จากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินที่นายวิชัยเลือกมาพิจารณาทั้งหมด นายวิชัยมีเกณฑ์พิจารณามูลค่าดังนี้
ราคาที่ดินในรอบปีที่ผ่านมา ปรับขึ้น 12% หรือเฉลี่ย เดือนละ 1%
ระยะทางถึงถนนใหญ่ เขาเชื่อว่ายิ่งใกล้ถนนใหญ่เท่าไร ราคาจะสูงขึ้นมากเท่านั้น ในอัตราประมาณ เมตรละ 50 บาทต่อตารางวา
ระยะทางถึงตลาดสด สัมพันธ์กับราคาที่ดิน ในอัตรากิโลเมตรละ 1,000 บาทต่อตารางวา
ความสูงของที่ดินเหนือระดับถนน ทุกๆ 1 เมตร จะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 1,000 บาทต่อตารางวา
สภาพน้ำท่วมตอนหน้าฝน ถ้าที่ดินมีสภาพน้ำท่วมมาก จะมีผลทำให้ราคาที่ดินลดต่ำลง 1,000 บาท ต่อตารางวา ถ้าปานกลาง 500 บาทตารางวา และท่วมน้อย 200 บาทต่อตารางวา
อยากทราบว่า นายวิชัยจะประเมินราคาที่ดินของนายภุชงค์เท่ากับเท่าไร ทั้งนี้นายวิชัยตั้งใจจะให้น้ำหนักที่ดินแปลง 1 และ 2 แปลงละ 30% เท่าๆ กัน และที่ดินแปลงที่ 3 ให้น้ำหนัก 40%
วิธีประเมินราคาที่ดินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด จะมีขั้นตอนการดำเนินการดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 ปรับปรุงราคาของที่ดินทั้ง 3 แปลงที่นำมาเปรียบเทียบ โดยพิจารณาจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับราคา ปัจจัยพิจารณา แปลง1 แปลง2 แปลง3
ราคา 2,000,000 1,500,000 1,800,000
พื้นที่ 120 90 80
ราคาต่อตารางวา 16,667 16,667 22,500
ปรับปรุงปัจจัยเวลา(Time Adjustment) + (16,667x0.01) + (16,667x0.06) +(22,500x0.03)
ระยะทางถึงถนน + (200x50) - (40x50) - (20x50)
ระยะทางถึงตลาด - (0.5x1,000) + (1.5x1,000) + (0.5x1,000)
ความสูงของพื้นที่ - (1x1,000) - (0.5x1,000) - (0.8x1,000)
สภาพน้ำท่วม - 1,000 - 800 -500
รวมการปรับปรุง(Composite Adjustment)
ราคาปรับปรุง(ต่อ ต.ร.ว.)
ขั้นตอนที่ 2 คำนวณการปรับปรุงมูลค่าในแต่ละปัจจัย แล้วรวมรายการปรับปรุงทุกรายการ จากนั้นนำไป
ปรับปรุงจากราคาต่อตารางวาของที่ดินเปรียบเทียบแต่ละแปลง
ปัจจัยพิจารณา แปลง1 แปลง2 แปลง3
ราคา 2,000,000 1,500,000 1,800,000
พื้นที่ 120 90 80
ราคาต่อตารางวา 16,667 16,667 22,500
ปรับปรุงปัจจัยเวลา(Time Adjustment) + 167 + 1,000 +675
ระยะทางถึงถนน +10,000 -2,000 -1,000
ระยะทางถึงตลาด -500 +1,500 +500
ความสูงของพื้นที่ -1,000 -500 -800
สภาพน้ำท่วม -1,000 - 800 -500
รวมการปรับปรุง(Composite Adjustment) +7,667 - 800 -1,125
ราคาปรับปรุง(ต่อ ต.ร.ว.) 24,333 15,867 21,375
ขั้นตอนที่3 ถ่วงน้ำหนักราคาที่ได้จากการเปรียบเทียบ
ราคาแปลง 1 = 24,333x0.3 = 7,300 บาท
ราคาแปลง 2 = 15,867x0.3 = 4,760 บาท
ราคาแปลง 3 = 21,375x0.4 = 8,550 บาท
ราคาปรับปรุงหลังถ่วงน้ำหนักแล้ว = 7,300 +4,760 +8,550 = 20,610 บาทต่อตารางวา
หรือเป็นราคาที่ดินทั้งแปลง= 20,610x100=2,061,000 บาท
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
