1. การประเมินราคาที่ดินโดยวิธีคิดจากรายได้กรณีให้เช่าเฉพาะที่ดิน
ตัวอย่าง ที่ดินแปลงหนึ่งเนื้อที่ 10 ไร่ ให้เช่าเพื่อทำที่จอดรถโดยสาร โดยได้รับค่าเช่าสุทธิปีละ 60,000 บาท อัตรารายได้ต่อปี = 12%
หามูลค่าที่ดิน
จากสูตร V = NOI
R
V = มูลค่าของที่ดิน
NOI = ค่าเช่าที่ดินสุทธิต่อปี(รายได้สุทธิต่อปี)R = อัตราผลตอบแทน
มูลค่าที่ดิน = 60,000x100 = 500,000 บาท
12
ราคาที่ดินต่อตารางวา = 500,000 = 125 บาทต่อตารางวา
10x400
2. การประเมินราคาที่ดินโดยวิธีคิดจากรายได้กรณีให้เช่าที่ดินพร้อมอาคาร
ในการประเมินราคาที่ดินที่มีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น จะต้องหักผลประโยชน์ที่ได้จากโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างอื่นออกเสียก่อน แล้วจึงประเมินราคาที่ดินได้
ตัวอย่าง ตึกแถวให้เช่าแห่งหนึ่ง ได้รับค่าเช่าสุทธิปีละ 90,000 บาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 16 ตารางวา มูลค่าตึกแถวประมาณ 400,000 บาท อัตราการคืนทุนของตึกแถว 5% ต่อปี อัตราผลตอบแทนที่ดิน 10% ต่อปี(อัตราการคืน ทุนของอาคารสามารถกำหนดได้จากช่วงอายุการใช้งานของอาคาร เช่นอาคารมีอายุ20 ปี อัตราการคืนทุนจะเท่ากับ 5% ต่อปี)
วิธีการประเมินราคา
รายได้ส่วนที่เป็นของอาคารตึกแถว = มูลค่าอาคารxอัตราการคืนทุน= 400,000x0.05 = 20,000 บาท
รายได้ส่วนที่เป็นของที่ดิน = 90,000 – 20,000 = 70,000 บาท
มูลค่าของที่ดิน = ค่าเช่าสุทธิ = 70,000 = 700,000 บาท
อัตราผลตอบแทน 0.10
มูลค่าที่ดินต่อตารางวา = 700,000 = 43,750 บาท/ตรว. 16
3. การประเมินราคาที่ดินโดยวิธีคิดจากรายได้กรณีให้เช่าแบบมีเงินกินเปล่า
ตัวอย่าง อาคารตึกแถว 3 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 12 เมตร ปลูกในที่ดินราชพัสดุ เมื่อปี พ.ศ.2525 เซ้งเมื่อปี 2537(มือ 2) ในราคา 850,000 บาท อัตราค่าเช่าเดือนละ 300 บาท สัญญาเช่า 20 ปี ต้นทุนก่อสร้างอาคารตารางเมตรละ 2,900 บาท ค่าเสื่อมราคา3%อัตราผลตอบแทนที่ดิน 12% ต่อปี
วิธีวิเคราะห์
การคิดมูลค่าอาคาร = (ราคาต้นทุนต่อหน่วยxพื้นที่อาคาร)-ค่าเสื่อม
= (2,900x144)-12,528 = 405,072 บาท
มูลค่าอาคารคิดด้วยวิธีต้นทุนทดแทนได้ 405,072 บาท
นำไปหักออกจากค่าเซ้ง = 850,000-405,072=444,928 บาท
มูลค่าที่เหลือจะเป็นผลตอบแทนแก่ที่ดินโดยเฉลี่ยปีละ = 444,928
20
= 22,426 บาท
บวก ผลตอบแทนที่ได้จากค่าเช่าต่อปี(300x12 เดือน)= 3,600 บาท
รายได้สุทธิหรือผลตอบแทนที่ได้ต่อปี=(22,426+3,600)=26,026 บาท
ดังนั้นมูลค่าที่ดิน(แทนค่าจากสูตร)= 26,026 = 216,883 บาท
0.12
ราคาที่ดินต่อตารางวา = 216,883 = 18,074 บาท/ต.ร.ว.
12
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
