนื่องจากบ้านที่เราประเมินราคามีโรงรถขนาดใหญ่กว่า สามารถจอดรถได้ 2 คัน ขณะที่บ้านเปรียบเทียบหลังที่ 1 มีโรงจอดรถที่จอดรถได้เพียงแค่คันเดียว
บ้านเปรียบเทียบหลังที่ 2
เงื่อนไขการขาย มีการปรับปรุงโดยหักออก 200,000 บาท เนื่องจากการซื้อขายบ้านหลังเปรียบเทียบหลังที่สองนี้ ได้รับของแถมพิเศษ คือม่านประดับ เครื่องซักผ้า ที่เก็บของ ซึ่งรายการของแถมเหล่านี้ ปกติที่ซื้อขายกันทั่วไปไม่มีการแจก ดังนั้นการปรับปรุงจึงต้องหักมูลค่ารายการเหล่านี้ออก เพื่อให้กลายเป็นมูลค่าของบ้านที่จะประเมิน
การวางผังบ้านโดยเฉพาะผังทางเดิน มีการปรับปรุงโดยบวกมูลค่าเพิ่มเข้าไป 100,000 บาท เนื่องจากบ้านเปรียบเทียบหลังที่ 2 จัดผังไม่เหมาะสม โดยเฉพาะผังทางเดินระหว่างโรงรถ ไปยังครัวของบ้าน ต้องเดินอ้อมไกล ไม่สะดวกในการขนของจากรถเข้าไปครัว การที่บ้านที่ประเมินมีความสะดวกกว่าจึงควรที่จะบวกราคาเพิ่มเข้าไปอีก 100,000 บาท
บ้านเปรียบเทียบหลังที่ 3
ทำเลที่ตั้ง มีการปรับปรุงโดยหักออก 400,000 บาท เนื่องจากบ้านที่เปรียบเทียบหลังที่ 3 ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เป็นเอกเทศ มีความเป็นส่วนตัวสูง และยังมีพื้นที่เป็นสนามหญ้า ซึ่งตรงกันข้ามกับบ้านที่จะประเมิน ซึ่งอยู่ในย่านที่เป็นอาคารพาณิชย์ ไม่มีสนามหญ้า ดังนั้นการบ้านที่จะประเมินมีทำเลด้อยกว่า ทำให้บ้านที่จะประเมินควรมีมูลค่าการขายน้อยกว่า 400,000 บาท เมื่อเทียบกับราคาบ้านเปรียบเทียบหลังที่ 3
ตัวอย่างการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินที่ต้องการประเมินราคาแห่งหนึ่ง มีขนาด 60 ตารางวา ตั้งอยู่กิโลเมตรที่ 2 ถนนรามอินทรา แขวงอนุสาวรีย์ บางเขน กรุงเทพฯ ผู้ประเมินราคาได้เลือกบ้านและที่ดินหลังอื่นๆ ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน 3 หลังสำหรับประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
