หลักสากลดั้งเดิมของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
แนวคิดดั้งเดิมในการประเมินหามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลงทุน จะอ้างอิงหรือขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ควรจะเป็นของอสังหาริมทรัพย์ ณ.เวลาที่ทำการประเมิน ณ.วันใด วันหนึ่ง เป็นสำคัญ
ซึ่งโดยทั่วไปการประเมิน จะอาศัยวิธีการประเมินตามหลักสากลใน 3 แนวทาง คือ ประเมินโดยคิดจากต้นทุน(Cost Approach) ประเมินโดยเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach) และประเมินโดยคิดจากรายได้(Income Approach)
วิธีประเมินโดยคิดจากมูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
หลักสำคัญของแนวคิดนี้ ก็คือเชื่อว่า มูลค่าของสิ่งหนึ่ง จะเท่ากับต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน ดังนั้นการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามแนวคิดนี้ วิธีการก็คือ การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนใหม่ตามราคา ณ ปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมตามอายุการใช้งาน และบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น
วิธีนี้ ส่วนใหญ่แล้ว จะเหมาะนำมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อาคารที่สร้างขึ้นเป็นการเฉพาะเจาะจง เช่น โรงงาน แต่มักไม่เหมาะนักกับการนำมาใช้กับบ้านจัดสรร ที่การใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดดูจะเหมาะสมกว่า
ปกติแล้ว ในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ซึ่งเป็นช่วงเดียวกับที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ถ้านำการประเมินราคาโดยคิดจากต้นทุนมาใช้ บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้ อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาด ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้อาจผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้
วิธีประเมินโดยอาศัยการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)
วิธีการนี้เป็นวิธีที่คนทั่วไป ยอมรับกันว่า ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด เนื่องจากเป็นการวิเคราะห์มูลค่าจากการซื้อขายในตลาดเป็นสำคัญ กล่าวคือ ถ้าตลาดมีการซื้อขายที่เพียงพอสามารถนำมาเทียบเคียงหรือเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินได้โดยตรง โดยหลักที่ใช้อ้างอิง มาจากความเชื่อที่ว่า มูลค่าของทรัพย์สินควรจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้
ดังนั้นแนวทางการประเมินราคาวิธีนี้ จะทำโดยการสืบหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่ใกล้เคียงกันที่มีการซื้อขาย หรือที่เรียกว่าข้อมูลตลาด มาพิจารณาว่ามีลักษณะคล้ายหรือแตกต่าง จากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้างโดยต้องมีจำนวนที่เพียงพอ
การวิเคราะห์จะต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อมูลค่าในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับข้อมูลตลาดที่จะเปรียบเทียบ เช่น ทำเลที่ตั้ง ผังเมือง ขนาดแปลงที่ดิน ขนาดเนื้อที่ใช้สอยอาคาร คุณภาพอาคาร เป็นต้น จากนั้นจึงทำการวิเคราะห์เพื่อหามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ออกมา โดยอาศัยเทคนิคต่างๆ เช่น Sale Adjustment-Grid Method และ Weighted Quality Score (WQS) เป็นต้น
วิธีประเมินโดยคิดจากรายได้ (Income Approach)
วิธีการนี้เป็นการวิเคราะห์หามูลค่าโดยอิงจากรายได้เป็นหลัก จึงเป็นวิธีที่เหมาะจะนำมาประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวเอง (Income Producing Property) โดยมีหลัก คือ มูลค่าทรัพย์สินในวันนี้ จะเท่ากับ ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
ภายใต้แนวคิดนี้ การที่อสังหาริมทรัพย์จะมีค่าขึ้นได้ จะอ้างอิงกับความสามารถในการสร้างรายได้เป็นสำคัญ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่า จึงต้องมีมูลค่าสูงกว่าตามไปด้วย ซึ่งเท่ากับชี้ให้เห็นถึงการมีทำเลและคุณภาพที่ดีกว่าไปโดยปริยาย วิธีประเมินโดยวิเคราะห์จากรายได้ โดยทั่วไปมีขั้นตอนหลักๆ ดังนี้:
1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมิน
2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบกับแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน ค่าการจัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน โดยเท่ากับอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของทรัพย์สินนั้น
การประเมินมูลค่าด้วยวิธีการวิเคราะห์จากรายได้นี้ มีวิธีการย่อย 2 วิธี คือ วิธีคิดจากผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) และวิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) โดยการใช้ขึ้นอยู่กับสมมติฐานของรายได้ในอนาคต ถ้าทรัพย์สินมีการเปลี่ยนแปลงน้อยหรือแทบไม่เปลี่ยนแปลงเลยจะใช้วิธีคิดจากผลตอบแทนทางตรง แต่ถ้าคาดว่าในอนาคตรายได้ของทรัพย์สินมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นๆ ลงๆ ตามภาวะตลาด ก็จะใช้วิธีการวิเคราะห์กระแสเงินสด
การใช้วิธีคิดจากผลตอบแทนทางตรง เนื่องจากเป็นการใช้รายได้สุทธิเพียงปีเดียว ดังนั้นการใช้วิธีการนี้ควรจะเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะปกติ หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ อุปทาน หรือรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการประเมินวิธีนี้จะถือว่าปีนั้นเป็นตัวแทนของรายได้ทั้งหมดในปีอนาคต โดยทั่วไปจะเหมาะสมกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่สร้างรายได้ เช่น ห้องชุดอยู่อาศัย ห้องชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ เป็นต้น
ส่วนวิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด จะเป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สิน และคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยมีหัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่ประมาณการนั้นจะขึ้น ๆ ลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ฯลฯ
ดังนั้นผู้ประเมินจะต้องมีความเข้าใจถึงธรรมชาติของทรัพย์สินโดยต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด รวมทั้งมีความรู้ทางด้านการเงินที่เกี่ยวข้องพอสมควร เช่น Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), อัตราคิดลด (Discount Rate) และอื่นๆ
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
