วิธีการและขั้นตอนในการประเมินราคาตลาด แสดงดังนี้
ปัจจัย บ้านและที่ดินเปรียบเทียบ หลังที่ 1 บ้านและที่ดินเปรียบเทียบ หลังที่ 2 บ้านและที่ดินเปรียบเทียบ หลังที่ 3
1) ที่ตั้ง เลขที่ 48 ซ.เสนานิคม เลขที่ 1101 มีนบุรี ก.ม.2 ถนนรามอินทรา
2) ราคาขาย 3,918,000 บาท 3,340,000 บาท 4,350,000 บาท
3) ปรับปรุงจากปัจจัยด้านเวลา ขายมาแล้วนาน 6 เดือนราคาเพิ่มขึ้น 20% =+783,600 ขายมาแล้วนาน 3 เดือน ราคาเพิ่มขึ้น 10% = +334,000 เพิ่งขาย ราคาเพิ่มขึ้น = 0%
4)ขนาดของบ้าน 70 ตรว. ใหญ่กว่า 10 ตรว. ส่วนที่ใหญ่กว่านี้ตีเป็นมูลค่า 30,000บาทต่อตรว. ดังนั้นมูลค่าปรับปรุง = -300,000 บาท 50 ตรว. เล็กกว่า 10 ตรว. ส่วนที่เล็กกว่านี้ตีเป็นมูลค่า 30,000 บาทต่อตรว. ดังนั้นมูลค่าปรับปรุง = +300,000 บาท ขนาดเท่ากับบ้านที่จะประเมินราคา ดังนั้นมูลค่าที่ต้องปรับปรุง = 0
5)โรงรถ จอดรถได้ 1 คัน น้อยกว่าบ้านที่จะประเมินที่จอดรถได้ถึง 2 คันดังนั้นราคาบ้านที่ประเมินควรมีราคาสูงกว่า =+30,000 จอดรถได้ 3 คัน มากกว่าบ้านที่จะประเมินที่จอดรถได้ 2 คันดังนั้นราคาบ้านที่ประเมินควรมีราคาต่ำกว่า = -30,000 จอดรถได้ 2 คัน เท่ากับบ้านที่จะประเมิน ดังนั้นมูลค่าที่ต้องปรับปรุง = 0
6) อื่นๆ ลานบ้านใหญ่กว่า ดังนั้นบ้านที่ประเมินควรมีราคาต่ำกว่า = -20,000 ไม่มีลานบ้าน ดังนั้นบ้านที่ประเมินควรมีราคาสูงกว่า= +10,000 มีลานบ้านขนาดใหญ่ และมีสวนญี่ปุ่นด้วย ราคาบ้านที่ประเมินควรมีราคาต่ำกว่า = -40,000
7)อายุ การบำรุงรักษา ตลอดจนคุณภาพทุกอย่างของตัวบ้าน ดีกว่าบ้านที่ประเมิน ดังนั้นราคาบ้านที่ประเมินควรมีราคาต่ำกว่า = -200,000
ด้อยกว่าบ้านที่ประเมิน ดังนั้นราคาบ้านที่ประเมินควรมีราคาสูงกว่า = +60,000 ใกล้เคียงกับบ้านที่ประเมิน ดังนี้นราคาที่ปรับปรุง = 0
8) สภาพภูมิประเทศและภูมิอากาศ ด้อยกว่า ดังนั้นบ้านที่ประเมินควรมีราคาสูงกว่า = +100,000 ใกล้เคียงกับบ้านที่ประเมิน ดังนั้นมูลค่าปรับปรุง = 0ดีกว่าบ้านที่ประเมินมาก มูลค่าบ้านที่ประเมินควรต่ำกว่า = -200,000
9)ลักษณะเด่นของที่ดินและที่ตัง ดีกว่า บ้านที่ประเมินควรมีมูลค่าต่ำกว่า = -38,900 ด้อยกว่า บ้านที่ประเมินควรมีราคาสูงกว่า = +20,000 ใกล้เคียงกัน ดังนั้นมูลค่าปรับปรุง = 0
10)ระยะเวลาและเงื่อนไขการชำระเงินในการซื้อ เหมือนกับบ้านที่ประเมินราคา ดังนั้นมูลค่าปรับปรุง = 0 ได้รับการสนับสนุนการเงินจากเจ้าของและสถาบันการเงินเป็นพิเศษ ดีกว่าบ้านที่ประเมินราคา ดังนั้นบ้านที่ประเมินควรมีราคาต่ำกว่า = -150,000 เหมือนกับบ้านที่ประเมินราคา ดังนั้นมูลค่าปรับปรุง = 0
11)รวมมูลค่าปรับปรุงทั้งสิ้น(ตั้งแต่รายการที่ 3 ถึงรายการที่ 10) +354,700 +544,000 -240,000
12)ปรับปรุงให้เป็นราคาตลาดของบ้านที่ประเมิน(รายการที่ 2 บวกด้วยรายการที่ 11) 4,272,700 3,884,000 4,110,000
13) ถ่วงน้ำหนักความสัมพันธ์ ระหว่างมูลค่าของบ้านพร้อมที่ดิน ที่นำมาเปรียบเทียบกับมูลค่าของบ้านพร้อมที่ดินที่ประเมินราคา โดยดูว่าบ้านเปรียบเทียบหลังไหน เปรียบเทียบกับบ้านที่ประเมินราคาได้ดีสุด เพื่อหามูลค่าที่คาดหวังของบ้านพร้อมที่ดินที่ประเมินราคา ในตัวอย่างนี้หลังจากพิจารณาบ้านเปรียบเทียบทั้งสามหลังแล้ว พบว่าบ้านเปรียบเทียบหลังที่ 3 มีลักษณะใกล้เคียงที่ควรจะใช้เปรียบเทียบได้ดีที่สุด จึงให้น้ำหนักความสำคัญเท่ากับ 50 % รองลงมาได้แก่บ้านเปรียบเทียบหลังที่สอง และบ้านเปรียบเทียบหลังที่หนึ่ง จึงให้น้ำหนักความสำคัญเป็น 30 % และ 20 % ลดหลั่นกันลงมา
ราคาประเมินจากการเปรียบเทียบกับบ้านพร้อมที่ดินหลังที่1 =4,272,700x20% = 854,540 บาท
ราคาประเมินจากการเปรียบเทียบกับบ้านพร้อมที่ดินหลังที่2 =3,884,000x30% = 1,165,200 บาท
ราคาประเมินจากการเปรียบเทียบกับบ้านพร้อมที่ดินหลังที่3 =4,110,000x50% = 2,055,000บาท
มูลค่าที่คาดหวังของการประเมิน = 854,540 +1,165,200 + 2,055,000 = 4,074,740 บาท
14) ราคาประเมิน(ปรับปรุงให้เป็นจำนวนเต็ม) = 4,085,000บาท
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
