10 ตัวชี้ทำเลเยี่ยม อสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์

1.อยู่ใกล้ถนนใหญ่หรือถนนหลวง (Near Major Roads and Freeways)คุณลักษณะนี้มีความสำคัญ เพราะเป็นปัจจัยที่จะช่วยทำให้ง่ายในการที่จะมาถึงอสังหาฯ นั้นได้ โดยเฉพาะบรรดาลูกค้าของร้านค้าที่จะสามารถขับรถมายังอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกและรวดเร็ว

2.อยู่ใกล้ถนนที่มีการจราจรคับคั่งและมีปริมาณรถยนต์ผ่านไปผ่านมามาก (Near Busy Street with High Traffic Volume) ถือเป็นอีกคุณลักษณะหนึ่งที่มีความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ค่อนข้างมาก ทั้งนี้ความคึกคักของการจราจรมักนิยมวัดกันจากจำนวนรถที่วิ่งผ่านในแต่ละวัน (Cars per Day: CPD)

โดยมีหลักคิดง่ายๆ ก็คือยิ่งมีปริมาณรถวิ่งผ่านมากเพียงใด นั่นยิ่งหมายถึงโอกาสที่ร้านค้าที่เปิดในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จะมีลูกค้าได้มากขึ้นเพียงนั้น ซึ่งถือเป็นการได้ลูกค้าที่ไม่จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโฆษณาใดๆ ทั้งสิ้น ทั้งนี้การวัดความหนาแน่นของการจราจรอาจรวมถึงความหนาแน่นของคนเดินผ่านไปผ่านมา (Foot Traffic) บริเวณหน้าร้านด้วย

3.อยู่ใกล้ที่ตั้งกิจการขนาดใหญ่ (Near AnchoredTenants) โดยเฉพาะกิจการค้าปลีกขนาดใหญ่ เช่นห้างโลตัส บิ๊กซี หรือโฮมโปรเป็นต้น ที่คุณลักษณะแบบนี้ช่วยปรุงแต่งทำเลให้ดีขึ้นได้ เพราะกิจการเหล่านี้จะเป็นแม่เหล็กตัวใหญ่ที่สามารถดึงดูดลูกค้ามายังร้านได้ในทันที ซึ่งจะเป็นผลให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้กิจการเหล่านี้ได้ประโยชน์ได้จากการมีลูกค้าจำนวนมากผ่านไปผ่านมา

4.ตั้งอยู่ตรงทางแยกหรือตรงบริเวณที่ถนนตัดผ่านกัน (At an Intersection) คุณลักษณะตัวนี้จะช่วยให้คนทั่วไปสามารถมองเห็นอสังหาริมทรัพย์ได้ดีและชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะหากอสังหาริมทรัพย์อยู่บนที่ดินด้านหน้าบริเวณติดทางเดิน

ยิ่งหากอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่บริเวณใกล้ไฟสัญญาณจราจรก็จะยิ่งดีเข้าไปใหญ่ เพราะเวลารถจอดติดไฟแดง จะทำให้คนในรถมีโอกาสมองเห็นร้านที่ตั้งในอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น ในแง่การลงทุนแล้วการมีไฟจราจรบริเวณสี่แยกเป็นตัวชี้สำคัญ ที่บอกให้ทราบได้ว่าบริเวณนั้นมีการจราจรคับคั่งได้ทางหนึ่ง

5.ตั้งอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกในท้องถิ่น (Near Local Amenities) เช่น สนามกีฬา สถานศึกษามหาวิทยาลัยหรืออาจใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้ศูนย์การค้า หรือใกล้โรงพยาบาลฯลฯ สิ่งเหล่านี้สามารถช่วยเพิ่มจำนวนคนผ่านไปผ่านมาให้มีมากขึ้นได้เป็นอย่างดี ในต่างประเทศแพทย์ส่วนใหญ่มักชอบอยู่ในอาคารที่เกี่ยวกับการแพทย์โดยเฉพาะ (The Medical Building) ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับโรงพยาบาลในท้องถิ่น เนื่องจากสะดวกทั้งกับหมอและคนไข้

6.ง่ายในการที่จะเลี้ยวซ้าย (Easy to Make Left Turn) อสังหาริมทรัพย์ควรมีคุณลักษณะเข้าออกได้สะดวก คือสามารถขับรถเลี้ยวซ้ายเข้าไปได้เลยทันที และเลี้ยวซ้ายออกถนนใหญ่ในทันทีได้เช่นกัน ถ้าการเลี้ยวซ้ายเข้าออกทำได้ยากและไม่สะดวกคนจะไม่ชอบเข้ามาช้อปปิ้ง ซึ่งจะส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยมีคนอยากเข้ามาเปิดร้านได้ 

7.ง่ายในการหาที่จอดรถ (Easy to Find a Parking Space) คนส่วนใหญ่จะไม่ชอบเดินทางไปในที่ที่ไม่มีที่จอดรถหรือหาที่จอดรถได้ยาก ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีทำเลดีจึงจำเป็นต้องมีที่จอดรถอย่างเพียงพอ หาง่ายและสะดวกด้วย ยิ่งมีมากเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น

8.อยู่ในตำแหน่งที่มีจุดสังเกตเห็นได้ง่าย (Signage) จุดสังเกตจัดเป็นส่วนที่มีความสำคัญยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เพราะปกติลูกค้าส่วนใหญ่จะรู้จักชื่อธุรกิจมากกว่าชื่อของถนน ด้วยเหตุนี้ป้ายหรือเสาสัญลักษณ์สูงขนาดใหญ่บริเวณด้านหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ใช้แสดงชื่อธุรกิจในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็นและสำคัญที่จะมองข้ามไม่ได้เลย

9.สามารถจูงใจให้ธุรกิจเช่าอยู่นานๆ ไม่ไปไหนได้ (Able to Attract and Retain Tenants)ปกติการทำสัญญาเช่าและต่อสัญญาเช่าของลูกค้าที่เข้ามาเปิดร้านทำธุรกิจ จะเลือกอาคารที่ดึงดูดใจร้านค้ากับลูกค้าเป็นสำคัญ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนเกี่ยวข้องกับคุณภาพของการก่อสร้าง สภาพอาคาร ภูมิทัศน์ ภาพรวมและสภาพแวดล้อมภายในอาคาร

10.อยู่ในพื้นที่ที่กำลังเติบโตหรือมีความมั่นคง(In a Stable or Growing Area) อสังหาฯ ที่ดีต้องอยู่ในพื้นที่ที่ประชากรกำลังเพิ่มขึ้นเท่านั้น ซึ่งอาจตรวจเช็คได้จากสถิติสำมะโนประชากรในพื้นที่เป็นสำคัญ

แนวทางง่ายๆ ในการตรวจเช็คอาจดูจากเปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้นของประชากรในช่วง 5-15 ปีที่ผ่านมาว่าสูงต่ำมากน้อยเท่าไรพร้อมๆ กับตรวจเช็คดูว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีบ้านสร้างใหม่เกิดขึ้นมากน้อยเพียงใด

ข้อมูลอีกส่วนหนึ่งที่ควรต้องตรวจเช็คไปพร้อมๆ กัน ก็คือรายได้เฉลี่ยของประชากรในพื้นที่รัศมี 5 กิโลเมตร จากที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ว่าอยู่ในระดับสูงต่ำมากน้อยเพียงใด

ซึ่งข้อมูลต่างๆ เหล่านี้เมื่อประมวลรวมกันออกมาแล้ว จะช่วยฉายภาพให้เห็นถึงการเติบโตของพื้นที่ในแต่ละบริเวณได้เป็นอย่างดี