การประเมินด้วยวิธีใช้ตัวคูณค่าเช่า หรือ The Gross Rent Multiplier(GRM)
ในบรรดาวิธีการประเมินราคาโดยการคิดจากรายได้ของทรัพย์สิน หลายๆ วิธีนั้น มีเทคนิควิธีการอันหนึ่งที่ใช้ได้ผลดีมาก ในการนำมาประยุกต์ใช้เพื่อหาราคาหรือมูลค่าบ้านและที่ดิน รวมถึงใช้ในการกำหนดราคาค่าเช่าบ้านและที่ดินด้วย เทคนิคดังกล่าวได้แก่ การคำนวณหาตัวคูณค่าเช่า (The Gross Rent Multiplier:GRM)
เทคนิคการคำนวณตัวคูณค่าเช่าตัวนี้ เกิดขึ้นบนพื้นฐานความเชื่อที่ว่าราคาบ้านและที่ดินมีความสัมพันธ์โดยตรงกับค่าเช่า และเมื่อนำข้อมูลสองตัวนี้มาสัมพันธ์กันในรูปแบบของตัวคูณค่าเช่า จะพบว่าตัวคูณค่าเช่าในแต่ละย่าน แต่ละท้องที่จะมีค่าเฉพาะตัว แตกต่างจากค่าตัวคูณค่าเช่าในอีกย่านหนึ่ง
ทั้งนี้ตัวคูณค่าเช่าในแต่ละบริเวณ สามารถหาได้ ด้วยการนำเอาราคาซื้อขายบ้านในบริเวณนั้นตั้ง หารด้วยค่าเช่ารายเดือนของบ้านเหล่านั้น ซึ่งแสดงเป็นสูตรดังนี้
ตัวคูณค่าเช่า =(ราคาบ้าน)
(ค่าเช่ารายเดือน)
โดยเทคนิคการประยุกต์ใช้ตัวคูณค่าเช่า จะเริ่มจากการสำรวจบ้านและที่ดิน หลายๆ หลัง ที่ให้เช่าในบริเวณใดบริเวณหนึ่ง และพยายามเก็บข้อมูล 2 อย่างให้ได้พร้อมๆ กัน คือ ราคาซื้อขายบ้าน และค่าเช่ารายเดือน จากนั้นจะทำการคำนวณหาตัวคูณค่าเช่าของบ้านแต่ละหลัง เมื่อได้ตัวคูณค่าเช่าแล้ว ขั้นตอนถัดมา ก็จะนำเอาตัวคูณค่าเช่านั้น มาใช้ในการประเมินราคาหรือมูลค่าบ้านในบริเวณเดียวกัน รวมถึงใช้ในการกำหนดค่าเช่าให้กับบ้านในบริเวณที่ศึกษาต่อไป
ตัวอย่างการวิเคราะห์หาตัวคูณค่าเช่า สมมติว่าเราได้ทำการสำรวจ และสืบค้นข้อมูลการซื้อขายบ้านให้เช่า ในบริเวณแถบถนนลาดปลาเค้า บางเขน กรุงเทพฯ ได้ข้อมูลดังนี้
(1) บ้านเช่าหลังที่หนึ่ง ให้เช่าเดือนละ 5,000 บาท และขายในราคา 1,200,000 บาท
(2) บ้านเช่าหลังที่สอง ให้เช่าเดือนละ 8,500 บาท และขายในราคา 1,800,000 บาท
(3) บ้านเช่าหลังที่สาม ให้เช่าเดือนละ 7,000 บาท และขายในราคา 1,400,000 บาท
จากข้อมูลบ้านเช่าทั้งสามหลัง สามารถนำมาคำนวณช่วงของตัวคูณค่าเช่า บริเวณถนนลาดปลาเค้าได้ดังนี้
บ้านและที่ดิน ราคาขายค่าเช่ารายเดือน ตัวคูณค่าเช่า
บ้านเช่าหลังที่หนึ่ง 1,200,000 หารด้วย 5,000 = 240.00
บ้านเช่าหลังที่สอง 1,800,000 หารด้วย 8,500 = 211.76
บ้านเช่าหลังที่สาม 1,400,000 หารด้วย 7,000 = 200.00
ข้อมูลตัวคูณค่าเช่า ของบ้านเช่า 3 หลัง ในบริเวณถนนลาดปลาเค้า นี้เองสามารถนำมาใช้ในการวิเคราะห์หามูลค่าของบ้านเช่าในบริเวณเดียวกันคือบริเวณถนนลาดปลาเค้าได้เป็นอย่างดี ตัวอย่างเช่น ต้องการทราบราคาหรือมูลค่าบ้านเช่าอีกหลังหนึ่งในบริเวณนี้ ที่ให้เช่า ในอัตราเดือนละ 6,300 บาท ดังนั้น จะสามารถประเมินช่วงราคาซื้อขาย ที่ควรจะเป็นของบ้านเช่าหลังดังกล่าว ได้ดังนี้
จากตัวคูณค่าเช่า =(ราคาขาย)
(ค่าเช่ารายเดือน)
ดังนั้นราคาบ้าน = (ตัวคูณค่าเช่า)X(ค่าเช่ารายเดือน)
การคำนวณราคาบ้านที่ควรจะเป็นโดยอาศัยตัวคูณค่าเช่าของบ้านทั้งสามหลังที่สำรวจมา แสดงได้ดังนี้
ตัวคูณค่าเช่า ค่าเช่ารายเดือน มูลค่าหรือราคาบ้านที่ควรจะเป็น
240.00 คูณด้วย 6,300 = 1,512,000 บาท
211.76 คูณด้วย 6,300 = 1,334,088 บาท
200.00 คูณด้วย 6,300 = 1,260,000 บาท
สรุปจากตัวอย่าง สามารถหาราคาหรือมูลค่าบ้านเช่าหลังนี้ ได้ราคาอยู่ในช่วง1,260,000 ถึง1,512,000 บาท
สำหรับในกรณีต้องการนำตัวคูณค่าเช่า มาประยุกต์ใช้เพื่อกำหนดราคาค่าเช่าบ้าง สามารถกระทำได้ในลักษณะคล้ายคลึงกัน เช่น ถ้าท่านเพิ่งซื้อบ้านและที่ดินในบริเวณนี้ ที่มีราคาเท่ากับ 2,000,000 บาท จากตัวเลขตัวคูณค่าเช่า ของบ้านในบริเวณเดียวกัน 3 หลัง สามารถประเมินค่าเช่าได้ดังนี้
จาก ตัวคูณค่าเช่า =(ราคาบ้าน)
(ค่าเช่ารายเดือน)
ดังนั้น ค่าเช่ารายเดือน =(ราคาบ้าน)
(ตัวคูณค่าเช่า)
การคำนวณค่าเช่าที่ควรจะเป็น โดยอาศัยค่าตัวคูณค่าเช่า ของบ้าน 3 หลังที่สำรวจมา แสดงได้ดังนี้
กรณีตัวคูณค่าเช่า เท่ากับ 200 ดังนั้นค่าเช่ารายเดือน = 2,000,000/200 = 10,000 บาทต่อเดือน
กรณีตัวคูณค่าเช่า เท่ากับ 200 ดังนั้นค่าเช่ารายเดือน = 2,000,000/211.76 = 9,444.65 บาทต่อเดือน
กรณีตัวคูณค่าเช่า เท่ากับ 240 ดังนั้นค่าเช่ารายเดือน = 2,000,000/240 = 8,333.33 บาทต่อเดือน
จากตัวอย่างนี้ จึงอาจสรุปได้ว่า ถ้าท่านมีบ้านราคาหรือมูลค่าประมาณ 2,000,000 บาท ในบริเวณถนนลาดปลาเค้า ท่านจะสามารถกำหนดราคาค่าเช่าอยู่ในช่วง 8,333.33 –10,000 บาท ถ้ากำหนด มากกว่านั้นบางทีท่านอาจเผชิญปัญหาหาผู้เช่ายาก หรือกรณีกำหนดราคาค่าเช่าต่ำกว่าช่วงนี้ แม้จะมีผลทำให้ท่านสามารถหาคนเช่าได้ง่ายก็ตาม แต่ก็จะมีผลให้ท่านเสียโอกาสในการสร้างผลตอบแทนไปโดยปริยาย
จะเห็นได้ว่าการประเมินราคาบ้านและที่ดิน และการกำหนดราคาค่าเช่า โดยอาศัยตัวคูณค่าเช่า ทำได้ไม่ยาก แต่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างกว้างขวาง ทั้งนี้ข้อมูลราคาซื้อขายบ้าน และค่าเช่า อาจได้จากการสำรวจบ้านตามหมู่บ้านต่างๆ หรืออาจได้จากการค้นหาข้อมูลโฆษณาในนิตยสารและสิ่งตีพิมพ์ต่างๆ ขอให้ระลึกไว้เสมอว่ายิ่งทำการสำรวจหาข้อมูลตัวคูณค่าเช่าของบ้านและที่ดินมากหลังเท่าไร ข้อมูลตัวคูณค่าเช่าที่ได้ ก็จะมีความเชื่อถือมากเท่านั้น ซึ่งจะทำให้การประเมินราคาและกำหนดค่าเช่า สอดคล้องกับภาวะตลาดและความเป็นจริงมากที่สุด
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
