การประเมินด้วยวิธีใช้ Income Capitalization
การประเมินราคาแบบนี้ นิยมใช้ในการประเมินราคาบ้านให้เช่าโดยเฉพาะ และยังนิยมนำไปใช้ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดใหญ่ๆ ด้วย เช่นอพาร์ทเม้นท์
แนวคิดในการประเมินมูลค่าหรือประเมินราคาด้วยวิธีนี้ จะเน้นแปลงผลตอบแทนที่ได้รับสุทธิจากบ้านและที่ดิน ให้กลายมาเป็นมูลค่าหรือราคาที่ควรจะเป็นของบ้านและที่ดินที่นำมาให้เช่านั้น โดยอาศัยอัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน เป็นตัวแปรค่า โดยมีสูตรในการคำนวณแปรค่าง่ายๆ ดังนี้
ราคาประเมิน = NOI R
โดยที่NOI คือรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์(The net operating income of the property)
R คืออัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน
ตัวอย่าง อพาร์ทเม้นท์ หลังหนึ่ง มีจำนวนห้องพักทั้งสิ้น 40 ห้อง มีรายได้สุทธิ ปีละ 960,000 บาท ถ้าผู้ลงทุนต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนเท่ากับ 10 % อยากทราบว่าราคาอพาร์ทเม้นท์แห่งนี้ควรมีมูลค่าเท่าไร
จาก ราคาประเมิน = NOI
R
แทนค่า ราคาประเมิน = 960,000 =9,600,000 บาท
0.10
ตัวอย่าง ตึกแถวให้เช่าแห่งหนึ่งได้รับค่าเช่าสุทธิปีละ 72,000 บาท อัตราผลตอบแทนที่ต้องการกำหนดในระดับ 15 % อยากทราบว่าตึกแถวหลังนี้ควรมีราคาเท่ากับเท่าไร
จาก ราคาประเมิน = NOI
R
= 72,000
0.15
= 480,000 บาท
ตัวอย่าง ตึกแถวแห่งหนึ่ง มีราคาที่ซื้อมาเท่ากับ 1,000,000 บาท ถ้าต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนเท่ากับ 15% ต่อปี อยากทราบว่าถ้านำตึกแถวหลังนี้มาปล่อยเช่า ควรกำหนดราคาค่าเช่าในอัตราเดือนละเท่าไร (กำหนดให้ตึกหลังนี้ มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานน้อยมาก จนถือว่ารายได้ค่าเช่าคือรายได้สุทธิที่พึงได้รับ)
จาก ราคาประเมิน = NOI
R
แทนค่า 1,000,000 = NOI
0.15
NOI= 1,000,000x0.15=150,000 บาท
นั่นคือค่าเช่ารายปีเท่ากับ 150,000 บาทเทียบเป็นค่าเช่ารายเดือนเท่ากับ(150,000)/12 = 12,500 บาท
ปัญหาของการประเมินราคาด้วยวิธีคิดจากรายได้ ปกติแล้วมักไม่ได้อยู่ในขั้นตอนการคำนวณแปลงค่าจากค่าเช่าสุทธิให้กลายมาเป็นมูลค่าบ้านแต่อย่างใด เพราะการคำนวณแปลงค่าทำได้ง่ายและไม่มีความซับซ้อน แต่ปัญหาใหญ่ที่มักเจอเหมือนๆ กันอยู่เสมอ จะเป็นช่วงของการเสาะแสวงหาข้อมูลมาเพื่อใช้ในการคำนวณ ที่มักไม่ทราบกันว่าหามาได้อย่างไร และด้วยวิธีไหน และเมื่อหามาได้แล้ว ก็มักไม่แน่ใจว่าข้อมูลที่หามาเพื่อใช้งานนั้น มีความเหมาะสมหรือถูกต้องมากน้อยเพียงใด
ข้อมูลตัวแรกที่มักจะมีปัญหากันมากในการหามาใช้ในการคำนวณ ก็คือข้อมูลรายได้สุทธิจากการดำเนินงานลงทุนในบ้านและที่ดิน หรือตัว NOI ในสูตรนั่นเอง ข้อมูลตัวนี้ปกติแล้วจะคำนวณได้จากรายได้ค่าเช่าที่พึงได้รับรายปี(Gross Potential Rental Income from a Property) นำมาหักด้วยค่าเช่าที่เรียกเก็บไม่ได้ หักออกด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ รวมถึงสำรองที่จะต้องตั้งไว้สำหรับสินทรัพย์ที่หมดอายุและต้องซื้อใหม่ รวมถึงค่าภาษี และค่าประกันภัย
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
