แนวคิดการประเมินราคาโดยคิดจากรายได้
การประเมินราคาด้วยวิธีคิดจากรายได้(Income-Capitalization Approach) เป็นแนวคิดการประเมินราคาตามหลักสากล ที่เชื่อว่า มูลค่าหรือราคาบ้านและที่ดินขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างรายได้ในรูปค่าเช่าของบ้านและที่ดินนั้น กล่าวคือถ้าบ้านและที่ดินหลังใด สามารถสร้างรายได้ในรูปค่าเช่าได้มาก บ้านและที่ดินหลังนั้น ก็ควรมีราคาสูงตามค่าเช่าไปด้วย ในทางกลับกัน หากบ้านและที่ดินหลังใด นำมาปล่อยให้เช่า ได้ค่าเช่าน้อย บ้านและที่ดินหลังนั้น ก็ควรมีราคาต่ำกว่าบ้านและที่ดินหลังที่เก็บค่าเช่าได้สูงกว่า
ด้วยพื้นฐานความเชื่อดังกล่าว ทำให้การประเมินราคาด้วยวิธีนี้เหมาะเป็นอย่างยิ่งที่จะนำมาประยุกต์ใช้กับบ้านและที่ดินประเภทที่เน้นหารายรับในรูปการเช่า อาทิเช่น แฟลต อพาร์ทเม้นท์ หอพัก บ้านเช่า รวมตลอดทั้งที่ดินเพื่อการเกษตร นอกจากนั้นการประเมินราคาโดยคิดจากรายได้ ยังนิยมใช้กันมากในการประเมินราคาเพื่อการจำนองด้วย ทั้งนี้เพราะวิธีนี้ได้เน้นถึงความสามารถในการก่อให้เกิดรายได้ โดยคำนึงถึงผลตอบแทนและรายได้สุทธิที่ทรัพย์สินจะให้ได้รับในอนาคต
ในทางปฏิบัติของการประเมินราคาด้วยวิธีนี้ ผู้ลงทุนจะประมาณค่าเช่าที่พึงได้รับ จากการนำบ้านและที่ดินไปให้เช่า จากนั้นจะแปลงค่าเช่า หรือกระแสรายได้(Income Stream) เหล่านั้นให้กลายมาเป็นมูลค่าขึ้นมาในที่สุด ปัจจุบันการประเมินราคาตามแนวคิดนี้ ที่นิยมกระทำกันมี 2 แนวทางด้วยกัน คือ แนวทางแรกเป็นการประเมินด้วยวิธี Income Capitalization คือเป็นการหากระแสรายรับในรูปค่าเช่าในอนาคตที่พึงได้รับทั้งหมด นำมาแปลงให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งมูลค่าปัจจุบันนี้จะถูกใช้เป็นตัวแทนของราคาที่ควรจะเป็นของบ้านเช่า และแนวทางที่สอง เป็นการประเมินด้วยวิธีใช้ตัวคูณค่าเช่า หรือ The Gross Rent Multiplier(GRM) วิธีหลังนี้ จะเน้นหาตัวคูณค่าเช่าในแต่ละท้องที่ เพื่อใช้ในการแปลงค่าเช่าที่เก็บได้ให้กลายเป็นมูลค่าบ้านและที่ดินที่ควรจะเป็นต่อไป
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
