ผังเชียงใหม่ทุบเขตศก. ‘ห้วยแก้ว-นิมมานฯ’ห้ามตึกสูงเกิน 4 ชั้น

แม้ผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่จะมีผลบังคับใช้ครอบคลุมทั้งจังหวัดเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 25 เมษา ยน 2555 ที่
ผ่านมาแต่ผังฉบับนี้เพียงกำหนดกรอบควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบกว้างๆซึ่งไม่มีผลกระทบต่อการพัฒนา
แต่อย่างใด แต่ในทางกลับกันภาคเอกชนทั้งส่วนกลางและท้องถิ่นกลับหวาดวิตก กับร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวม
เมืองเชียงใหม่ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่หมดอายุตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2549 ซึ่งอยู่ในขั้นตอนเตรียมประกาศใช้
ซึ่งผังเมืองรวมฉบับนี้ที่ต่างฝ่ายต่างยอมรับกันว่าหากประ กาศใช้จะมีความเข้มข้นมากไม่แพ้ผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่จะประกาศใช้กลางเดือนพฤษภาคม 2556 เช่นกันโดยเฉพาะเรื่องการ
จำกัดความสูงและขนาดอาคารในเขตย่านใจกลางเมือง

ต่อเรื่องนี้ แหล่งข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดเชียงใหม่ เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงความคืบหน้า
เกี่ยวกับร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมเมืองเชียง ใหม่ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 พ.ศ. ที่จะประกาศใช้แทนผังเมืองรวม
เมืองเชียงใหม่ปี 2547 ซึ่งต่ออายุ 2 ครั้งครั้งละ 1 ปีและครบกำหนด เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2549 และหมดอายุลง
เนื่องจากไม่สามารถประกาศผังฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ได้ทัน ส่งผลให้เกิดสุญญากาศมานานอย่างไรก็ดีความ
ล่าช้าเกิดจากการคัด ค้านจากกลุ่มนายทุนในพื้นที่โดยเฉพาะหอการค้าจังหวัด เกี่ยวกับความเข้มงวดของการใช้
ประโยชน์ที่ดินที่ถูกจำกัดมากขึ้นโดยเฉพาะเขตเทศบาลส่วนใหญ่ที่ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 12 เมตรหรือเกิน 4 ชั้น
จากเดิมให้สร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่และขนาดใหญ่พิเศษได้

อย่างไรก็ดีแม้ปัจจุบันภาคเอกชนจะเดินหน้าคัดค้านขอแก้ไขใหม่ แต่ก็ผ่านขั้นตอนเปิดรับฟังความคิดเห็น
จากประชาชนตลอดจนผู้มีส่วนได้เสียไปนานแล้ว ทางออกหากต้องการปรับแก้จริงๆจะต้องรอให้ผัง เมืองรวม
เมืองเชียงใหม่ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ประกาศใช้ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิมพ์แผนที่และข้อกำหนดและรอ
กระทรวงมหาด ไทยเสนอเข้าคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาประกาศใช้คาดว่าเร็วๆ นี้โดยส่วนใหญ่ต้อง การ
พัฒนาตึกสูงในเมืองเชียงใหม่ได้และต้องการพัฒนาบ้านจัดสรรได้มากขึ้นในย่านแม่ริม ย่านริมแม่น้ำปิง เนื่องจาก
เดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยพัฒนาบ้านจัดสรรได้แต่ผังฉบับปรับปรุงกลับกำหนดให้เป็น
พื้นที่สีเขียวหรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

ส่วนบริเวณชั้นในรอบคูเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาลหรือพื้นที่ชุมชนอนุรักษ์ห้ามก่อสร้างดัดแปลง
อาคารเด็ดขาด เนื่อง จากเป็นเขตโบราณสถานขึ้นอยู่กับกรมศิลปา กรซึ่งเป็นพื้นที่สี่เหลี่ยมประกอบด้วย เวียงกุม
กาม อำเภอสารภี แนวกำแพงเมืองเก่า เวียงสวน วังเจ็ดริน สวนรุกขชาติ เป็นต้น

นายณรงค์ ครองประเสริฐ อดีตประ ธานหอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ที่
กำลังจะประกาศใช้ยอมรับว่าเอกชนได้รับผลกระทบมาก เนื่องจาก 95% ของพื้นที่จังหวัดกำหนดเป็นพื้นที่สีเขียว
จำกัดการพัฒนาโดยเน้นการเกษตร ที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว ท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ โดยเฉพาะเขต
เทศบาลย่านเศรษฐกิจใหม่บริเวณถนนห้วยแก้ว ถนนนิมมานเหมินทร์ได้รับผลกระทบมากที่สุด ซึ่งปัจจุบันเป็น
ย่านการค้าสำคัญและราคาที่ดินค่อนข้างสูง 1-2 แสนบาทต่อตารางวา แต่ผังเมืองกลับจำกัดความสูงสร้างได้ไม่
เกิน 12 เมตรหรือไม่เกิน 4 ชั้น ที่ผ่านมาเอกชนเสนอให้เพิ่มความสูงอยู่ที่ประมาณ 23 เมตรหรือ 7-8 ชั้น แต่รัฐ
กลับมองว่าเกรงจะเกิดความแออัดจราจรคับคั่งขณะที่เขตเศรษฐกิจเก่าที่มีความแออัดอยู่แล้วและสร้างจนเต็มพื้นที่
อย่างไนท์บาซาร์ สามารถก่อสร้างความสูงได้ ไม่จำกัด

"ข้อจำกัดเรื่องความสูงในโซนที่กำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจใหม่หรือย่านการค้าสำคัญของเชียงใหม่จะทุบ
ราคาที่ดินให้ด้อยมูลค่าโดยเฉพาะทรัพย์ที่ติดอยู่ในสถาบันการเงินจะลดมูลค่าลงทั้งที่ ทำเลนั้นราคาที่ดินสูงมาก"

นอกจากนี้มองว่าควรจะขยายการพัฒนาออกไปยังพื้นที่รอบนอกเมืองเชียง ใหม่คือโซน ถนนเชียงใหม่-
ลำพูน ให้สามารถสร้างอาคารสูงได้ ไม่เกิน 23 เมตรหรือไม่เกิน 7-8 ชั้น แต่ผังใหม่กลับกำหนดประเภทโดยเน้น
เป็นประเภทที่อยู่อาศัยอาคารพาณิชย์แนวราบมากกว่า ขณะที่บางโซนเห็นด้วยกับชาวบ้านคือบริเวณชุมชนวัดเกตุ
ริมแม่น้ำปิงให้เป็นโซนอนุรักษ์ห้ามก่อสร้างอาคารเหมือนคูเมืองที่ห้ามสร้างและดัดแปลงอาคาร

"ขณะนี้เกิดการเร่งขออนุญาตก่อ สร้างโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่มองว่าไม่ควรปล่อยให้สูงมาก
เกินไป ไม่เกิน 7 ชั้นน่าจะเหมาะสม เพราะเชียงใหม่มีปัญหาเรื่องแผ่นดินไหวและมาตรการดับเพลิงยังไม่ดีเท่ากับ
กทม."

นายไพรัช เศียรสมาน เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่าความเข้มของผังเมืองใหม่ที่จะบังคับใช้
ส่งผลให้ที่ดินในเมืองเชียงใหม่ มีบริษัทพัฒนาที่ดินร่วมกับเจ้าของที่ดิน สมรู้ร่วมคิดขายที่ดินพร้อมใบอนุญาต
สร้างอาคารสูง โดยมีการออกแบบก่อสร้างไว้เรียบร้อย เพื่อให้ได้ใบอนุญาตก่อนและภายหลังอาจดัดแปลงเป็น
อะไรก็ได้ เพราะหากซื้อที่ดินเปล่าจะไม่ทันที่จะสร้างอา คารสูงในเมืองโดยเฉพาะเขตเทศบาลที่จำกัดความสูง
ห้ามเกิน 4 ชั้น แต่ในทางกลับกันมองว่า จะช่วยลดความแออัดเพราะทุกวันนี้เมืองเริ่มหนาแน่นแล้วรวมถึงราคา
ที่ดินค่อนข้างแพงหลักแสนบาทต่อตารางวาส่งผลให้การพัฒนาขยายตัวออกไปนอกเมืองมากขึ้น

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรม การผู้จัดการ บริษัทโมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ผังเมืองรวมเมือง
เชียง ใหม่ มีการยกร่างมานานแต่ไม่สามารถประกาศใช้ได้เนื่องจากเอกชนคัดค้านกันมากและยื้อให้บังคับใช้ล่าช้า
เพื่อเร่งยื่นขออนุญาตก่อสร้างเลี่ยงความสูงโดยอาศัยผังเมืองเก่า เนื่องจากข้อจำกัดของผังใหม่ กำหนดห้ามสร้าง
อาคารสูงเกิน 4 ชั้นในเขตเทศบาลจากเดิมสร้างได้ 8 ชั้น ขณะที่ราคาที่ดินค่อนข้างสูงอย่างนิมมานเหมินทร์ ราคา
1-2 แสนบาทต่อตารางวา