เศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นที่ควรรู้
ที่กล่าวมาแล้วข้างต้น เป็นประเด็นของการมองและวิเคราะห์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ที่ครอบคลุมในทุกๆ เรื่องที่มีผลกระทบกับมูลค่า อย่างไรก็ดีบทบาทของเศรษฐกิจที่มีต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ มีประเด็นปลีกย่อยที่ควรรู้และเข้าใจเป็นพิเศษ นอกเหนือจากปัจจัยในการวิเคราะห์ ซึ่งความรู้ความเข้าใจในเรื่องเหล่านี้จะช่วยให้การวิเคราะห์และการมองแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ทำได้ดียิ่งขึ้น
1. เศรษฐกิจรากฐาน(Economic Base)กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจรากฐานในที่นี้หมายถึงธุรกิจพื้นฐานที่มีอยู่ในท้องถิ่น ซึ่งอาจเป็นกิจการอุตสาหกรรม กิจการค้า และการให้บริการ ซึ่งกิจการ เหล่านี้บ่งชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในเชิงเศรษฐกิจของพื้นที่แต่ละพื้นที่ว่าจะสามารถสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นได้มากน้อยเพียงใด เป็นที่ทราบกันดีว่าศักยภาพในการสร้างรายได้มีความสัมพันธ์โดยตรงกับมูลค่า ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่ามูลค่าหรืออสังหาริมทรัพย์ในแต่ละท้องที่จะมีความสัมพันธ์โดยตรงกับเศรษฐกิจรากฐานอย่างยากจะแยกออกจากกัน สรุปเป็นประเด็นได้ดังนี้
• เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดิน เป็นสินทรัพย์ประเภทที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ดังนั้นเศรษฐกิจรากฐาน ที่ตั้งอยู่ในบริเวณที่ตั้งที่ดิน จึงเป็นเสมือนตัวที่ช่วยให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่ ถ้าปราศจากเศรษฐกิจรากฐานแล้วมูลค่าหรือราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะขาดรากฐานในการที่จะยืนอยู่ได้ต่อไป
• เศรษฐกิจรากฐานในลักษณะที่สามารถผลิตเพื่อบริโภคภายในท้องถิ่นได้แล้ว ยังสามารถผลิตเพื่อไปจำหน่ายในท้องถิ่นอื่นได้อีก ย่อมมีศักยภาพในการสร้างรายได้มากกว่าเศรษฐกิจรากฐานที่ผลิตสินค้าและบริการเพื่อสนองตอบความต้องการในท้องถิ่นแต่เพียงอย่างเดียว ดังนั้นถ้าที่ดินบริเวณใดมีเศรษฐกิจรากฐานที่สามารถส่งไปขายและทำรายได้ในท้องถิ่นอื่นได้อีก ก็ควรมีมูลค่ามากกว่าในบริเวณที่ขายเฉพาะภายในท้องถิ่น
• มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ยังขึ้นอยู่กับความหลากหลายของธุรกิจหรือกิจการที่ดำเนินการด้วย ทั้งนี้เศรษฐกิจรากฐาน ที่อิงอยู่กับกิจการหรืออุตสาหกรรมเพียงอย่างเดียว ย่อมมีข้อจำกัดในเรื่องศักยภาพในการทำรายได้ และยังมีความเสี่ยงในการดำเนินกิจการสูง ดังนั้นเศรษฐกิจพื้นฐาน ที่จะช่วยเสริมสร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี ควรเป็นเศรษฐกิจรากฐานที่มีความหลากหลาย เช่นควรมีทั้งกิจการผลิตสินค้า กิจการค้าขาย และการให้บริการ นอกจากนั้นยังควรมีกิจการในระดับรองลงมารองรับด้วยด้วย เช่น ระบบโรงเรียน ซูปเปอร์มาร์เก็ต ตลาด คลีนิคแพทย์ หมอฟัน ร้านขายยา และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
• เศรษฐกิจรากฐาน ก่อให้เกิดการจ้างงานในลักษณะเป็นตัวคูณ กล่าวคือจากการสำรวจพบว่าการจ้างงานที่เกิดขึ้น 1 ตำแหน่งในเศรษฐกิจรากฐาน จะส่งผลให้เกิดการจ้างงานตามมาในกิจการที่เป็นส่วนประกอบระดับรองลงมาอีก 2 ตำแหน่ง ยกตัวอย่างเช่นถ้าในท้องถิ่นมีกิจการ ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ เข้ามาเปิดกิจการ และประกาศรับสมัครพนักงานจำนวน 100 ตำแหน่ง การเปิดรับสมัครพนักงานในกิจการที่เป็นเศรษฐกิจรากฐานตามตัวอย่างนี้ จะมีผลทำให้มีเกิดโอกาสในตำแหน่งงานในกิจการระดับรองลงมาได้ถึง 200 ตำแหน่ง ซึ่งโอกาสการทำงานในกิจการระดับรองลงมาเหล่านี้เช่น ร้านขายของ ร้านอาหาร ปั้มน้ำมัน ธนาคาร แพทย์ ทนาย ตำรวจ พนักงานดับเพลิง ครู และเจ้าหน้าที่ของรัฐ ซึ่งความรู้ความเข้าใจในส่วนนี้ จะเป็นแนวทางในการประมาณหาระดับความต้องการบ้านและที่ดินในแต่ละท้องถิ่นได้เป็นอย่างดี
2. การเปลี่ยนแปลงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น ปกติจะเกิดขึ้นจากการที่มีธุรกิจหรือกิจการอุตสาหกรรมใหม่ๆ เข้าไปตั้งถิ่นฐานในท้องถิ่น หรืออาจเกิดขึ้นจากสาเหตุในลักษณะกลับกันคือกิจการที่เคยอยู่ในท้องถิ่นเกิดปิดหรือย้ายกิจการ โดยเหตุที่การพัฒนาที่ดินเพื่อการปลูกสร้างบ้าน สำนักงานและร้านค้า จำเป็นต้องใช้ระยะเวลาค่อนข้างนาน กว่าจะเสร็จ ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าถ้าเกิดการเปลี่ยนแปลงความต้องการในระยะสั้นๆ จากสาเหตุข้างต้นจะมีผลทำให้การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการทำได้ไม่ทัน ซึ่งจะทำให้การเปลี่ยนแปลงราคาอสังหาริมทรัพย์ ตอบสนองอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ยังไม่สามารถสร้างหรือผลิตมาสนองตอบความต้องการได้ทัน ทั้งนี้ประเด็นเรื่องการเปลี่ยนแปลงความต้องการในระยะสั้นๆ อาจแยกพิจารณาเป็นกรณีๆ ได้ดังนี้
• กรณีมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการก่อตั้งหรือเคลื่อนย้านกิจการที่เป็นเศรษฐกิจรากฐานเข้ามาในท้องถิ่น การเปลี่ยนแปลงในลักษณะนี้จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในท้องตลาดมีน้อย และไม่สามารถสร้างขึ้นมาสนองตอบความต้องการในระยะสั้นได้ทัน
• กรณีมีอสังหาริมทรัพย์เสนอขายในท้องตลาดเพิ่มขึ้น กรณีนี้มักเกิดขึ้นหลังจากเกิดเหตุการณ์ในกรณีแรกไปแล้วนานพอสมควร กล่าวคือ เมื่อเห็นว่ามีความต้องการเกิดขึ้นและราคาอสังหาริมทรัพย์ขยับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ก็จะเป็นแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการเห็นลู่ทางในการสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนองตอบความต้องการที่เกิดขึ้น ซึ่งกว่าจะดำเนินการได้อาจต้องใช้ระยะเวลาเป็นปี ซึ่งเหตุการณ์ที่มักเกิดขึ้นตามมาเสมอ ก็คือมีผู้ประกอบการมากราย เข้ามาสร้างอสังหาริมทรัพย์ออกเสนอขาย จนเกินกว่าระดับความต้องการของตลาดที่จะรับได้ ซึ่งจะเป็นผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับราคาต่ำลง เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
• กรณีที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นลดลง ในขณะที่การเพิ่มขึ้นของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น มีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ในทางตรงกลับกัน หากเกิดสถานการณ์ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นลดลงบ้าง ก็จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยเหตุที่ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างนำออกเสนอขายในตลาดขาดความยืดหยุ่นในลักษณะที่ต้องใช้ทุนและระยะเวลาในการสร้างนานมาก ทำให้ไม่สามารถลดลงได้อย่างรวดเร็วตามความต้องการได้ ดังนั้นกรณีความต้องการในระยะสั้นลดลง ก็จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน ปกติแล้วภาวะที่อสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด มักมีผลทำให้การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อเสนอขายในท้องตลาด ต้องหยุดลง ผู้จัดสรรและผู้สร้าง จะประสบปัญหาในการดำเนินการ และออกไปจากตลาด และต้องรอจนกว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงในความต้องการระยะสั้นอีกครั้ง หมุนเวียนเป็นวัฏจักรไป
3. การเปลี่ยนแปลงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ปกติจะเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงของประชากรและรายได้เป็นสำคัญ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว สามารถพยากรณ์ได้จากลักษณะความเป็นอยู่ประชากร โดยดูที่ความสามารถในการหารายได้ของประชากรในแต่ละช่วงอายุเป็นสำคัญ
การวิเคราะห์ความต้องการระยะยาวโดยดูจากจำนวนประชากรแต่เพียงอย่างเดียว ไม่ได้ให้ภาพที่ชัดเจนมากนักในเรื่องความต้องการอสังหาริมทรัพย์ เพราะประชากรไม่ใช่ทุกคนที่จะมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ปกติแล้วความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของประชากร มักมาจากประชากรที่มีรายได้สูงและค่อนข้างมั่นคง ทั้งนี้ประชากรในกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อสำคัญ จะได้แก่ประชากรในกลุ่มที่มีอายุอยู่ในช่วง 30-50 ปี เป็นสำคัญ
ดังนั้นถ้าต้องการทราบว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นนั้นจะมีมากน้อยเพียงใด จะต้องเริ่มจากการศึกษาว่าประชากรในท้องถิ่นนั้นมีมากน้อยแค่ไหน และประชากรแต่ละช่วงอายุ มีจำนวนกลุ่มละเท่าไร แล้วค่อย โฟกัสไปที่ประชากรในกลุ่มอายุ 30-50 ปี ซึ่งเป็นประชากรกลุ่มที่มีรายได้มากพอและมั่นคงที่จะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ โดยดูว่าประชากรในกลุ่มนี้มีอยู่จำนวนเท่าไร และอัตราการเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน
การประยุกต์ใช้ข้อมูลโครงสร้างอายุของประชากรในท้องถิ่นในการพยากรณ์แนวโน้มความต้องการในอนาคตว่าประชากรในกลุ่มอายุ 30-50 ปี มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไร อาจทำได้โดยอาศัยตัวเลขประชากรในช่วงอายุ 20-30 ปี ในวันนี้เป็นฐานในการพยากรณ์ เพราะ ในอีก 10 ปีข้างหน้า ประชากร กลุ่มนี้ก็จะกลายเป็นประชากรในกลุ่มอายุ 30-50 ปี ไปโดยปริยาย
สรุปก็คือข้อมูลจำนวนประชากรและการกระจายประชากรตามอายุมีประโยชน์มากกับการมองแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นข้อมูลพื้นฐานในการประมาณการขนาดของตลาด และแนวโน้มความต้องการในอนาคตได้เป็นอย่างดี
4. เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ดอกเบี้ย เป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนประเภทหนึ่ง ที่เกี่ยวพันโดยตรงกับเงินเฟ้อหรือภาวะที่ค่าเงินลดลง กล่าวคือ เมื่อใดก็ตามที่เงินเฟ้อสูงขึ้น คนทั่วไปก็จะต้องการผลตอบแทนในรูปดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้น เพื่อให้ชดเชยกับเงินเฟ้อที่สูงขึ้นนั่นเอง ในทางกลับกันถ้าเงินเฟ้อต่ำ ดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะต่ำตามไปด้วย
อย่างไรก็ดี ในแง่การลงทุนในบ้านและที่ดินแล้ว ดอกเบี้ยตัวที่เข้ามาเกี่ยวข้อง มักเข้าใจกันว่าจะได้แก่ดอกเบี้ยเงินกู้ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดีอัตราดอกเบี้ยทุกตัวล้วนมีผลกระทบต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน ลองมาพิจารณาดูผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยต่อการลงทุนในบ้านและที่ดินบ้าง ในที่นี้จะแยกกล่าวเป็น 2 กรณี คือ กรณีแรก ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ และกรณีที่สองในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยสูง
ภาวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ หมายความว่า การผ่อนชำระแต่ละเดือนเพื่อซื้อบ้านจะต่ำตามไปด้วย นั้นคือจะมีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านหรือผู้ลงทุนในบ้านและที่ดิน สามารถจ่ายได้เพิ่มขึ้นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือพูดง่ายๆ ก็คือยามใดที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ เท่ากับว่าผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนจะมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นนั่นเอง
ส่วนในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยสูงบ้าง โดยทั่วไปแล้ว การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาด มักมีสาเหตุพื้นฐานมาจากภาวะเงินเฟ้อ ที่สูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ทำให้ค่าเงินมีแนวโน้มลดน้อยลง ดังนั้นคนฝากเงินจึงต้องการดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อชดเชยการสูญเสียค่าเงินไป แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จะมีผลทำให้กำลังซื้อของผู้ซื้อรายใหม่ลดลงก็ตาม แต่ในอีกด้านหนึ่ง ภาวะที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น กลับส่งผลดีต่อผู้ที่ถืออสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เนื่องจากการสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จะปลุกเร้าให้อสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่าสูงขึ้น ซึ่งสังเกตได้จากในอดีตที่ผ่านมา ข่าวการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จะเสมือนหนึ่งเป็นข่าวดีกับผู้ถืออสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วไปโดยปริยาย แต่จะ ถือเป็นข่าวร้าย สำหรับผู้ถือหุ้น หุ้นกู้และพันธบัตร เพราะข่าวการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยมักทำให้หุ้น หุ้นกู้และพันธบัตร มีราคาลดต่ำลง
สำหรับสาเหตุที่ทำให้มูลค่าหรือราคาอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางเพิ่มขึ้นเสมอ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น สามารถอธิบายได้ดังนี้
• เงินเฟ้อสูงเท่าไร ต้นทุนการก่อสร้าง ก็จะสูงขึ้นตามนั้น ทั้งนี้เงินเฟ้อไม่เพียงกดดันให้อัตราดอกเบี้ยต้องสูงขึ้นเท่านั้น ยังมีผลทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้การปลูกสร้างหรือพัฒนาบ้านหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่าน้อยลง เพราะผู้รับเหมาขาดทุน การจ่ายเงินผ่อนชำระคืนเงินกู้สูงขึ้น คนที่จะมีคุณสมบัติกู้ได้จะน้อยลง ดังนั้นจะส่งผลดีกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วโดยปริยาย เพราะราคาจะขยับตัวสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ
• เงินเฟ้อยิ่งสูงเท่าไร จะผลักดันให้นักลงทุนยิ่งเคลื่อนย้ายการลงทุนมายังสินทรัพย์ลงทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพราะเงินเฟ้อจะกระทบการลงทุนในหุ้นและพันธบัตร รวมถึงสินทรัพย์ทางการเงินอื่นๆ ด้วย ทั้งนี้สินทรัพย์ที่นิยมเปลี่ยนมาลงทุนกันมาก ได้แก่อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า(Income Property) ที่เป็นสินทรัพย์ประเภทที่สามารถป้องกันมูลค่าของตัวเองจากภาวะเงินเฟ้อ(Inflation-protected Rental Revenues)ได้ดีที่สุด
• เงินเฟ้อยิ่งสูง ค่าเช่ายิ่งสูง ดังนั้นกำไรจะเพิ่มขึ้น(More Inflation , Higher Rent , Greater Profits) ผู้ลงทุนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทลงทุนระยะยาวมักได้รับผลประโยชน์ในช่วงเงินเฟ้อ เพราะสามารถเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าได้สูงขึ้น นอกจากนั้นกรณีกู้ยืมเงินมาเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในลักษณะอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะเป็นผลให้รายจ่ายเงินกู้แท้จริงลดน้อยลง
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
