แนวคิดการประเมินราคาด้วยวิธีคิดจากต้นทุน
การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีคิดจากต้นทุน เป็นแนวคิดของนักเศรษฐศาสตร์กลุ่มคลาสสิค ในเรื่องความสัมพันธ์ของต้นทุนการผลิตกับมูลค่า โดยแนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินควรมีค่าเท่ากับราคาทุนทดแทนหรือต้นทุนในการจัดหาทรัพย์สินใหม่ที่ใช้แทนกันได้ในปัจจุบัน และหักด้วยค่าเสื่อมราคาของการใช้ทรัพย์สิน
วิธีนี้นิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อน และมีลักษณะเป็นเทคนิคมาตรฐาน สามารถนำมาใช้คิดราคาสินทรัพย์จำนวนมากๆ ได้ นอกจากนั้นวิธีนี้ยังเหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินที่มีการซื้อขายน้อย ซึ่งไม่สามารถวิเคราะห์โดยเปรียบเทียบราคาตลาดได้
ขั้นตอนในการประเมินราคาโดยวิธีต้นทุนทดแทนหรือวิธีคิดจากต้นทุน มีขั้นตอนหลักๆ อยู่ 3 ขั้นตอน คือ
1. คำนวณหาราคาทดแทนใหม่หรือราคาปลูกสร้างใหม่ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง
2. คำนวณหาค่าเสื่อมราคาของอาคาร แล้วนำมาหักออกจากราคาในขั้นตอนแรก
3. รวมมูลค่าที่ดินและสิ่งควบอื่นๆ เข้าไป ก็จะได้มูลค่าประเมินของบ้านและที่ดินด้วยวิธีคิดจากต้นทุน
การคำนวณหาราคาทดแทนใหม่
โดยเหตุที่ราคาทดแทนใหม่ หรือราคาปลูกสร้างใหม่ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เป็นข้อมูลตั้งต้นเริ่มแรกของการประเมินราคาด้วยวิธีคิดจากต้นทุน ดังนั้นหากต้องการให้ผลการประเมินออกมาใกล้เคียงกับสภาพความเป็นจริงมากที่สุด จึงจำเป็นต้องพิถีพิถันกับเลือกวิธีการคำนวณราคาทดแทนใหม่ให้เหมาะสมกับสภาพสินทรัพย์ด้วย ทั้งนี้ในทางปฏิบัติแล้วการคำนวณหาราคาทดแทนใหม่ของอาคาร นิยมกระทำกันใน 3 ลักษณะ คือ
1. วิธีสำรวจปริมาณ วิธีนี้อาจเรียกได้ว่าเป็นการหาราคาทดแทนใหม่แบบละเอียด วิธีนี้นิยมใช้กันในหมู่ผู้รับเหมา ในการคำนวณหาปริมาณวัสดุ เพื่อประมูลงานหรือทำการก่อสร้าง ซึ่งการคำนวณราคาแบบนี้จำเป็นต้องมีการคำนวณหาค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง 3 ประเภทออกมาให้ได้ คือค่าใช้จ่ายทางตรง ค่าใช้จ่ายทางอ้อม และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเมื่อรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้าด้วยกัน ก็จะได้ราคาทดแทนใหม่ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ
ค่าใช้จ่ายทางตรง ในวิธีการสำรวจปริมาณ จะได้แก่ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากวัสดุและแรงงาน โดยตรงที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ซึ่งผู้รับเหมาจะต้องจ่ายเงินเพื่อสิ่งเหล่านี้ เช่น
• ค่าวัสดุ ซึ่งเมื่อทำการคำนวณปริมาณของวัสดุจากแบบแปลนที่ได้มาแล้ว ก็จะทำการหาราคาวัสดุก่อสร้างต่างๆ ณ.วันที่กำลังทำการประเมินราคาอยู่ ทั้งนี้ราคาวัสดุควรเป็นราคาวัสดุตามราคาตลาดที่หาได้ตอนนั้น ณ.สถานที่ที่ทำการประเมินราคา
• ค่าแรงงาน โดยต้องคำนวณว่าการทำงานแต่ละชนิด คิดค่าแรงเท่าใด ทั้งนี้ต้องเป็นการคิดค่าแรงงาน ณ.สถานที่ทำการประเมินราคา
• ค่าเช่าและซื้อเครื่องมือก่อสร้าง จะต้องคำนวณอัตราค่าเช่า หรือถ้าซื้อ ก็จะต้องคิดผลตอบแทนจากการซื้อเครื่องมือก่อสร้างเหล่านั้น
สำหรับค่าใช้จ่ายทางอ้อม จะเป็นค่าใช้จ่ายซึ่งไม่ได้เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโดยตรง เป็นการจ่ายในลักษณะทางอ้อมเช่น ค่าวิศวกรคุมงาน ผู้จัดการโครงการ ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าประกันภัย ทั้งประกันอุบัติภัยจากการก่อสร้างและตัวคนงาน ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าประกันข้อผูกมัดต่างๆ ค่าประกันสังคมของคนงาน ภาษี ค่าทดแทนความเสียหายให้แก่คนงาน และกำไรของผู้รับเหมา
2. วิธีคิดแทนค่าเป็นหน่วย วิธีนี้เป็นการดัดแปลงวิธีสำรวจปริมาณ ให้ง่ายขึ้น โดยแทนที่จะต้องคิดวัสดุแต่ละอย่างทั้งหมด แต่วิธีนี้จะคิดออกมาเฉพาะหน่วยเท่านั้น เช่น พื้นจะใช้วิธีหาจำนวนตารางเมตรของพื้นที่ทั้งหมด ที่มีลักษณะการก่อสร้างเหมือนกัน แล้วนำมาคิดเพียงตารางเมตรเดียวว่า ใช้เหล็ก คอนกรีต แบบ และค่าแรงเท่าไร ในหนึ่งตารางเมตร เมื่อได้ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร ก็จะนำมาคูณจำนวนตารางเมตรทั้งหมด ก็จะได้ราคาพื้นทั้งหมด และในส่วนอื่นๆ ก็คิดแบบเดียวกัน เมื่อนำปริมาณที่ได้มารวมกัน ก็จะได้ราคาทดแทนใหม่ของอาคาร
3. วิธีการเปรียบเทียบ การหาราคาทดแทนโดยวิธีนี้ ผู้ประเมินราคาจะต้องมีความชำนาญพอสมควร และมีประสบการณ์ที่จะประเมินราคาโดยการวิเคราะห์ว่าอาคารประเภทนั้นๆ ราคาค่าก่อสร้างควรมีราคาต่อตารางเมตรเท่าไร เพราะราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรที่ประเมินออกมา จะใช้เป็นหลักในการในการเปรียบเทียบกับอาคารที่กำลังประเมินราคาอยู่ แล้วทำการปรับแก้ส่วนที่แตกต่างกัน ก็จะได้ราคาทดแทนใหม่ของอาคารชนิดนั้น
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
