ผังปากน้ำเข้มห้ามผุดตึกสูง ด้านใต้สุวรรณภูมิห้ามจัดสรร/บางนาแจ๊กพอต!

หลังเกิดสุญญากาศผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการขาดอายุไม่ต่ำกว่า 8 ปี และมีความพยายามเร่งผลักดันร่างผัง
ใหม่บังคับใช้

แหล่งข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงความคืบหน้าขั้นตอน
การยกร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. . ที่ล่าสุด ผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการ
กฤษฎีกา และอยู่ระหว่างแก้ไขข้อความให้เหมาะสมก่อนเสนอ นายจารุพงศ์ เรืองสุวรรณ รัฐมนตรีว่าการ
กระทรวงมหาดไทย (มท.1) ลงนามและประกาศในราชกิจจานุเบกษา คาดว่าประมาณ 2 เดือนข้างหน้าน่าจะบังคับ
ใช้ได้

ทั้งนี้ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทร ปราการฉบับใหม่นี้มีความเข้มงวดพอสมควรและแตกต่างจากฉบับเก่าที่
หมดอายุลง เนื่องจากได้ใช้กรอบข้อกำหนดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมาเป็นเกณฑ์โดยเฉพาะแต่ละ
ประเภทของการใช้ที่ดินสีเช่นพื้นที่สีเหลืองหรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นต้น โดยจะแยกย่อย
ออกไปเช่นย.1 ย.2 ฯลฯ ซึ่งเป็นพื้นที่สีเหลืองจะพัฒนาต่างกัน แต่จะยกเลิกเอฟเออาร์หรืออัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้าง
ต่อพื้นที่ดิน ซึ่งเดิมในร่างจะกำหนดเป็นรายแปลงเหมือนกทม.ไม่ใช่ลักษณะสร้างได้ 10 เท่าของแปลงที่ดินแต่
ปรากฏว่าเอกชนคัดค้านโดยอ้างว่ารอนสิทธิ์ ส่งผลให้ต้องยกเลิกเอฟเออาร์ออกไป โดยให้ใช้ของพระราชบัญญัติ
(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคารพ.ศ.2522 แทนเช่นขนาดอาคาร ความสูง ในแต่ละพื้นที่ ขณะเดียวกันยังกำหนดพื้นที่
โควตาหรือกิจกรรมรองจากกิจกรรมหลักไม่เกิน 10%

สำหรับสาระสำคัญของร่างผัง เมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ ยกตัว อย่างย.1 หรือพื้นที่สีเหลืองที่ดิน
ประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย กำหนดให้พัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวบ้านแฝด สถาบันราชการ
สาธารณูปโภค แต่สามารถให้ดำเนินการเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกิน 10% อย่างไรก็ดีพื้นที่ดังกล่าวห้ามใช้ประโยชน์
ที่ดินเกี่ยวกับโรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน เว้นแต่โรงงานตามบัญชีแนบท้ายกฎกระทรวงผังเมือง ห้าม
อาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ คลังน้ำมันเชื้อเพลิง เว้นแต่ปั๊มน้ำมัน สุสานโรงแรมที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง
โรงมหรสพ ห้ามจัดสรรที่ดินเพื่อประกอบอุตสาหกรรม หรือจัดสรรพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมขาย ห้ามจัดสรรที่ดิน
เพื่อประกอบพาณิชยกรรม ห้ามอาคารอยู่อาศัยที่เป็นอาคารขนาดใหญ่อาคารสูงเป็นต้น

โดยพื่นที่อยู่บริเวณด้านเหนือ เริ่มจากเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างจังหวัดสมุทรปราการกับกรุงเทพ
มหา นคร ด้านตะวันออกจดคลองจระเข้น้อยฝั่งตะวันตกคลองจระเข้ใหญ่ฝั่งตะวันตกและคลองสาระหงษ์ฝั่ง
ตะวันตก ด้านใต้จดเส้นขนานระยะ 1,000 เมตร กับศูนย์กลางทางหลวงแผ่นดิน หมายเลข34 หรือ ถนนบางนา-
ตราด ถนนวัดศรีวารีน้อย คลองหนองงูเห่า ฝั่งตะวันออกและแนวเขตที่ดินท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ
คลองขุดใหม่สำโรง-ชายทะเล ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข3268 หรือถนนเทพารักษ์เป็นต้น

แม้แต่พื้นที่สีส้มที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 กำหนดให้พัฒนาเพื่อการอยู่อาศัยประเภท
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถวและอาคารอยู่อาศัยรวมที่ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูงเท่ากับว่า
คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ จะสร้างไม่ได้เลยเป็นต้น

นอกจากนี้พื้นที่ฟลัดเวย์โซนด้านใต้สนามบินสุวรรณภูมิลงไปถึงอ่าวไทย กำหนดให้พัฒนาเฉพาะบ้านเดี่ยว
อยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามพัฒนาจัดสรรเชิงพาณิชย์ ทั้งนี้ เพื่ออนุรักษ์ไว้เป็นโซนป้อง กันน้ำท่วมและโดยภูมิศาสตร์เป็น
แอ่งกระทะเหมาะสำหรับระบายน้ำ ขณะเดียวกันพื้นที่สีม่วงหรือที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเดิมจะกำหนดเพิ่มเติม
โดยเฉพาะกรณีโรงงานเกิดใหม่ จะต้องเป็นโรงงานสะอาดปราศจากมลพิษ ซึ่งจะเป็นพื้นที่สีขาวทแยงม่วง เช่น
สุขุมวิท กม.30 ฯลฯ ที่มีโรงงานฟอกหนังโดยต่อไปห้ามนำหนังสดมาฟอกที่โรงงานแต่ให้นำไปทำความสะอาด
ชำระล้างพื้นที่อื่นโดยโรงงานจะต้องเป็นรูปแบบแปรรูปแล้วเท่านั้น เพื่อป้องกันการเกิดกลิ่น น้ำเสียกระทบต่อ
ชุมชน

ที่สำคัญแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย จากแบริ่งยาวไปยังสำโรง สมุทรปราการ บางปู ที่รัฐบาล
เร่งรัดเพิ่งเกิดขึ้นปี 2556 ขณะที่ ผังยกร่างมากว่า 7 ปี ส่งผลให้ไม่สามารถปรับการใช้ที่ดินทำเลแนวรถไฟฟ้าได้
ซึ่งส่วนใหญ่อาจเป็นพื้นที่สีเหลือง สร้างอาคารสูง-ใหญ่ไม่ได้ แต่ประเมินว่า จะต้องรอให้ผังฉบับใหม่ประกาศใช้
ก่อน จากนั้นจะปรับปรุงโซนแนวรถไฟฟ้าให้พัฒนา คอนโดมิ เนียมและเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น นอก จากนี้ยัง
กำหนดระยะถอยร่นบริเวณเขตทาง 15 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคาร อาทิ ถนนบางนา-ตราด ทางหลวงพิเศษระหว่าง
เมือง สายกรุงเทพฯ-ชลบุรีสายใหม่หรือ มอเตอร์เวย์ คูคลอง ต้องเว้นระยะถอยร่นรอบคูคลอง 6 เมตร

ด้านนายชัยรัตน์ พิรุฬหพัสต์ กรรมการผู้จัดการบริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ผัง
สมุทร ปราการ ใหม่จะบังคับใช้ในอีก 1-2 เดือนข้างหน้าแต่มีปัญหาว่ามีความเข้มงวดมากต่างจากผังเก่า
โดยเฉพาะประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมที่เป็นอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ อาทิ อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมแทบ
สร้างไม่ได้เลย เนื่อง จากมีข้อจำกัด รูปแบบเอฟเออาร์ และการย่อยการพัฒนาที่มากเกินไปในที่ดินประเภท
เดียวกัน เหมือนกทม.ซึ่งที่ผ่านมาจังหวัดปริมณฑลไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะทำเลบางนา-ตราดแทบสร้าง
อาคารสูง-ใหญ่ไม่ได้เลย ตัวอย่างที่ดินของบริษัท ที่เดิมมีแผนก่อสร้างคอนโดมิเนียมขนาด 1 หมื่นตารางเมตร
บริเวณบางนา-ตราด ใกล้กับมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญหรือเอแบค ผังเก่าสร้างได้แต่ผังใหม่กลับห้ามสร้างอาคารอยู่
อาศัยรวม หากบริษัทยื่นขออนุญาตตามผังเก่า แต่ประเมินว่าไม่ทันเพราะไม่เกิน 1-2 เดือน ผังใหม่น่าจะ
ประกาศใช้

ขณะที่ อาคารใหญ่จะติดอีไอเอ หรือการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมจากสำนักนโยบาย
และแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ที่กำหนดหลักเกณฑ์ว่าอาคารอยู่อาศัยรวมจำนวน 80 หน่วย
ขึ้นไปหรือขนาดพื้นที่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องทำอีไอเอ แต่มีความล่าช้าขั้นต่ำแบบไม่ต้องแก้ไขจะใช้
เวลานานถึง 6 เดือน ซึ่งไม่ทันกับการประกาศใช้ผังใหม่อย่างแน่นอน

"ทางออกบริษัทจึงซอยย่อยโครง การจากคอนโดมิเนียมอาคารเดียวหมื่นตารางเมตร เป็น 3 อาคาร ขนาด
พื้นที่ 2,000 ตารางเมตรสูง 8 ชั้น อาคารแรก 56 หน่วย อาคารที่ 2 จำนวน 77 หน่วยและอาคาร 3 จำนวน 77 หน่วย
รวม 210 หน่วย อย่างไรก็ดีหากเป็นเช่นนี้ต่อไปราคาที่ดินแถบดังกล่าวจะไม่มีใครกล้าซื้อเพราะทำประโยชน์
ไม่ได้" นายชัยรัตน์ กล่าวในตอนท้าย

"รอให้ผังฉบับใหม่ประกาศใช้ก่อน จากนั้นจะปรับปรุงโซนแนวรถไฟฟ้าให้พัฒนา คอนโดมิ เนียมและเชง
พาณิชย์ได้มากข้น"