กลยุทธ์การกู้ยืมเงินมาเพื่อใช้ลงทุน (Leverage)
กลยุทธ์การกู้ยืมเงินมาเพื่อใช้ลงทุน(Leverage) เป็นกลยุทธ์ที่ใช้สร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในบ้านและที่ดินให้ถีบตัวสูงขึ้นได้แบบก้าวกระโดด และยังเป็นวิธีการที่สามารถนำมาประยุกต์ใช้ในการตัดสินใจเลือกประเภทการลงทุน ตลอดจนเลือกเงื่อนไขการกู้ยืมเงินได้ด้วย ซึ่งการประยุกต์ใช้กลยุทธ์การกู้ยืมเงินในการลงทุนในบ้านและที่ดิน ปกตินิยมใช้วิเคราะห์ตัดสินใจใน 3 กรณีด้วยกัน คือ
ก. การกู้ยืมเงินมาลงทุนกับการวิเคราะห์ผลตอบแทน โดยทั่วไปแล้ว การกู้ยืมเงินมาเพื่อลงทุนในบ้านและที่ดินยิ่งกู้ยืมมาใช้มากเพียงใด ก็จะมีผลทำให้ ผลตอบแทนจากการลงทุนขยับเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดได้มากเพียงนั้น ทั้งนี้อยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าต้นทุนหรือดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเงินจะต้องน้อยกว่าผลตอบแทนจากการลงทุนเท่านั้น กลยุทธ์นี้จึงจะนำมาใช้แล้วเกิดประโยชน์ อย่างไรก็ดีการนำกลยุทธ์นี้มาใช้ ในบางสถานการณ์ ต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่ดอกเบี้ยกู้ยืมเงิน ขยับสูงขึ้นจนเกินกว่าระดับอัตรา ผลตอบแทนที่พึงได้รับจากการลงทุน เพราะการนำกลยุทธ์นี้มาใช้ นอกจากไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แล้ว ยังส่งผลร้ายที่จะทำให้ท่านต้องประสบการขาดทุนอย่างไม่คาดฝันได้เช่นกัน
ผลกระทบของการกู้ยืมเงิน ที่มีต่อระดับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน แสดงในตัวอย่างข้างล่างนี้
ไม่กู้ยืม กู้ยืม
ราคาซื้อ 1,000,000 1,000,000
เงินกู้ (-) 0 750,000
เงินดาวน์(เงินที่ท่านต้องลงทุน)
1,000,000
250,000
รายได้สุทธิ 100,000 100,000
ดอกเบี้ยเงินกู้:750,000x0.08 (-) 0 (-) 60,000
ผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุน=รายได้สุทธิ- ดอกเบี้ยเงินกู้
100,000
40,000
อัตราผลตอบแทนเทียบกับเงินลงทุน
40,000/250,000=16%
ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมเงินมาลงทุน
0 6%
ข. การกู้ยืมเงินมาลงทุน กับภาวะเงินเฟ้อ (Leverage & Inflation) เป็นที่รับรู้กันในแวดวงการลงทุนว่าในยามที่เกิดภาวะเงินเฟ้อหรือสถานการณ์ที่เงินจำนวนเท่าเดิม มีค่าลดลงเรื่อยๆ กลยุทธ์ที่ดีที่สุดในการปกป้องเงินของตัวเองจากเงินเฟ้อสูงๆ ก็คือการถอนเงินที่ฝากไว้กับสถาบันการเงิน นำไปลงทุนในบ้านและที่ดินแทน เพราะการลงทุนในบ้านและที่ดิน นอกจากจะสามารถคุ้มครองผู้ลงทุนได้จากภาวะเงินเฟ้อแล้ว ยังเป็นลู่ทางการลงทุน ที่มักจะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อเสมอ อันเป็นผลดีทางอ้อมมาจากการกู้ยืมเงินมาลงทุนนั่นเอง
ลองมาดูตัวอย่างที่แสดงให้เห็นกลยุทธ์การลงทุนในช่วงภาวะเงินเฟ้อกัน ในตัวอย่างนี้จะเป็นการเปรียบเทียบเงินจำนวน เงิน 2 ก้อนจำนวน 200,000 บาทเท่าๆ กัน ก้อนหนึ่งนำไปฝากไว้ในธนาคาร แต่อีกก้อนหนึ่งนำไปลงทุนในบ้านและที่ดิน สมมติอัตราเงินเฟ้ออยู่ในระดับ 8% ต่อปี ในสถานการณ์เช่นว่า ผลจากการลงทุนในแต่ละรูปแบบ จะแสดงผลตอบแทนออกมาได้ดังนี้
เงินก้อนที่ฝากไว้กับธนาคาร
เงินฝากรวม 200,000
อัตราดอกเบี้ยเงินฝากเท่ากับ 8% 16,000
เงินฝาก + ดอกเบี้ยในปีที่ 1 216,000
อัตราเงินเฟ้อเท่ากับ 8% - 16,000
มูลค่าของเงินฝากหลังจากหักเงินเฟ้อแล้ว 200,000
อัตราผลตอบแทน(หลังจากเงินเฟ้อ) 0%
เงินก้อนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
เงินจำนวนเท่าๆ กัน 200,000 บาท แต่นำมาลงทุนในบ้านและที่ดิน โดยกู้ยืมเงิน โดยใช้เงิน
ดาวน์ 20% ที่เหลืออีก 80% กู้ยืมจากสถาบันการเงิน
ราคาซื้อ 1,000,000
เงินลงทุนในรูปเงินดาวน์ 200,000
ราคาหรือมูลค่าบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ (8%) 80,000
มูลค่าของบ้านและที่ดินเมื่อเวลาผ่านไป 1 ปี 1,080,000
ดอกเบี้ยเงินกู้ 10% กู้ยืมเงินทั้งสิ้น800,000บาท (-)80,000
ดอกเบี้ยเงินกู้ สามารถไปใช้ลดหย่อนภาษีได้ 20% (+)16,000
ดอกเบี้ยแท้จริงที่ต้องจ่าย หลังจากได้ประโยชน์ในการลดภาษี (-)64,000
มูลค่าของบ้านและที่ดินรวมเงินเฟ้อหักด้วยต้นทุนเงินกู้ยืมแล้ว 1,016,000
มูลค่าผลตอบแทนที่ได้รับสูงกว่าเงินเฟ้อ 16,000
อัตราผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินลงทุน 16,000/200,000 = 8% ต่อปี
สรุป เงินก้อนแรกที่ฝากไว้กับธนาคาร ผลตอบแทน เมื่อหักภาวะเงินเฟ้อแล้ว จะไม่เหลืออะไรเลย แต่เงินจำนวนเท่ากันก้อนที่สอง ที่นำไปลงทุนในบ้านและที่ดินจะยังคงมีอัตราผลตอบแทน หลังหักภาวะเงินเฟ้อแล้ว ถึง 8% ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่เกิดขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านและที่ดิน ตามภาวะเงินเฟ้อ(บ่อยครั้งที่เพิ่มขึ้นสูงกว่า) และผลประโยชน์จากการนำดอกเบี้ยกู้ยืมเงินมาลดหย่อนภาษี
ค. ทางเลือกในการใช้การกู้ยืมเงิน(Leverage Alternatives) กลยุทธ์การกู้ยืมเงินมาเพื่อการลงทุน สามารถนำมาประยุกต์ใช้ในการตัดสินใจเลือกเงื่อนไขการกู้ยืมเงิน ในรูปเงินดาวน์ และจำนวนเงินที่จะกู้ยืมเงินได้เป็นอย่างดี โดยอาศัยการพิจารณาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่เกิดขึ้นเป็นตัวตัดสินใจ ซึ่งสามารถแสดงตัวอย่างการประยุกต์ใช้ให้เห็นได้ดังนี้
กำหนดให้ราคาซื้อบ้านและที่ดิน=500,000 บาท ได้รายได้สุทธิจากการลงทุนใน 1 ปี อยู่ในอัตรา11% หรือ 55,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่อปี = 10% ทั้งนี้เราสามารถนำเงื่อนไขเหล่านี้ มาพิจารณาถึงจำนวนเงินที่ควรกู้ยืม และเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายเพื่อการลงทุนได้ โดยให้ลองสร้างทางเลือกมาหลายๆ ทางเลือก ซึ่งในตัวอย่างนี้ ได้สร้างทางเลือกมา 4 ทางเลือกด้วยกัน คือทางเลือก A. ใช้เงินตัวเองล้วนๆ ทางเลือก B. ดาวน์ 450,000 บาท และกู้ยืม 50,000 บาท ทางเลือก C ดาวน์ 100,000 บาท และกู้ยืม 400,000 บาททางเลือก D ดาวน์ 10,000 บาท และกู้ยืม 490,000 บาท
ซึ่งสามารถแสดงการวิเคราะห์ทางเลือกของการกู้ยืมเงินได้ดังนี้
A B C D
ราคาซื้อ 500,000 500,000 500,000 500,000
เงินดาวน์ 500,000 450,000 100,000 10,000
เงินกู้ยืม 0 50,000 400,000 490,000
รายได้สุทธิจากการลงทุน (11%) 55,000 55,000 55,000 55,000
ดอกเบี้ยเงินกู้ อัตรา10% 0 5,000 40,000 49,000
ผลตอบแทนจากการลงทุน 55,000 50,000 15,000 6,000
เงินลงทุนที่ต้องจ่ายออกไป 500,000 450,000 100,000 10,000
ผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินลงทุนที่จ่ายออกไป 11% 11% 15% 60%
จากตัวอย่าง จะเห็นได้ว่าทางเลือกในการกู้ยืมเงินแบบ D คือดาวน์ 10,000 บาท และกู้ยืม 490,000 บาท
จะดีที่สุด เพราะถ้ากู้ยืมเงินในเงื่อนไขแบบนี้แล้ว จะยังผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุดถึง 60%
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
