ตัวอย่างการประเมินด้วยวิธีคิดจากต้นทุน
ตัวอย่าง 1 (แบบคิดง่ายๆ) ต้องการประเมินราคาตึกแถว 3 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 10 เมตร แห่งหนึ่ง ปลูกมาแล้ว 3 ปี
ขั้นตอนที่ 1 ประมาณต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่ในลักษณะเดียวกัน 500,000 บาท
ขั้นตอนที่ 2 ประมาณค่าเสื่อมราคาอาคาร -15,000 บาท
ขั้นตอนที่ 3 มูลค่าที่ควรจะเป็นของอาคาร = 500,000 -15,000 = 485,000 บาท
ขั้นตอนที่ 4 ประมาณราคาที่ดินเท่ากับ 120,000 บาท
ขั้นตอนที่ 5 คำนวณราคาประเมิน = 485,000+120,000 = 605,000 บาท
ตัวอย่าง 2 (แบบคิดอย่างละเอียด) บ้านอยู่อาศัยแห่งหนึ่งมีอายุ 6 ปี สภาพโดยรวมดี ลักษณะบ้านเป็นบ้านเดี่ยวที่มีเนื้อที่ 200 ตารางเมตร บ้านหลังนี้มีที่จอดรถ 2 คัน มีโรงรถขนาด 50 ตารางเมตร บ้านมีดาดฟ้า สระว่ายน้ำ มีระบบฉีดน้ำดับไฟ(Sprinkler System) ปูพรมอย่างดี มีชุดครัวพร้อม จากการสำรวจที่ดินว่างแปลงเท่ากัน ที่ไม่ได้ทำประโยชน์บริเวณติดกัน พบว่าเพิ่งขายไปในราคา 1,800,000 บาท
มูลค่าสร้างบ้านใหม่(200 ต.ร.มx5,000 บาทต่อต.ร.ม ซึ่งเป็นต้นทุนสร้างใหม่)1,000,000 บาท
ค่าปรับปรุงบ้าน(Upgrades) 400,000 บาท
ดาดฟ้า สระน้ำ และระบบสปริงเกอร์650,000 บาท
โรงรถ(50ตรมx2,000บาทต่อตรม ซึ่งเป็นต้นทุนสร้างใหม่) 100,000 บาท
รวม 2,150,000 บาท
หัก
ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ(สำรวจพบว่าประมาณ10%) 215,000บาท
ค่าเสื่อมราคาทางการใช้งาน(สำรวจพบว่าประมาณ 5%) 107,500 บาท
รวมมูลค่าสินทรัพย์ หลังหักค่าเสื่อมราคาแล้ว 1,827,500 บาท
การปรับปรุงทำเลที่ตั้ง(Site Improvement) เช่นทางเดิน ทางรถ สภาพภูมิทัศน์500,000 บาท
มูลค่าที่ดิน 1,800,000บาท
ผลการประเมินราคาด้วยวิธีคิดจากต้นทุน 4,127,500บาท
ข้อดีของการประเมินด้วยวิธีคิดจากต้นทุน
การหามูลค่าตามวิธีคิดจากต้นทุน เมื่อเปรียบเทียบกับวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด และวิธีคิดจากรายได้ มีข้อดีดังนี้
1. ในกรณีที่ข้อมูลเปรียบเทียบราคาตลาดไม่เพียงพอ และในการประมาณการรายได้และอัตราผลตอบแทนไม่ละเอียดเพียงพอ วิธีคิดจากต้นทุน จะให้มูลค่าที่ดีและน่าเชื่อถือกว่าอีกสองวิธี
2. วิธีคิดจากต้นทุน เป็นวิธีที่หามูลค่าได้อย่างกว้างขวาง เช่นการประกันภัย ก็ต้องการราคาทดแทนใหม่ และการประเมินราคาที่ก่อสร้างใหม่ ก็จะได้มูลค่าที่ถูกต้องและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์มาก
3. กรณีของการก่อสร้างอาคารที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะเจาะจง ซึ่งไม่สามารถที่จะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดและวิธีคิดจากรายได้ ก็จะใช้วิธีคิดจากต้นทุนนี้ หามูลค่าได้
ข้อจำกัดของวิธีคิดจากต้นทุน
ในการคำนวณหามูลค่าบ้านและที่ดินด้วยวิธีคิดจากต้นทุน มีข้อจำกัด ดังต่อไปนี้
1. มูลค่าของทรัพย์สิน ขึ้นอยู่กับความละเอียดจากการหาราคาทดแทนใหม่ มูลค่าที่ได้นี้นอกจากจะขึ้นกับความละเอียดในการหาราคาทดแทนใหม่แล้ว ยังขึ้นอยู่กับความชำนาญและประสบการณ์ของผู้ประเมิน ด้วย ทั้งนี้ตัวแปรที่มักทำให้ราคาทดแทนที่หามาได้มีความแตกต่างกันได้แก่ ตัวแปรค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อสร้าง ประสิทธิภาพในการดำเนินการก่อสร้าง เครื่องไม้เครื่องมือในการดำเนินการก่อสร้าง และความชำนาญในการก่อสร้างเป็นต้น
2. การคำนวณค่าเสื่อมราคา เป็นปัจจัยสำคัญอีกตัวหนึ่งซึ่งมีผลต่อมูลค่าในการประเมินราคาด้วย ทั้งนี้การคำนวณค่าเสื่อมนี้ มีโอกาสคลาดเคลื่อนได้สูง ขึ้นอยู่กับการมองและการตีค่าเสื่อมของผู้ประเมินแต่ละคน
3. มูลค่าที่หาได้ด้วยวิธีคิดจากต้นทุน ไม่ได้คำนึงถึงสภาพของตลาด ทำให้มูลค่าที่หาออกมาได้ อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
4. มูลค่าที่หาได้ ไม่ได้คำนึงถึงสิ่งก่อสร้างที่เกินความจำเป็นสำหรับการก่อสร้างชนิดนั้นๆ
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
