อัตราค่านายหน้า
ปกติอัตราค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐาน ตามธรรมเนียมที่ปฏิบัติกันโดยทั่วไปในประเทศไทย ก็คือถ้าเป็น กรณีขาย จะคิดค่านายหน้า 3% ของราคาขาย โดยต้องจ่ายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธ์
ส่วนกรณีเป็นการเช่า จะคิดค่าธรรมเนียมนายหน้า เท่ากับ ค่าเช่า 1 เดือนในแต่ละสัญญา ภายใต้เงื่อนไขสัญญาเช่าขั้นต่ำคือ 1 ปี
อย่างไรก็ดี สำหรับการฝากขายกับนายหน้าที่เป็นทางการ เช่นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีชื่อเสียง และเป็นรายใหญ่ๆ จะมีเงื่อนไขปลีกย่อยในการคิดค่านายหน้าเพิ่มขึ้นด้วย
ซึ่งที่พบเจอกันอยู่บ่อยๆ ในสัญญามาตรฐานที่ใช้กัน ก็คือกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมกรณีนายหน้าสามารถหาผู้ซื้อให้เข้ามาทำสัญญาซื้อได้ภายใน 3 เดือน นับแต่วันทำสัญญาแต่งตั้งตัวแทน ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าบำเหน็จหรือค่านายหน้าให้แก่ตัวแทนในอัตรา 4% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ โดยคิดอัตราขั้นต่ำ 40,000 บาท ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
แต่หากผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาภายหลัง 3 เดือนไปแล้ว ค่านายหน้าที่ต้องจ่ายให้กับตัวแทน จะจ่ายในอัตราปกติคือ 3% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ ขั้นต่ำ 30,000 บาทแทน ซึ่งค่านายหน้านี้ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ทั้งนี้ผู้จะขายจะต้องชำระให้เสร็จสิ้นภายในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยทำเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายในนามบริษัทตัวแทนที่ปรากฏในสัญญา และในกรณีของการเป็นนายหน้าหาผู้เช่า เมื่อนายหน้าติดต่อหาผู้เช่าให้ได้แล้ว จะต้องจ่ายค่าบำเหน็จหรือค่านายหน้าให้กับตัวแทนในอัตรา ค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่า 1.5 เดือนต่อสัญญาเช่า 2 ปี และ 2 เดือนต่อสัญญาเช่า 3 ปี โดยจะต้องชำระให้ในทันทีที่ทำสัญญาเช่า
ซึ่งค่านายหน้าของบริษัทนายหน้า ในบ้านเราตามที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ จะสอดคล้องกับอัตราค่านายหน้าในต่างประเทศ ที่มีอัตราใกล้เคียงกับในบ้านเรา คือค่านายหน้าในประเทศที่พัฒนาแล้ว จะอยู่ในช่วงระหว่าง 3-10% ขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาริมทรัพย์ ว่าขายได้ง่าย-ยากมากน้อยเพียงใด ส่วนค่านายหน้าสัญญาเช่า ก็อยู่ในอัตราใกล้เคียงกัน
ประเภทของสัญญาฝากขายอสังหาริมทรัพย์
การนำอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านและที่ดิน ไปฝากขายกับนายหน้า จำเป็นต้องมีการทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับนายหน้า อย่างเป็นกิจจะลักษณะด้วยเสมอ ซึ่งสัญญาที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการจัดทำกันในที่นี้ ก็คือ “สัญญาการฝากขายอสังหาริมทรัพย์(Listing Agreement)”
ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว สัญญาฝากขายอสังหาริมทรัพย์ อาจทำได้ในหลายรูปแบบด้วยกัน อย่างไรก็ดี ตามหลักสากลแล้ว สัญญาฝากขาย สามารถแยกออกได้เป็น 4 รูปแบบใหญ่ๆ ดังแสดงในแผนภาพที่ 15-1 คือ
สัญญาแบบเปิดกว้าง(Open Listing) สัญญาฝากขายบ้านแบบนี้ จะมีลักษณะเป็นสัญญาที่เจ้าของทำกับนายหน้ารายหนึ่งรายใด หรือนายหน้าหลายราย เพื่อมอบหมายหน้าที่ในการขายให้กับนายหน้าที่ทำสัญญาด้วย
ลักษณะสำคัญของสัญญาแบบนี้ก็คือเจ้าของจะทำการจ่ายค่าธรรมเนียมให้กับนายหน้ารายไหนก็ได้ ที่เป็นผู้หาผู้ซื้อมาให้กับเจ้าของได้เป็นเจ้าแรก ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว การทำสัญญาแบบนี้ มักไม่จูงใจให้นายหน้าให้ความสนใจในการขายและโฆษณามาก เพราะทำแล้วอาจไม่ได้ผลประโยชน์หากมีนายหน้าเจ้าอื่นมาขายตัดหน้า สัญญาแบบนี้จึงไม่ค่อยนิยมทำกันในหมู่นายหน้าที่ให้บริการครบวงจร
สัญญาแบบทำกับนายหน้ารายเดียว(Exclusive Agency Listing) สัญญาฝากขายอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ เป็นสัญญาที่ทำกับนายหน้าเพียงรายเดียว แต่ยังคงสงวนสิทธิในการที่เจ้าของจะขายเองได้ โดยหากเป็นกรณีเจ้าของขายเอง จะไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมให้กับนายหน้าแต่อย่างใด
สัญญาฝากขายแบบเบ็ดเสร็จ(Exclusive Right-to-Sell Listing)เป็นสัญญาฝากขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกับนายหน้ารายหนึ่งรายใด โดยมอบหมายให้นายหน้ารายนั้นเป็นผู้จัดการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเบ็ดเสร็จแต่ผู้เดียว ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา(ปกติจะมีระยะเวลาประมาณ 6-10 เดือน)
ทั้งนี้ถ้าเกิดการขายขึ้นระหว่างเวลาตามสัญญา ไม่ว่าจะเป็นใครเป็นผู้ขาย นายหน้าจะได้รับการการันตีว่าจะได้รับค่านายหน้าตามที่ตกลงกัน สัญญาลักษณะนี้มีข้อดี ก็คือจูงใจให้นายหน้าให้ความสนใจในการขายให้ผู้ฝากอย่างเต็มที่ และเต็มใจที่จะโฆษณาและทำทุกวิถีทางเพื่อจะให้สามารถขายได้ภายในกำหนด
สัญญาที่ทำกับการขายเพียงครั้งเดียว(One-Time Show Listing) เป็นสัญญาที่ระบุให้ตัวแทนนำเสนอบ้านให้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพรายหนึ่งรายใด หรือตามรายชื่อที่กำหนด และการันตีคอมมิชชั่นถ้าบ้านขายให้กับผู้ซื้อรายนั้นได้
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
