การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์
ในทางปฏิบัติแล้ว การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตนั้น จะไม่ค่อยให้ความสำคัญกับตัวเลขการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจมากเท่าใดนัก ที่เป็นเช่นนี้เพราะตัวเลขดังกล่าว เป็นเพียงคำตอบสุดท้ายที่เป็นตัวยืนยันว่า ภาวะเศรษฐกิจจะดีหรือร้าย ตามที่เคยคาดกันไว้แล้วหรือไม่เท่านั้นเอง ซึ่งในเรื่องการลงทุน กว่าตัวเลขเหล่านั้นจะยืนยันออกมา ก็เป็นช่วงเวลาที่สายเกินไปแล้ว จังหวะการลงทุนที่ถือว่าเหมาะสมและดีที่สุด น่าจะเป็นช่วงก่อนหน้าที่ตัวเลขเศรษฐกิจ จะยืนยันออกมา เพราะจังหวะการลงทุนแบบนี้ ทำให้เราเข้าถือครองบ้านและที่ดินได้ ในราคาไม่สูงจนเกินไป และสามารถสร้างผลตอบแทน เมื่อเศรษฐกิจดีแล้ว ได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ
ด้วยเหตุนี้เอง การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ จึงหมายถึงการวิเคราะห์ถึงต้นตอหรือปัจจัยต่างๆ ที่จะเป็นผลให้ภาวะเศรษฐกิจดีหรือเลวร้ายในเวลาต่อมา ซึ่งการวิเคราะห์ปัจจัยเหล่านี้ ทำให้สามารถพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นการล่วงหน้า ซึ่งการรู้ล่วงหน้านี้เอง จะช่วยให้เราสามารถกำหนดจังหวะโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมได้ ทั้งนี้ ปัจจัยที่เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น หรือเลวร้ายลง ประกอบไปด้วยปัจจัย 5 กลุ่มหลักๆ ด้วยกัน คือ
1. การพิจารณาแนวโน้มด้านเศรษฐกิจ(Economics Trend) ประเด็นที่จะต้องพิจารณาเป็นพิเศษได้แก่
• ความมั่นคงทางเศรษฐกิจ เป็นการวิเคราะห์ดูว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่วิเคราะห์เป็นอย่างไร มีเสถียรภาพมากน้อยแค่ไหน ถ้ามีเสถียรภาพมาก ก็จะส่งผลดีต่อภาวะอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเพราะมีส่วนช่วยเสริมบรรยากาศการค้าและการลงทุน
• ภาวะอุตสาหกรรมโดยทั่วไปโดยการวิเคราะห์จะดูว่าภาวะอุตสาหกรรมหลักๆของประเทศ หรือในท้องถิ่น ว่าดีและไม่ดีอย่างไร มีการขยายโรงงาน หรือขยายงานมากน้อยแค่ไหนโดยเหตุที่บ้าน สิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ถือเป็นปัจจัยการผลิตพื้นฐานในการทำธุรกิจ ดังนั้นภาวะอุตสาหกรรมที่ดีจะส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นตามไปด้วย
• รายได้ เป็นปัจจัยที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ารายได้ของคน และของธุรกิจเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้รายจ่ายในด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
• พิจารณาแนวโน้มทางการเงินทั้งระยะสั้นและระยะยาว ว่าสนับสนุนหรือเป็นอุปสรรค โดยดูจากสภาพคล่องและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ถ้าสถาบันการเงินมีสภาพคล่องสูงและอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ก็น่าจะมองได้ว่าธุรกิจหรือภาวะอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสสดใสในอนาคต
• สภาพแวดล้อมอื่นๆ ว่าเอื้ออำนวยมากน้อยแค่ไหน อาทิ การใช้จ่ายของประชากร การใช้จ่ายของภาคธุรกิจ การใช้จ่ายของภาครัฐ การใช้จ่ายจากเงินช่วยเหลือของต่างประเทศ และการหมุนเวียนของรายได้และเงินทุน ปกติแล้วถ้าการใช้จ่ายเหล่านี้มีมากขึ้น เศรษฐกิจมักจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้
2. การพิจารณาแนวโน้มด้านรัฐบาล(Political and Government Trend)
• กฎหมาย ระเบียบ และข้อบังคับต่างๆ(Regulation) โดยดูว่ามีกฎหมาย ระเบียบหรือข้อบังคับอะไรบ้าง ที่เป็นอุปสรรคต่ออสังหาริมทรัพย์ และอะไรบ้างที่สนับสนุน
• ฐานะทางเศรษฐกิจของรัฐบาล(Economic Stability)โดยเน้นดูว่ารัฐบาลมีฐานะเป็นอย่างไร ถ้ารัฐบาลสามารถจัดเก็บรายได้ภาษีอากรได้เข้าเป้า สอดคล้องกับรายจ่ายของภาครัฐย่อมส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ เพราะรัฐบาลจะมั่นคง และไม่เก็บภาษีเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามรัฐบาลมีฐานะย่ำแย่ รายได้รัฐบาลชักหน้าไม่ถึงหลัง นอกจากเป็นสัญญานบอกว่ารัฐบาลจะต้องเก็บภาษีเพิ่มขึ้นแล้ว ยังบอกให้ทราบว่าการคิดกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจะมีข้อจำกัด
• ฐานะทางการเมืองของรัฐบาล(Political Stability)อันนี้เป็นการพิจารณาในแง่ความมั่นคงทางการเมืองถ้ารัฐบาลมีเสียงข้างมาก และมีความปองดองกันสูง ก็มองได้ว่ารัฐบาลจะอยู่ได้จนหมดสมัย เสถียรภาพทางการเมืองนี้มีความเกี่ยวพันกับภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์มากทีเดียว เพราะความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองถือเป็นความเสี่ยงที่กระทบต่อบรรยากาศการค้าและการลงทุน นักลงทุนต่างชาติ มักให้ความสำคัญกับความเสี่ยงทางการเมืองตัวนี้มาก
• นโยบายของรัฐบาล(Viewpoints and Policies) ว่าอยู่ในลักษณะสนับสนุน หรือเป็นอุปสรรค
• ความสงบสุขและสงคราม(War and Peace) ในภาวะสงคราม จะมีผลทำให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจและการลงทุนอยู่ในภาวะเลวร้ายตามไปด้วย เพราะไม่มีใครมีกระจิตกระใจ มาทำธุรกิจหรือลงทุน
• มาตรฐานความเป็นอยู่ของประชาชน(Quality of Life)เป็นตัววัดความจำเริญทางเศรษฐกิจได้ทางหนึ่ง ถ้าประชาชนมีมาตรฐานความเป็นอยู่ที่ดี ก็จะทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นตามไปด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน เป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้ประชาชนมีมาตรฐานการดำรงชีวิตที่ดีขึ้น
• การจัดเก็บภาษี(Taxation)มีผลต่อกำลังซื้อของประชาชนโดยตรง กล่าวคือ ถ้ามีการเก็บภาษีสูง ประชาชนก็จะมีรายได้แท้จริงน้อยลง ในทางกลับกันถ้ามีการลดภาษี จะเท่ากับเป็นการเพิ่มรายได้และกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนไปโดยปริยาย
3. การพิจารณาแนวโน้มด้านภูมิภาคและท้องถิ่น(Regional and Local Trend)
• ทรัพยากรในท้องถิ่นนั้น ดูว่ามีมากน้อยเพียงใด พื้นที่ที่มีทรัพยากรที่สามารถมาพัฒนาสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นได้มาก มักเป็นผลให้อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นน่าสนใจมากกว่าที่อื่น
• รายได้ที่เกิดจากท้องถิ่น ต้องวิเคราะห์เพื่อให้ทราบว่า การอยู่อาศัยในท้องถิ่นนั้น ผู้อยู่อาศัยมีรายได้มากน้อยแค่ไหน เพียงพอต่อการดำเนินชีวิตในลักษณะเช่นไร
• ลักษณะตลาดท้องถิ่น ดูว่ามีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปในรูปแบบใด มีการพัฒนาขึ้นหรือไม่
• ความเจริญและความเสื่อมของท้องถิ่น โดยวิเคราะห์ดูแนวโน้มว่าในท้องถิ่นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มเจริญไปได้อีกหรือเปล่า หรือมีแนวโน้มแต่ที่จะเสื่อมโทรมลง แนวโน้มด้านนี้ มีผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นค่อนข้างมาก
• พิจารณาการเปลี่ยนแปลงขนาด(Size) การขยายตัวของเมือง ว่ามีแนวโน้มขยายขนาดมากขึ้นได้หรือไม่ เช่นท้องที่บางท้องที่ ตัวเมืองมีแนวโน้มขยายขนาด ซึ่งทำให้ในอนาคตอาจมีการเปลี่ยนแปลงจากสุขาภิบาล ไปเป็นเทศบาล
• การกำหนดผังเมือง การกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ ในท้องถิ่น ว่าเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาท้องถิ่นมากน้อยเพียงใด
• การเปลี่ยนแปลงทัศนคติ(Attitude)ความเป็นอยู่ของคนในท้องถิ่นนั้น ว่ามีลักษณะเป็นเช่นไร สนับสนุนต่อความสงบในการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน
4. การวิเคราะห์ตลาด(Market Analysis)
• ลักษณะของตลาด โดยพิจารณาดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นมีสภาพตลาดเป็นเช่นไร เช่นเป็นตลาดผูกขาด ตลาดผู้ขายน้อยราย หรือตลาดแข่งขันอย่างสมบูรณ์
• ความต้องการ(Demand) เป็นการพิจารณาดูแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน
• ปริมาณการผลิตหรือการสร้างออกมา(Supply) โดยพิจารณาสำรวจดูแนวโน้มการสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างมาเพื่อขายในท้องถิ่นที่พิจารณาว่ามีมากน้อยเพียงใด
• ราคา(Price) เป็นผลที่เกิดขึ้นเนื่องจากปริมาณความต้องการ และปริมาณการผลิตหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์ออกมาเพื่อสนองตอบ ตามหลักเศรษฐศาสตร์แล้ว มีหลักในการวิเคราะห์ดังนี้
ถ้าปริมาณความต้องการ มากกว่าปริมาณการผลิตจะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น
ถ้าปริมาณการผลิตหรือปลูกสร้าง เกิดสูงกว่าปริมาณความต้องการเมื่อใด จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง
เมื่อราคาสูงขึ้น จะทำให้ความต้องการ ลดลง แต่ ปริมาณการปลูกสร้างเพื่อขาย สูงขึ้น
เมื่อราคาลดลง จะทำให้ปริมาณความต้องการสูงขึ้น แต่ปริมาณการผลิตลดลง
5. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง(Location Analysis)
• โครงสร้างการใช้ที่ดินนั้น ว่าในบริเวณนั้น การใช้ที่ดินส่วนใหญ่ใช้ในกิจกรรมเศรษฐกิจประเภทใด ก่อให้เกิดรายได้มากน้อยแค่ไหน ปกติแล้วพื้นที่บริเวณที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจประเภทที่สามารถสร้างรายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ มักมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นดีตามไปด้วย
• การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นบริเวณนั้น เช่นอัตราการเจริญเติบโต ลักษณะการขยายตัว เป็นต้น
• การเปลี่ยนแปลงของบริเวณใกล้เคียง ว่ามีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะใด สนับสนุนต่อความเจริญมากน้อยแค่ไหน
• ความหนาแน่นของประชากร(Density of Population) ปัจจุบันอยู่ในสภาพเช่นไร และในอนาคตจะอยู่ในสภาพอย่างไร
• ความเหมาะสมของบริเวณนั้น ว่าสมควรเป็นบริเวณที่ใช้สำหรับดำเนินการในลักษณะใด เช่นใช้สำหรับการพาณิชย์ หรือเป็นบริเวณอุตสาหกรรม
• การคมนาคมขนส่ง สะดวกมากน้อยแค่ไหน
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
