การคำนวณหาค่าเสื่อมราคา
เมื่อได้ราคาทดแทนใหม่ของสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในการประเมินราคาโดยวิธีคิดจากต้นทุน จะต้องมีการคำนวณหาค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้างออกมาให้ได้ เพื่อจะได้นำค่าเสื่อมราคาดังกล่าวมาหักออกจากราคาทดแทนใหม่ต่อไป สำหรับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่เป็นบ้านและที่ดินหรือที่อยู่อาศัยนั้น ค่าเสื่อมราคาที่เข้ามาเกี่ยวข้อง พอแยกออกได้เป็น 3 ประเภทด้วยกันคือ
1. ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (Physical Depreciation) ซึ่งหมายถึงค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ ตามสภาพการใช้งานและสภาพอายุของสินทรัพย์ การเสื่อมมูลค่าในลักษณะนี้ ถือว่าเป็นการเสื่อมราคาตามปกติของสินทรัพย์ทุกประเภท ในลักษณะที่ว่าของใหม่ย่อมเป็นที่ต้องการมากกว่าของเก่าเสมอ ทั้งนี้การเสื่อมสภาพทางกายภาพ นอกจากจะเกิดขึ้นจากอายุของสินทรัพย์ สภาพอากาศ แล้ว ยังอาจเกิดขึ้นได้จากการถูกใช้งาน การชำรุด และการใช้งานที่ไม่เหมาะสม
2. ค่าเสื่อมราคาทางการใช้งาน (Funtional Depreciation) เป็นค่าเสื่อมราคาหรือการเสื่อมมูลค่าที่เกิดขึ้นมาจากปัญหาความล้าสมัย เช่นบ้านและที่ดิน อาจมีสีที่เชย ไม่ทันสมัย ระบบไฟฟ้าอาจเป็นระบบเก่า ล้าสมัย การกั้นห้องใช้งานไม่เหมาะสม ส่วนใหญ่แล้ว การเสื่อมราคาประเภทนี้มักพบเสมอในบ้านและที่ดินเก่า แม้บ้านและที่ดินเก่าเหล่านั้นอาจมีค่าเสื่อมทางกายภาพไม่มากนัก แต่ค่าเสื่อมราคาทางการใช้งานจะเป็นค่าเสื่อมราคาที่เข้ามามีบทบาทอย่างมากต่อผู้ซื้อ และผู้เช่า
3. ค่าเสื่อมราคาภายนอก (External Depreciation) หรือค่าเสื่อมราคาจากทำเลที่ตั้ง (Locational Depreciation) เป็นค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นจากการที่บ้านและที่ดินใช้ประโยชน์ได้ลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากทำเลที่ตั้ง เช่น มีการจัดโซนนิ่ง(Zoning)ใหม่ มีการเปลี่ยนแปลงผังเมือง หรือมีการเปลี่ยนแปลงระบบจราจรจากสองทาง เป็นทางเดียว เป็นต้น
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
