ปัจจัยที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพิ่มค่าหรือลดค่า
2.การปรับปรุงสาธารณูปโภค-สาธารณูปการขั้นพื้นฐาน(Improved Infrastructure) เช่น ถนน ศูนย์การค้า โรงภาพยนตร์ ระบบธนาคาร ประปา ท่อระบายน้ำ โรงเรียน สนามบิน ท่าเรือ และโรงพยาบาล เป็นต้น การปรับปรุงหรือขยายโครงการเหล่านี้ ถ้าเกิดขึ้นเมื่อไร ก็มักจะส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้น ได้รับความสะดวกสบาย และทำประโยชน์ได้เพิ่มขึ้น ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ จะมีมูลค่าสูงขึ้น
อย่างไรก็ดี โครงการเหล่านี้ บางครั้งอาจส่งผลกระทบด้านลบกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ได้เหมือนกัน โดยเฉพาะถ้าหากดำเนินการแล้ว เป็นผลให้อสังหาริมทรัพย์เกิดข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ขึ้นมา
ตัวอย่างเช่น การปรับถนนเป็นวันเวย์อาจมีผลทำให้อสังหาริมทรัพย์บางส่วนเข้าออกไม่สะดวก หรือการสร้างทางด่วน หรือ มอเตอร์เวย์ อาจทำให้อสังหาริมทรัพย์บริเวณรอบๆ มีข้อจำกัดในการเข้าออก เกิดปัญหาจราจร เสียงดัง และมีมลภาวะเกิดขึ้น ดังนั้นจึงควรต้องติดตามความเคลื่อนไหวของโครงการเหล่านี้อย่างระมัดระวังด้วย
3.การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบและการควบคุมของทางการ(Government Control and Regulation Changes) เช่นผังเมือง ข้อกำหนดในการควบคุมอาคาร และเทศบัญญัติต่างๆ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการสร้างสิ่งปลูกสร้างว่าสามารถทำอะไร และใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง
เงื่อนไขข้อกำหนดควบคุมการก่อสร้างบางอย่าง เช่นเงื่อนไขการห้ามสร้างอาคารบางประเภทเพิ่ม อาจมีผลทำให้อาคารประเภทนั้นที่มีอยู่เดิม มีราคาขยับตัวสูงขึ้นได้ เพราะสร้างขึ้นมาใหม่ไม่ได้อีกแล้ว ขณะที่เงื่อนไขผังเมือง ถ้ามีการปรับเปลี่ยนสี ให้สามารถใช้ประโยชน์ได้เพิ่มขึ้น ก็จะส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์ มีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ อย่างไรก็ดี ถ้ามีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดไปในลักษณะตรงกันข้าม คือทำให้เกิดข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์มากขึ้น ก็จะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้เช่นกัน
สำหรับการตรวจสอบเพื่อทราบเงื่อนไขการใช้ประโยชน์และข้อจำกัดจากกฎระเบียบของทางราชการ ในกรุงเทพฯ สามารถตรวจสอบได้ที่ กองควบคุมทางผังเมือง สำนักผังเมือง ส่วนในต่างจังหวัดให้ติดต่อที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองประจำจังหวัด
4.เพื่อนบ้านใกล้เคียง(Neighborhoods) เป็นปัจจัยสำคัญที่มักถูกมองข้ามกันเสมอ เพื่อนบ้านใกล้เคียง มีความเชื่อมโยงและเกี่ยวพันกับความสุขและความน่าอยู่ในการอยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด การมีเพื่อนบ้านที่ดี จะทำให้สังคมในชุมชนดีตามไปด้วย ทำให้มีผู้อยากเข้ามาอยู่อาศัยในบริเวณนั้นเพิ่มขึ้น ซึ่งค่าเช่าและมูลค่าบ้านก็จะสูงขึ้นในที่สุด
ในทางกลับกัน การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในชุมชนที่เพื่อนบ้านไม่ดี ไม่มีการดูแลรักษาบ้าน และไม่มีการจัดการชุมชนที่ดี สภาพแวดล้อมเช่นนี้ก็จะส่งผลให้ความน่าอยู่ ลดน้อยถอยลงอย่างรวดเร็ว จนอาจแปรสภาพไปเป็นสลัมได้ในที่สุด ดังนั้นข้อมูลว่าเพื่อนบ้านเป็นใคร รวมถึงกิจกรรมและความเป็นไปของเพื่อนบ้าน จึงเป็นเรื่องที่ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ ไม่ควรมองข้าม
5.การเปลี่ยนแปลงประโยชน์หรือคุณค่าทางเศรษฐกิจ(Economic Conversion) คุณค่าทางเศรษฐกิจ เกี่ยวข้องโดยตรงกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ในลักษณะที่อสังหาริมทรัพย์ใดยิ่งทำประโยชน์ได้เพิ่มขึ้นมากแค่ไหน ก็จะทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้นมากเพียงนั้น
ตัวอย่างเช่นที่ดินเปล่าที่เคยทำประโยชน์อะไรไม่ได้มาก่อน แต่ในตอนนี้สามารถเปลี่ยนมาใช้ตั้งเต้นท์ขายรถเก่าได้ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ ก็จะมีผลให้ที่ดินบริเวณนี้มีมูลค่าสูงขึ้นเพราะคุณค่าทางเศรษฐกิจมีมากขึ้น
ในทางตรงกันข้าม หาก มีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะที่ทำให้ประโยชน์หรือคุณค่าทางเศรษฐกิจลดลง ก็จะเป็นตัวบั่นทอนให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้เช่นกัน
ตัวอย่างเช่น โรงแรมที่เคยรุ่งเรืองมาในอดีต เมื่อเวลาผ่านไปนานๆเข้า อาจกลายเป็นโรงแรมเก่าที่มีห้องขนาดเล็ก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกล้าสมัยได้ ซึ่งการที่คุณค่าทางเศรษฐกิจน้อยลงในลักษณะเช่นนี้ ก็จะมีผลให้มูลค่าโรมแรมแห่งนี้ลดต่ำลงด้วย
6.เงินได้สุทธิที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์(Net Cash Flow หรือ Net Operating Income) เหตุผลนี้มาจากแนวคิดของการประเมินราคา ภายใต้ความเชื่อที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ใดสร้างรายได้สุทธิเบ็ดเสร็จสุดท้ายกลับมาถึงผู้ลงทุนได้เพิ่มขึ้นมากแค่ไหน มูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะยิ่งขยับตัวสูงขึ้นเป็นสัดส่วนได้มากเพียงนั้น แต่ถ้าคิดออกมาแล้วได้น้อยลง มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ก็จะต้องลดต่ำลง ตามไปด้วย
ปกติแล้ว ปัจจัยที่จะทำให้รายได้สุทธิของอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้น หรือลดลง จะขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพการบริหารจัดการทรัพย์สิน การควบคุมค่าใช้จ่าย และระดับค่าเช่าที่เก็บได้ เป็นสำคัญ
7. การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์(Capital Improvement) อสังหาริมทรัพย์ริมทรัพย์ทุกแห่งจำเป็นต้องมีการดูแล ซ่อมแซมและปรับปรุงอยู่เสมอ เพื่อรักษาสภาพให้อยู่ในเงื่อนไขที่พร้อมใช้ประโยชน์ได้ และเพื่อเป็นการรักษามูลค่าให้คงอยู่
ทั้งนี้ในการปรับปรุง หากสามารถทำให้อสังหาริมทรัพย์ดูดีขึ้นได้ ก็จะเป็นผลให้สามารถเก็บค่าเช่าได้มากขึ้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้น ในอีกด้านหนึ่ง การละเลยไม่ปรับปรุง ดูแล รักษาอสังหาริมทรัพย์ ก็จะเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงได้เช่นกัน
8. อุปทานและอุปสงค์(Supply and Demand) ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายในตลาด(อุปทาน) และปริมาณความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในตลาด(อุปสงค์) เป็นปัจจัยส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในตลาด เพียงแต่ว่าอุปทาน-อุปสงค์อสังหาริมทรัพย์จะพิเศษกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น ตรงที่อุปทาน มีจำกัดมากเพราะผูกอยู่กับทำเลหรือพื้นที่ในเขตเมืองที่มีความเจริญเป็นสำคัญ
ส่วนอุปสงค์ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทิศทางเดียวตลอดเพราะขึ้นกับการเพิ่มขึ้นของประชากร ดังนั้นการพยากรณ์มูลค่าความเป็นไปของอสังหาริมทรัพย์ จึงอาจจับสัญญาณได้จากอัตราการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของประชากรในแต่ละท้องที่เป็นสำคัญ
9.การรีบร้อนหรือเร่งขาย(Urgency to sell) อสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ซึ่งการขายให้ได้ราคา หรือเกิดมูลค่าสูงสุด จำเป็นต้องอาศัยระยะเวลาค่อนข้างนาน ด้วยเหตุนี้การรีบหรือเร่งขาย จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงได้
ซึ่งเหตุผลข้อนี้ เคยมีผู้นำไปประยุกต์ใช้เป็นกลยุทธ์ในการกว้านซื้อที่ดินซึ่งให้ผลเป็นที่น่าพอใจมาก โดยอาศัยการขึ้นป้ายประกาศขายด่วนในที่ดินที่ตัวเองถือครองอยู่ เพื่อกดราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงให้ลดต่ำลง ก่อนที่จะเข้าไล่ซื้อที่ดิน
ในทางปฏิบัติแล้ว มูลค่าความเป็นไปของอสังหาริมทรัพย์จะไปในทิศทางใด จะเกิดขึ้นมากน้อยเพียงใด อาจเกิดขึ้นจากสาเหตุใดสาเหตุหนึ่งก็ได้ แต่โดยทั่วไปแล้วมีความโน้มเอียงที่จะเกิดจาก หลายๆ สาเหตุพร้อมๆ กัน ดังนั้นความรู้ความเข้าใจในเหตุผลข้อเท็จจริงต่างๆ เหล่านี้ ยิ่งมีมากเพียงใด ก็จะยิ่งช่วยให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จได้ดีมากเพียงนั้น
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
