ที่ดิน-พื้นที่ ขาดหรือเกินไม่ถึง 5% ผู้ซื้อต้องรับไว้และใช้ราคาตามส่วน

การทำสัญญาคลุมๆยกแปลงหรือซื้อทั้งหลังกันไปโดยไม่ระบุจำนวนหรือขนาดเลยอย่างนี้ไม่แนะนำนะครับ เพราะเสียเปรียบอย่างมากมายยิ่งในสัญญาที่มีแบบก็จะมีข้อความกำหนดว่าแบบดังกล่าวเป็นเพียงรายละเอียดไม่ถือเป็นเงื่อนไขแล้วละก็ให้มองทางร้ายไว้ก่อนครับ

ส่วนการกำหนดจำนวนแน่นอน ก็ใช่ว่าจะไม่มีปัญหา เพราะหากต่อมาเกิดส่งมอบไม่ตรงตามที่กำหนด ไม่ว่าจะน้อยลง หรือมากขึ้น แล้วจะเป็นอย่างไร? เรื่องนี้มีกฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนว่าในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาผู้ซื้อจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือกแต่หากขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนอย่างไรก็ตามส่วนที่ไม่เกินร้อยละห้าถ้าหากว่าสำคัญเรียกว่ารู้ตั้งแต่ต้นก็จะไม่ทำสัญญาอันนี้เป็นหลักกฎหมาย จัดฟันแล้วไม่สามารถใช้ฟันหน้าได้

มีคดีตามคำพิพากษาฎีกาที่ 3754/2540 การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์กับจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโดยกำหนดเนื้อที่ดินเอาไว้แน่นอนแล้ว เพราะหากไม่ประสงค์จะผูกพันกันเป็นจำนวนเนื้อที่ดินแน่นอนดังกล่าว จำเลยก็ควรจะระบุเหตุนี้ให้ปรากฏในสัญญา (คือยกแปลงกันไป)แต่จำเลยก็มิได้ระบุไว้ กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 ซึ่งบัญญัติให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้หากการขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ เมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนที่ดินมีเนื้อที่น้อยกว่าจำนวนตามสัญญากว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมด โจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนและบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้

คดีนี้มัดมือชกผู้ซื้อผู้ซื้อก็ฟ้องร้องเลิกสัญญา และเรียกเงินที่จ่ายไปแล้วคืน พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 นับแต่วันจ่ายแต่ละงวด จนกว่าจำเลยจะชำระ, ดอกเบี้ยดีกว่าธนาคารด้วยซ้ำ

เคยมีเถียงกันเหมือนกันว่าการซื้อคอนโดมิเนียม รวมระเบียงด้วยหรือไม่เพราะเป็นผลของการนำไปคิดจำนวนพื้นที่ในสัญญาว่าขาดหรือล้ำจำนวนตรงนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ว่า

แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้ 86.5 ตารางเมตร แต่เมื่อ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม "ทรัพย์สินส่วนบุคคล" หมายความว่าห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายและให้คำนิยาม "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคลห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จซึ่งมีเนื้อที่ 79.57 ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว

คดีนี้ผู้ซื้ออ้างว่าหักระเบียงออกไปเนื้อที่ไม่ตรงตามสัญญาก็แพ้คดีไปเพราะระเบียงถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล เรื่องการขาดหรือล้ำจำนวนนั้นหากในสัญญายกเว้นไว้ว่าไม่ถือเป็นสาระสำคัญ หรือให้มีการขาดหรือล้ำจำนวนได้เกินกว่าร้อยละห้าและให้คิดราคากันตามจริงอย่างนี้จะปฏิเสธไม่ได้ลักษณะเช่นนี้โดยส่วนใหญ่ในสัญญาจะใช้คำว่าประมาณเอาไว้และให้ชำระราคาตามที่คิดกันได้ถ้าเป็นอย่างนี้จะปฏิเสธไม่ได้นะครับสวัสดี