แน่ใจได้ไง? ว่าซื้อบ้าน/คอนโดฯแล้วจะไม่โดนโกง

การมองผู้ประกอบการหรือโครงการให้ออกและแยกประเภทผู้ประกอบการให้เป็น น่าจะเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคตาดำๆ อย่างเรา ควรจะมีความรู้ แล้วหาข้อมูล เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ ก่อนจะควักเงินก้อนใหญ่ในชีวิต หรือยอมกู้เงินหลักล้าน เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด 

บทความชิ้นนี้เป็นการแชร์ความรู้จากประสบการณ์การทำงานของผู้เขียนที่ได้เจอกับผู้ประกอบการทุกประเภท ทุกระดับ ไม่ว่าจะระดับมหาชน ยอดขายระดับหมื่นล้าน หรือผู้ประกอบการรายเล็ก ที่เพิ่งเริ่มโครงการแรก 

อย่างไรก็ตาม เนื้อหาเหล่านี้นี่ไม่ใช่สูตรสำเร็จและไม่ได้ฟันธงได้ว่าจะถูกต้องร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่แค่เป็นการบอกใบ้ให้ดูอาการของโครงการ ที่ควรระมัดระวัง บอกเคล็ดลับให้ดูอาการแปลกๆ ของโครงการที่ทำไปแล้วไม่น่าจะรอด ครับ

4 ประเภทของผู้ประกอบการอสังหาฯ

ก่อนอื่นขอแยกประเภทของผู้ประกอบการออกมาก่อน แล้วค่อยมาใส่ระดับความมั่นใจ อีกครั้ง

• บมจ. ขนาดใหญ่
• บมจ. ขนาดไม่ใหญ่
• บจก. มีประวัติ
• บจก. ทั่วไป

ประเภทที่ 1 : บมจ.

ขนาดใหญ่ หรือผู้ประกอบการรายใหญ่/บริษัทมหาชน มีโครงการในมือจำนวนมาก ซึ่งในที่นี้จะพูดถึงบริษัทที่มียอดขายต่อปีระดับ +/- 10,000 ล้านบาทขึ้นไปเป็นหลัก 

บริษัทในระดับนี้มักจะมีฐานะการเงิน มีงบการเงินที่ค่อนข้างแข็งแรง  จึงทำให้สามารถระดมทุนได้หลากหลายวิธี มีประเภทของเงินกู้ที่หลากหลาย แถมยังมีความสามารถในการขอสินเชื่อเพิ่ม เพราะบริษัทกลุ่มนี้ก็มักจะมี Available credit line รองรับการบริหารงานอยู่ในระดับหนึ่ง

ที่สำคัญ คือ จำนวนโครงการที่พัฒนา สำหรับกลุ่มนี้ จำนวนโครงการที่เปิดขายอยู่จะอยู่ระดับ 20 - 30 โครงการขึ้นไป หลายรายมีในมือ 30 - 40 โครงการ ณ ขณะใดขณะหนึ่งเลยทีเดียว

     “จำนวนโครงการที่เยอะ (ใช้อธิบายได้ สำหรับประเภทอื่นๆ ด้วย) ทำให้เกิดการกระจายของระยะเวลาการใช้เงิน และระยะเวลาที่จะได้เงินกลับมา”

อธิบายให้เห็นภาพเพิ่มว่า ถ้าเป็นบริษัทที่มีโครงการในมือประมาณ 20 โครงการ และทำธุรกิจนี้ต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว ใน 20 อาจจะมีโครงการที่ชำระคืนหนี้แบงค์ไปแล้ว โครงการที่ยังมีของเหลือขายอยู่ซัก 5 โครงการ มีโครงการที่กำลังทำอยู่ แล้วก็กู้เงินแบงค์อยู่ สร้างอยู่ขายอยู่อีกสัก 10 โครงการ ซึ่งใน 10 โครงการนี้ก็มีที่ขายได้แล้วไม่ถึงครึ่ง กับที่ขายไปเกินครึ่งแล้ว แล้วก็มีโครงการที่กำลังจะเริ่มหน้างานก่อสร้างอีกสัก 5 โครงการ เป็นต้น 

  “สรุปก็คือใน 20 โครงการ ที่กำลังดำเนินการอยู่เนี่ย มันไม่ได้ใช้เงินพร้อมกัน โครงการที่จะจบแล้ว ก็กำลังออกดอกออกผลเป็นกำไรออกมา” 

ประเภทที่ 2 : บมจ. ขนาดไม่ใหญ่

บริษัทระดับนี้มีจำนวนมากกว่าประเภทแรก มีตั้งแต่ยอดขายต่อปีหลักร้อยล้าน ไปจนถึงหลายพันล้านบาท  

กลุ่มนี้ จะมีความหลากหลาย ทั้งในแง่นโยบายการลงทุน แนวทางการพัฒนาโครงการ มุมมองในการบริหารโครงสร้างทางการเงิน และยังมีความมีส่วนร่วมของเจ้าของอยู่ค่อนข้างมาก

บริษัทประเภทนี้ ส่วนใหญ่มีความสามารถในการได้เงินกู้จากสถาบันการเงินและตลาดเงิน ตลาดทุนได้พอสมควร แต่อาจจะไม่คล่อง ไม่หลากหลายเท่ากับผู้ประกอบการประเภทแรก และจะต่างกันมาก หาก

บริษัทในกลุ่มนี้ บริษัทใด...ไม่มีหรือมีระดับความน่าเชื่อถือด้านเครดิต ที่ต่ำกว่าระดับที่ควรลงทุน จากผู้จัดอันดับความน่าเชื่อถือด้านเครดิต อย่าง TRIS* หรือ Fitch*'

(* ธนาคาร ผู้ลงทุนสถาบันต่างๆ รวมทั้งคนในภาคการเงิน เค้าดูRating และความเห็นจาก Rating agency พวกนี้ประกอบ เวลาจะให้สินเชื่อหรือลงทุน)

จำนวนโครงการในมือ ก็มีความสำคัญเหมือนกับประเภทอื่นๆ บางบริษัทก็มีโครงการจำนวนมาก มากพอที่จะกระจายและลดความเสี่ยงให้กับภาพรวมได้เช่นกัน แต่ถ้าบริษัทไหนในกลุ่มนี้ มีจำนวนโครงการเป็นจำนวนเลขตัวเดียวต้นๆ....น่าจะต้องหาข้อมูลเพิ่ม(ต้องดูหน่อยละ)

ประเภทที่ 3 : บจก. มีประวัติ(ความเป็นมา)

ประวัติที่พูดถึงนี้ เราพูดถึงแต่ประวัติได้ที่ดี เพราะประวัติที่ไม่ดีเนี่ย อันนี้ถือว่าขอให้ตกสำรวจไปเลยละกัน (เพราะถ้าใครจะซื้อโครงการของผู้ประกอบการรายไหน แล้วเคยได้ยินข่าวมาว่า เจ้านี้...โกง, เจ้านี้...เพิ่งยกเลิกโครงการที่แล้ว, เจ้านี้...ทำโครงการที่แล้ว ไม่จบ หรือเจ้านี้...มีคดีกับผู้ซื้อรายย่อยเพียบ แล้ว...ยังอยากซื้อ เพราะคิดว่า เราคงไม่โดน!!! อันนี้ก็แล้วแต่ วิจารณญาณของแต่ละท่านแล้วล่ะ !!)

กลับมาที่ผู้ประกอบการประเภทที่ 3 ประเภทนี้มีเยอะ และบางทีคนทั่วไปก็มักจะไม่รู้ เรียกว่า เป็นของดีกันเลยทีเดียว

ครับ เราพูดถึงผู้ประกอบการที่ทำมานานๆ ทำมาหลายโครงการ บางทีทำมาตั้งแต่รุ่นพ่อ ทำกันมา 10 - 20 ปี ทำมาเอาว่า เกิน 5 โครงการขึ้นไป ถ้าจบหมดแล้วในช่วงซัก 10 กว่าปี นี่ต้องถือว่า "ใช้ได้ละ"

ตั้งสมมุติฐานก่อนว่า

- บริษัทเดิม หรือเจ้าของคนเดิม
- คนทำเป็นเจ้าของหลักจริงๆ ไม่ใช่แค่ มือปืนรับจ้างทำโครงการ
- ประมาณการว่าทำโครงการเฉลี่ยมูลค่า โครงการละ 200 ล้านบาท (5 โครงการ ก็รวม 1,000 ล้านบาท)

ถ้าใกล้เคียงหรือประมาณนี้ หมายความว่าตลอด 10 ปีมานี้ ผู้ประกอบการเจ้านี้ควรจะมีกำไรจากโครงการที่จบไปแล้ว 5 โครงการ อย่างน้อยเกือบๆ 200 ล้านบาท (สะสมตลอด 10 ปีนะ)ความหมายก็คือ ผู้ประกอบการประเภทนี้มีกำลังสะสมพอสมควร และที่สำคัญกว่านั้น คนกลุ่มนี้…มีชื่อเสียงต้องรักษา!!

จะบอกว่าหัวโบราณ เพราะเรื่องนี้ก็ต้องยอมรับว่า..มีผล โดยส่วนใหญ่คนที่ออกมาแสดงตัวในที่แจ้ง มักจะกล้ารับผิดชอบและไม่อยากเป็นเป้า หรือถูกมองในทางที่ไม่ดีอยู่แล้ว และยิ่งธุรกิจนี้อาศัยการบอกต่อ อาศัยความเชื่อมั่นของผู้บริโภคซื้ออยู่พอสมควร ดังนั้น กรณีที่เจ้าไหนทำอยู่ในทำเลเดิมๆ โซนเดิมๆนี่ ต้องถือว่า...น่าสนใจ

ประเภทที่ 4 : บริษัททั่วๆ ไป 

เป็นประเภทที่บอกไม่ได้ ต้องอ่านต่อ....ไปจนถึง วิธีสังเกต

อันนี้ก็ไม่ได้จะกีดกัน แบ่งแยกหรือใช้มาตรฐานในการมองให้ต่างไปนะ แต่ถ้าเราไปดูโครงการไหนแล้วถามเซลล์ก็แล้ว ลอง google ดูก็แล้ว ยังไม่เจออะไรเลย เจอแต่ที่เค้าโฆษณาโครงการปัจจุบัน เพราะเป็นบริษัทตั้งใหม่ ไม่เคยทำโครงการ ไม่มีประวัติ ไม่มีตัวตน

บริษัทประเภทนี้ น่าจะมีเยอะพอสมควรและมีความแตกต่างกัน หลากหลายยิ่งกว่ากลุ่มอื่นๆ แต่ขอแยกย่อยออกเป็น 2 พวกหลักๆ คือ

• มีธุรกิจหลักจากธุรกิจประเภทอื่นๆ : ถ้าเราถามไปแล้วรู้จักธุรกิจที่ผู้ประกอบการรายนี้เคยทำมา ยิ่งฟังแล้วรู้สึกรวย รู้สึกว่าน่าจะมีเงินเยอะก็ยิ่งดี และจริงๆแล้ว ในชีวิตจริงก็มีผู้ประกอบการจำนวนมาก ที่เริ่มต้นแบบนี้
• Unknown (เพิ่งรวมตัวกัน / ลองดู / ตัวปลอม / พ่อมีตัง / เพิ่งได้มรดกมา / ทำหนีภาษีที่ดิน) สำหรับกลุ่มย่อยนี้ไม่ได้จะบอกว่าใครดีหรือไม่ดี เพราะบางทีอาจจะมีบริษัทจดทะเบียน แค่ 1,000,000 บาท แต่เจ้าของมีเงินซื้อที่ดิน 100 ล้านบาท แล้วส่วนตัวเจ้าของก็มีเงินหลายร้อยล้านบาทก็ได้ แต่บางทีก็อาจไปเจอ บริษัททุนจดทะเบียน 5,000,000 บาท แล้วก็ไม่มีเงินที่จะซื้อที่ดินแล้ว ต้องไปกู้นอกระบบมา แล้วก็ไปกู้แบงก์อีก ส่วนเงินทุนที่จะทำต่อจากนี้ ก็หวังจากเงินดาวน์ของลูกค้า(ถ้าขายได้) 

วิธีสังเกตบริษัทอสังหาฯทั่วไป

สำหรับบริษัทอสังหาฯประเภทที่ 4 หรือทั่วไปๆ อยากให้ใช้วิธีการสังเกตุและศึกษาข้อมูลเป็นหลัก ทั้งการดูเอกสารและดูหน้างาน,เรียงตามความสำคัญ ทั้งนี้

1.หน้างานก่อสร้าง: เริ่มไปขนาดไหน มีความคืบหน้า ตามที่ควรจะเป็นมั้ย มีคนงานทำงานอยู่ในนั้นมั้ย เช่น ถ้าเซลล์บอกว่า คอนโดนี้ จะเสร็จ พร้อมเข้าอยู่ภายใน 1 ปี แต่ ณ วันนี้ ยังไม่เห็นโครงสร้างขึ้นมาถึงชั้น  2 – 3 เป็นอย่างน้อยนี่...ไม่น่าใช่ละ (ยกเว้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือคนที่จ้างผู้รับเหมามืออาชีพมากๆ)

2.มีธนาคารสนับสนุนวงเงิน :เพื่อการก่อสร้างโครงการหรือยัง ถามหรือดูในโปรชัวร์ก็ได้ ข้อเท็จจริงโครงการ ปกติเค้าจะต้องแจ้งให้ผู้บริโภคทราบอยู่แล้วว่า ที่ดินโครงการจดจำนองอยู่กับสถาบันการเงินหรือไม่ สถาบันการเงินชื่ออะไร เรามีสิทธิถามได้ จะให้ดีถามไปให้ชัดๆ เลยว่า มีวงเงินเพื่อการก่อสร้างจากธนาคารแล้วด้วยใช่มั้ย

3.สำนักงานขาย: เก่ามากมั้ย เทียบกับหน้างานก่อสร้าง ถ้าหน้างานก่อสร้างเริ่มไประดับนึงแล้ว(เห็นโครงสร้าง เห็นปูนเยอะแล้ว) อันนี้ อนุโลมให้สำนักงานขายเก่าได้ เพราะผู้ประกอบการก็จะไปเน้น4.การก่อสร้างให้เสร็จ และก็จะหวังว่า เดี๋ยวจะใช้บ้านจริงหรือห้องในคอนโดจริงๆ หรือใช้club house จริงๆ ไม่ว่าจะของหมู่บ้านหรือคอนโดเป็นสำนักงานขายต่อจากนี้

4.การอ้างถึงโครงการที่ผ่านมา: เวลาคุย เซลล์มีการอ้างถึงประวัติผู้ประกอบการให้ทราบบ้างมั้ย อันนี้ถ้ารายใหญ่ ทำมาเยอะก็ผ่านข้อนี้ไปสบายๆ แต่ผู้ประกอบการหน้าใหม่ ที่เค้าพูดชื่อ พูดยี่ห้อมาแล้ว เราไม่รู้จักเนี่ย เราน่าจะต้องถาม และอย่างน้อยเซลล์นั่นแหละที่ต้องรีบบอก

5.ยอดขายโครงการ: โครงการควรมียอดขายพอสมควร ไม่ได้ขายมานานเกินไป ซึ่งเรา ควรจะถามชาวบ้าน คู่แข่ง ว่าโครงการนี้ขายมาตั้งแต่เมื่อไหร่ด้วย ไม่ใช่ถามเซลล์อย่างเดียว พอไปเดินๆถามชาวบ้านแถวๆนั้น เดี๋ยวก็รู้เองว่า ขายดี ขายไม่ดี มีทะเลาะกับใครบ้าง ยิ่งถ้าไปเจอโครงการที่ดูเหมือนจะเสร็จแล้ว 100% มาสักพัก แต่ดันยังไม่มีใครเข้าไปอยู่ ไม่มีใครตากผ้าเลย...อันนี้ ถือว่า แปลกมาก ไม่ค่อยเกิด แต่ยิ่งต้องระวัง

6.ขนาดโครงการ : โครงการที่เราไปดูควรจะมีขนาดเท่าๆหรือมีลักษณะเหมือนโครงการ เดิมๆของผู้ประกอบการรายนี้ ไม่อยากให้เป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุด โครงการที่มีจำนวนยูนิตมากกว่าเดิม 2-3 เท่าตัวจากโครงการที่ผู้ประกอบการรายนี้เคยทำ ไม่ว่าจะบมจ. หรือบริษัทจำกัด (เพราะเวลาไม่ลงทุนเกินตัวและไม่มีภาระหนี้เยอะเกินไป พวกประเภท 1 – 3 จะค่อนข้างแข็งแรงมาก ยิ่งถ้าเค้ามีจำนวนโครงการในมืออยู่หลายโครงการ)